短期内空置率攀升和租金下行，非中央商务区的租金持续上涨；新兴商务区
与传统核心商务区的大宗交易活跃度基本持平

步由内资金融企业需求填补；深圳市场受新增优质项目投放入市影响，空置
率攀升，租金虽大幅反弹，但短期内仍将承压；广州仅一新项目投放入市，
整体空置率下降，租金步入上升通道，需求端以金融业为主

短期内租金水平也将呈现持续下调。诸如上海大虹桥、北京丽泽商圈等成熟
中的新兴商务区受政策利好、配套逐步完善、交通日趋便利等因素影响，市
场发展迅速，看好未来区域内亮点项目

系列专题
本期：
甲级写字楼2017Q1市场
状况（聚焦上海市场）
预告：
教育共享空间
制作
战略管理部 行研中心
意见&联系
majianyang@chamrich
heying@chamrich
甲级写字楼2017Q1市场状况
（聚焦上海市场）
乾立行研
2017.5
乾立行研
全国概览
2017年第一季度，上海、北京、深圳、广州的写字楼市场表现各有不同。以上海为例，浦东中央商务区租
金趋于平稳，浦西中央商务区租金受到非中央商务区的影响（如一些新兴商圈内项目能够提供更多选址空间和
相对低成本方案），租金承压明显。而在非中央商务区市场中，板块间市场表现各有不同，正在崛起的新兴中央
商务区如北外滩、火车站板块需求旺盛，租金持续上涨。在北京，由于未来供应的增加，传统的中央商务区商
圈租金走势转弱，而望京等新兴中央商务区租金持续上涨

二线城市中，大量企业在本季度继续利用租金持续下调的时机，纷纷实现升级、扩张需求，其中以科技、
教育、设计、贸易类企业尤为突出。但绝大部分市场仍处于新增供应的高峰期，空置率水平居高不下。诸多城
市的市场平均租金仍处于调整状态

图1：2017一季度中国主要城市甲级办公楼租金
Source：仲量联行，乾立基金
在一季度，一线城市甲级写字楼市场整体租金水平基本保持平稳。除北京环比微跌0.3%外，上海和深圳环
比微幅上升0.1%，广州环比上升0.4%。在14个二线城市中，租金出现环比下降的有8个城市，其中无锡、沈
阳、武汉跌幅较为明显，跌幅都在1%以上。（见图1）
同以往一样，内资企业对写字楼的需求远超外资企业的需求。从行业需求来看，2017年一季度的TMT行
业（科技、媒体和通信）对写字楼的需求已与金融企业基本持平，而在2015年和2016年都只有金融企业的一
半左右。此外，需求排名靠前的行业还包括专业服务业、零售与快消、医药业、制造业等

一方面受“大众创业，万众创新”、“互联网+”、“科技引领新经济”等政策导向影响，另一方面由于中产阶级需
求的升级、“科技企业进入金融服务业”的号召以及受原创和高科技企业的资本追逐等原因，都极大程度推动了
TMT企业对办公空间的需求增长，特别是移动互联、游戏、网络科技、金融科技等细分领域中的优质企业的升
级和扩张导致了需求升级。目前TMT企业新增的租赁需求的类型集中在150~400平米的小面积户型，大多来
自小型科技企业的升级需求。下表是全国一季度部分TMT企业的新增租赁情况：
371
320
254
162138137
127125111104104
929191877566
-0.30%
0.10%0.10%0.40%
-0.30%
0.80%0.20%0.20%
-1.40%
-0.40%-0.70%
0.20%
-0.60%
0.80%
-1.50%-0.80%-1.70%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%50
100
150
200
250
300
350
400
北京上海深圳广州青岛杭州南京大连武汉西安天津苏州重庆成都沈阳宁波无锡
租金（元/平方米/月）季度环比租金变化（%）
乾立行研
表1：2017第一季度全国新增TMT写字楼租户
公司 城市 租赁面积（平方米） 类型
哔哩哔哩 上海 18,000 搬迁扩张
某网络公司 广州 18,000 扩张
美国高通 深圳 1,800 楼内扩张（之前租赁1万平米）
百度 成都 3,800 搬迁扩张
保利绿地广场B1座 重庆 1,800 升级扩张
Source：仲量联行，乾立基金
上海市场
在一季度GDP和第三产业数据同时向好的基本面背景下，上海办公楼市场整体租赁需求保持稳定，中央商
务区新建成的办公楼项目满足了租户对办公升级和扩张的需求，同时非中央商务区租赁势头依然保持强劲

