香蜜湖1号2006年营销计划沟通 2005 回顾 影响力 震撼一：高调亮相，视觉盛宴——香蜜湖1号鉴赏酒会 震撼二：神秘开盘，当晚售罄——香蜜湖1号南区别墅选房 震撼三：价格刷新，独领风骚——双拼均价将近6万 震撼四：名宅香邸，美轮美奂——香蜜湖1号现场开放 香蜜湖1号已成功树立豪宅领袖形象， 对市场的豪宅有着深远的影响力 销售概况 目前别墅区整体销售率为71%（套数），实现销售金额约12亿； 不断刷新同类产品价格新高，价格与销售速度配合默契； 价格分析 从南区到北区，TH价格整体上涨14%，双拼均价上涨18%； 价格与销售速度配合默契，实现楼王售价3168万元； 香蜜湖1号价格概况（元/平米） 销售产品分析 叠拼产品中间单位及底层单位较畅销，多数剩余顶层单位； TH在南区和中区均为畅销产品，剩余单位均在后推出的北区； 双拼产品稀缺性非常突出，颇为畅销 剩余房号分析 叠拼产品剩余2套中间单位，5套顶层单位； 剩余单位的特征： 2套中间单位均为端头单位，价格是原价格表第二贵的单位； 剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大，而购买顶层单位的客户最看重的是景观因素，因此客户接受度较低； （注：119B、121A、123B、126A是端头单位。） 香蜜湖1号叠拼剩余房号分析 剩余房号分析 目前双拼产品剩余3套，分别为10、11、12号，双拼较畅销，消化较快； 北区TH最先消化的，是景观资源好、户型亦较好的单位； 北区101-118号单位面积小，总价不高，均在1000万左右，还有4套在千万以下。这部分单位的总价优势可能会对叠拼的顶层单位有威胁，因此推售时需要着重考虑 香蜜湖1号TH及双拼剩余房号分析 客户分析 需求北区别墅诚意客户统计（2.8） 其中，明确表明要等8、9栋单位的客户有2个 剩余别墅产品推售建议 目前继续自然消化剩余别墅产品（除8、9栋外），通过各种渠道深挖客户资源； 2月中下旬（可定在2月18日）正式公开销售，放出所有房号；原因如下： 目前北区别墅之剩余15套，按照正常情况至2月中下旬，可继续消化至剩余10套左右，此时放出8、9栋可吸引部分满足客户需求； 2月18日公开销售时，除8、9栋价格不变外，其余剩余别墅单位价格可增加1000元/平米（即总价增加约30万），既可以给到客户信心，也可以刺激涨价前的销售； 遗憾 遗憾一：圈层营销并未能持续、有效地开展，客户圈层挖掘不深； 遗憾二：客户资源维护及管理未能系统化进行，执行不彻底； 遗憾三：客户的口碑宣传并未如期之大、之广、之好； 2006 策略 … 销售目标 香蜜湖1号100%完美销售！ 自高层开始销售后6个月内，实现 2006营销总策略 价值体验系统 ：包括形象、产品、附加值、服务等 客户 ：需求的有效把握，建立有效的客户渠道，对客户进行精心的管理和维护 以圈层营销为主线，实施价值的全面体验体统， 深入挖掘客户资源 营销 ：主要是圈层营销，在圈层内的推广活动，建立圈层影响力，进而建立全面有效的口碑传播 推售节奏 06.2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程节点 销售节点 阶段销售目标 TH： 20套；双拼：3套；叠拼：8套 TH：5套；高层一期70%； TH：2套；高层：300套 销售率/套数 销售速度 别墅销售率95%，剩余7套左右 别墅剩余2套左右；高层 累计65% TH：5套/月；双拼：1~2套/月；叠拼：2套/月 TH：2套/月；高层：30套/月； 高层：30套/月 整体累计销售100% 4月底高层样板房开放 6月初高层一期预售证 06.7-8高层二期发售 2月中下旬北区公开发售活动 06.6高层一期发售 保证自高层发售日起6个月内前实现100%销售率 7-8月高层二期预售证 6月底南区入伙 2006 市场 ； 宏观政策 风风雨雨政策年——2005年与豪宅有关的相关政策： 国务院的新旧“国八条”，七部委《意见》；——显示政府稳定房价、调控楼市的决心！ 严禁非法炒卖房地产，禁止预售前“认筹”；——提前截流、积累客户手段受阻； 深圳规定普通住房标准；——明确豪宅划分界限； 6月1日起个人购房不足2年即转手交易，交纳全额营业税；非普通住宅超过两年(含两年)转手交易，按差价征收营业税；———二手豪宅交易成本增加，沉重打击短线投资； 《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，网上下载统一认购书，不得“提前登记、集中开盘、分期销售”，取得预售证后必须全部销售，严禁炒卖楼花；——打乱项目的营销计划，各种促进销售、利于提价的营销手段被限制；二手豪宅交易将被限制，进一步打击短线投资； 调整契税税率——非普通住宅的不再享受减半征收契税的优惠政策， 适用税率为3%； ——豪宅的交易成本再次增加，给豪宅消费加紧箍咒； 豪宅成为房价上涨的“罪魁祸首”，政策明显针对豪宅 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看