养老地产日本案例考察 总结报告 养老地产创新研发课题小组 2010年12月目录
考察背景
考察项目
考察总结考察背景
，
日本进入老龄化社会已有40年； 65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发展
养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营； 企业投资项目与万通地产开发背景类似
日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性
日本文化与中国更为接近。
本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
养老地产考察项目
横滨太阳城 银座太阳城
SunCity
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
ORIX
成城项目 世田谷下马项目
千叶项目
横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心考察项目考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
养老地产考察项目
横滨太阳城 银座太阳城
SunCity
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
ORIX
成城项目 世田谷下马项目
千叶项目
横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心SunCity
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构
SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景
株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。 日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人
考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨 项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设
SunCity——横滨太阳城
项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市
横滨市
横滨太阳城项目规模 占地面积：84350㎡ 建筑面积：56012㎡ 总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户） 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡ 公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点
SunCity——横滨太阳城
项目造价 总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 建筑设计：Perkins Eastman 景观设计：SW景观设计公司SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 一次性入住金： 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 一次性入住费用15年内可退还部分。 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。 月金： 额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。
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