供应：核心、新兴商务区的新增供应均创新高
一季度，据不完全统计，上海中央商务区甲级写字楼新增供应29.3万平方米，创2009年以来单季最大供
应量，两个项目竣工交付，分别是陆家嘴的上海中心大厦和浦西长宁的SOHO天山广场。非中央商务区新增供
应的涌入则创下历史新高，单季新增54.8万平方米，主要为虹口北外滩商务区和大虹桥商务区的新完工项目

空置率和租金：需求稳固却难阻短期内空置率攀升和租金下行
上海写字楼租赁市场依旧保持活跃，需求端持续稳固增长。第一季度中央商务区甲级写字楼净吸纳量12万
平方米，环比增长99%。从细分区域来看，得益于预租率较高的上海中心大厦的交付使用，陆家嘴实现最大净
吸纳量达7.7万平方米。但一季度新增供应规模较大，导致整体空置率上升。中央商务区平均空置率12.4%，环
比攀升2.2%；其中浦东和浦西的平均空置率12.8%和11.9%，分别环比上升3.7%和1.3%

一季度非中央商务区的净吸纳量超过16.2万平方米。同样由于新项目的集中入市，非中央商务区平均空置
率环比上升至24.9%，其中虹口区和闵行区的空置率波动最大，分别为43.9%和48.5%，环比分别上升38.4%和
18.3%。非中央商务区中以邻近核心区及地铁站的区域最为吸引租户。本季度较具代表性的租赁案例包括百事公
司在歌斐中心租赁约7,000平方米，中美联泰大都会人寿保险在上海星荟中心租赁约3,500平方米

图2：上海核心商务区甲级写字楼空置率，2017年第一季度
Source：高力国际，乾立基金
12.40%
12.10%10.30%
17.70%18.70%
5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%500
1000
1500
2000
2500
黄埔静安陆家嘴竹园长宁徐汇
入驻面积(千平方米）空置面积(千平方米）空置率（%）
乾立行研
租金方面，大量可租赁写字楼的涌现使业主做出相应的调整策略，全市平均租金下降至10.4元/平方米/日

中央商务区的租金承压，第一季度中央商务区甲级写字楼平均租金环比下降0.8%，其中浦东和浦西分别下降1.0%
和1.4%。非中央商务区租金波动则呈现分化态势，受大量高质量新办公楼完工入市的影响，旧办公楼的业主相
应下调租金以应对市场变化，第一季度现有办公楼平均租金环比下降0.5%。然而高品质新项目的入市仍推动非
中央商务区的平均租金环比上涨0.4%

图3：上海核心商务区甲级写字楼租金，2017年第一季度
Source：高力国际，乾立基金
投资交易：国内自用买家和投资者支撑起办公楼的投资市场
根据高力国际不完全统计数据显示，2017年第一季度，上海投资市场十分活跃，共达成九宗主要交易，总
金额达人民币161亿元。其中，交易金额最大的是嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业以53.3亿元收购复星国际位
于黄浦区的外滩金融中心项目公司50%的股权。买家嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业（有限合伙）是由五家专
业机构联合发起设立，其中涉及复兴集团子公司上海复地房地产开发有限公司，因此该交易为关联交易。复星
集团此次交易旨在增加公司的资产流动性，之后仍将参与到该项目的开发和运营中

其他交易金额在10亿元以上的案例有4起，分别是Kland以人民币39.2亿元从黑石购得静安的嘉地中心；
黑岩以人民币13.6亿元从沪港联合购得普陀的中港汇大厦；星桥腾飞集团以约13.2亿元从AEW购得黄浦的宝
龙大厦；江苏盐城投资集团以人民币11.3亿元从保利绿地购得杨浦的保利绿地广场B1座

