禹洲剑桥学苑 2015年全年营销报告
报告体系
P3. 市场分析
P1. 前言
P4. 项目理解
P5. 项目营销策略
P2. 目标
P6.公司及团队介绍
前言
2004年至今，立丹行服务厦门禹洲10年（华侨海景城二期、海天广场<碧水临海、世贸国际、云顶国际） 2011年至今，立丹行服务福州禹洲5年（东方威尼斯、禹洲天悦湾） 服务禹洲至今，均取得了优于市场、优于竞争对手的良好业绩。 对于禹洲，我们一直更努力……
报告体系
P3. 市场分析
P2. 目标
P4. 项目理解
P1. 前言
P5. 项目营销策略
P6.公司及团队介绍
目标
——战略目标—— 快速抢占市场，2015年全年销售额超5亿元 ——品牌目标—— 迅速完成品牌落地
2014年楼市遇冷趋势明显，市场疲软，连江2014年销售额仅约22亿元。 在楼市低迷持续的环境下， 2015年本案要完成超5亿的销售额，即市场占有率要高达23%！ 面对如此重的销售任务， 连江市场是否有可能支撑我们完成这一高目标！
报告体系
P2. 目标
P3. 市场分析
P4. 项目理解
P1. 前言
P5. 项目营销策略
整体市场分析 竞品市场分析 未来市场预判
P6.公司及团队介绍
整体市场分析
连江县城2014年供求整体平稳，年成交面积约25.1万方，月均成交171套，受整体市场环境影响，今年成交量价齐跌，价格跌破九千高位，为8932元/㎡
竞品市场分析
[ 竞品概况]
目前连江县城共5个在售、2个待售，1个尾盘，主要集中在新城区，项目整体规模有限，普通商住项目占据主流，复合型项目稀缺
竞品市场分析
[竞品销售分析]
产品结构： 目前各项目主力面积段集中在120-144㎡，目前主力成交亦集中在120-144以及90-120㎡产品，去化均在6成左右
在售住宅主力均价8800-9600元/㎡，90-144㎡主流供需，小复式产品市场留白。整体去化在6成左右，处于销售的中后期，后市未推量较少，整体竞争环境较为宽松
竞品市场分析
[ 竞品成交排行]
连江县2014年总销前6项目占区域总销额72%，其中中央公园项目集中签约4.74亿元，占区域21%市场份额，位居首位，其次盛世豪门以3.59亿元居次席
竞品市场分析
[ 竞品营销分析]
目前连江整体营销水平滞后，报广、线上、活动营销热度不足，优惠手段单一。项目多依托线下业主口碑传播为主，主动式营销力度不足
营销优惠
营销活动
滨江官邸：推出低楼层8899元/㎡特价房，仅一套
万星城：预约1千抵5万，主打产品高附赠
主力店签约活动
营销中心开放
开盘活动
营销优惠主要以传统付款、预约优惠为主，部分推出低起价特惠房，而营销活动热度有限，以开盘、公开活动为主
竞品市场分析
[ 未来放量分析]
目前连江县城主要在售项目存量为16万㎡，未推存量39万㎡，主要集中在正祥和恒宇两个项目，预计后市放量约55万㎡，以近一年的去化速度，约两年
竞品存量达 55万㎡
未来产品结构： 连江未来放量结构主要以120-140㎡及90-120㎡
备注：恒宇项目总建约8.45万㎡
未来市场预判
宏观经济：随着国家一系列刺激内需措施出台及产业结构调整的完成，整体经济将企稳回升，带动居民购买力。 政策调控：在房地产未有明显回暖背景下，政府政策调控仍以维稳趋松态势。 整体楼市：楼市已进入企稳回升通道，整体楼市的回温将间接带动连江市场。 当地市场：连江项目多处销售后期，存量小，供需趋平衡。同期竞品主要集中在正祥及恒宇两项目，未来客户可供选择少，未来市场呈三足鼎立
在整体政策、经济、楼市环境趋好背景下，连江市场存量竞争相对宽松，预计15年市场将企稳回暖，但量价尚无法大幅回升，单盘主导市场竞争
市场小结
竞争环境宽松：受利于整体楼市趋好影响，2015年市场将进入趋好上行通道，量价企稳回升。目前项目多处于销售中后期，未来放量项目较少，以正祥和恒宇项目放量最大，未来竞争格局相对单一，或呈单盘主导局面。 需求有限：连江县城近年整体供求合理，2014年销售额仅22亿元，但销售额达2亿以上的楼盘仅4个，达3亿以上的楼盘仅2个。（销售额最高为4.74亿元，且为连江唯一百亩大盘） 产品、推广机会：市场基本以90-140㎡主力供需，小复式产品留有空白。在售楼盘营销水平滞后，推广渠道及优惠手段单一，易于抢占市场
报告体系
P2. 目标
P4. 项目理解
P4. 市场分析
P1. 前言
P5. 项目营销策略
项目价值梳理 核心/差异化价值
P6.公司及团队介绍
项目价值梳理
连江县地处福建东南沿海，西傍福州，陆路相距50公里。是首批沿海开放县份之一，省会城市“半小时经济圈”内，是东南南沿海大通道，是未来三通的先行区。 连江城市向东发展，本宗地位于城市发展轴上，位处连江新区，紧密连接老城区
连江交通便捷，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的交通体系已形成。 104国道、201省道、温福铁路贯穿全境。 沈海高速公路、福州绕城高速公路在县内设多个互通口
[ 区位价值]
宗地
一轴两心四片 一轴：为敖江，贯穿于连江县城，是滨江城市绿化景观轴。 两心：一是江北的老城区商业行政中心。二是江南的副中心，两中心隔江相望。 四片：北面的工业区、新区、老城区、江南区组成
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