2010年11月海南海口市35、36号地商业前期策划
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2010.11项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
报告思路及目录
商铺推广策略商业部分概念性报告概要
发展战略——主力店主题特色 可出售性灵活性
招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价
出售策略——不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）
项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心 海洋主题StreetMall （街区购物中心） 餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心
媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同， 以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介
规划创新——垂直空间2+1模式 水平空间的全街铺规划模式 海洋主题的景观街区 下沉式广场主入口及中庭负一层变首层 商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略项目分析——经济技术指标优势 紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好； 有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。 西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；
劣势 容积率高，建筑密度低 地块分割严重，规划限制条件多 区域目前人口密度较小,商业氛围冷清
机会 海南国际旅游岛-带来相关政策利好； 东环铁路开通-拉近消费距离 跨海大桥 –提升片区商业辐射能力 南港码头 -三港合一带动片区商业发展 盈滨半岛- 与片区通车，扩大商业辐射范围 商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性
威胁 海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势 片区商业用地较多，未来招商压力较大 政府政策性风险
项目商业SWOT分析项目关键问题
项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大； 项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高） 项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略解放大同路商圈
国贸、玉沙路商圈
海秀东商圈
海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈
目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈
海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有 明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等海秀路商圈——南亚广场解放西大同路商圈分析
解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等解放西大同路商圈——友谊商业广场国贸商圈分析——最新的商圈
国贸商圈是近年随着海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，起源于九十年代，近年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化集散地国贸商圈——上邦百汇城国贸商圈——宜欣商业广场海口商圈分析结论
分析结论—— 本项目是潜在的未来市级商圈 但5年内区级商圈的可能性较大 详细研究见附件：海口商圈研究报告.doc
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