表2：上海写字楼整栋交易案例，2017年第一季度
项目 区域 总价（亿元人民币） 单价（元/平方米） 买家
外滩金融中心 黄浦 53.3 39,486 嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业
嘉地中心 静安 39.2 70,000 Kland
中港汇大厦 普陀 13.6 42,906 黑岩
宝龙大厦 黄浦 13.2 53,000 星桥腾飞集团
保利绿地广场B1座 杨浦 11.3 55,000 江苏盐城投资集团
虹桥绿谷E座 闵行 9.2 37,909 前海人寿
Source：高力国际，乾立基金
2016年，受投资回报率较低和汇率政策的影响，外资投资中国房地产的规模一度出现回落。但今年一季度
9.3
1112.5
97.49.6515
黄埔静安陆家嘴竹园长宁徐汇
平均租金（人民币/平方米/天）
乾立行研
开始，外资机构又开始活跃于写字楼整栋交易中，Kland、黑岩和新加坡新桥腾飞占据交易额排名的2~4位。此
外，在前六宗交易中，还出现了险资（前海人寿）和国资背景机构（江苏盐城投资集团），也是延续了2016年
以来中国金融机构及企业对大宗交易的热度

从项目的区位来看，充分显示了新兴商务区对传统核心商务区的冲击。2017年一季度交易额前六的交易项
目中，一半在传统核心商务区，一半在新兴商务区域，例如大虹桥、北外滩等板块。成交单价上，新兴商务区
在逐渐赶上传统核心商务区，总交易额上也在逐布靠拢中

新兴商务区正在得到投资企业和租户企业的青睐。由于核心商务区可供交易的优质楼宇严重稀缺，而新兴
商务区写字楼的供应量较大，可供选择的物业多样，且伴随着城市各种基础设施的完善，比如地铁线路的建设
等，可极大地满足投资者抑或是自用买家的需求。据高力国际对2016年56起大宗交易统计显示，上海核心商
务区写字楼的净租金回报在3.75~4.25%左右，非核心写字楼的净租金回报则在4.25~4.75%左右。另据戴德梁
行统计，2016年大宗交易市场中占比最多的是新兴商务区，尤其是进入集中交付期的大虹桥商务区

北京市场
本季度北京甲级办公楼市场共有四个项目竣工交付，其中位于望京区的昆泰嘉瑞中心建筑面积52,953平方
米，被阿里巴巴集团整栋购买，其余三个项目均为租赁型写字楼

新入市和现有的高质量项目依旧受租户青睐，贡献了本季度主要的净吸纳量。但CBD的吸纳量连续三个季
度为负值，品质较低的甲级办公楼项目出现空置。这些项目的业主对市场反应较慢且未能及时调整租赁策略造
成了这一结果

内资金融公司仍积极寻求办公空间，但市场总体需求保持疲软。部分企业为降低运营成本，抓住当前市场
存在空置面积的机遇进行办公室的迁址。位于望京地区的利星行中心A座，总建筑面积8.9万平方米，在入市
之初即取得70%的入驻率，一大原因就是业主以低于市场均价的租金来吸引稳定的大型租户长期入驻。盈科中
心“商转办”项目竣工上市，本季度已实现90%的出租率。该项目的目标客户主要是那些寻求联合办公空间和看
中附近三里屯地区服务设施的租户。该项目的成功为其他有意转型办公物业或开发新项目的企业提供了参考

在过去的一年，众创空间在政策红利下蓬勃发展，联合办公运营商积极寻求扩张空间。今年4月，美国联
合办公运营商WeWork登陆北京，预示着北京开始成为国际联合办公运营商的目标市场。预计联合办公市场在
2017年将迎来进一步发展，国内外运营商有望为租户提供优质高标准的多样化办公选择

望京、亚奥、亦庄等新兴商务区凭借其租金优势和完善的配套设备，将进一步缩小与核心商务区之间的差
距，成为市场的新宠。核心商务区写字楼的高租金将催化租金敏感型企业的搬迁至非核心商圈，政府的产业疏
解政策和新兴写字楼的高品质等因素亦将导致一些高端制造业IT高科技企业选址新兴商圈

深圳市场
根据第一太平戴维斯统计数据，一季度深圳甲级写字楼新增供应约10.24万平方米，其中平安国际金融中
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