委托单位：金桥出口加工区房地产开发有限公司
报告单位：上海天启企业策划有限公司
报告日期：二00一年六月
上海天启企业策划有限公司
地址：上海市徐虹北路31号
电话：021-64477442传真：021-64473940
目录
第一部分：市场篇第 4页
1.1背景分析
1.2竞争分析
第二部分：产品篇…….第20页
2.1产品分析
2.2 SWOT分析
2.3产品建议
第三部分：营销战略篇.第31页
3.1产品定位
3.2案名建议
3.3营销战略
第四部分：推广策略篇第45页
4.1二大战役构架.
4.2广告组团
4.3广告计划
第五部分：销售篇……第59页
4.1定价策略
4.2推案策略
4.3现场营销人员培训
4.4现场售楼处布置
4.5销售模式
4.6销售道具建议
第一部分：市场篇
市场篇˙背景分析
金桥地区市场背景分析基本结论：
相关数据分析表明，目前金桥地区区域房产市场供需情况呈现“求大于供”的特点，大批外企白领需要购房，目前房产开发时机相当有利

区域市场去年全年综合均价为2963元/平方米，区域房产均价短期内不会有太大波动，但总体呈上升态势；今年第一季度区域集中成交单价为2500-3500元/平方米，集中成交总价为30-40万元/套

多层物业为区域市场的绝对主力，其它物业形态比例在今后将有所上扬

2001年第一季度，受去年新预售标准出台政策的强烈影响，金桥地区新登记预售项目仅1个，低于浦东其它区域

供需情况分析：求大于供
2000年浦东新区全市批准预售面积258.09万平方米，已登记预售面积260.22万平方米，两者之比为1：1.01；
2000年金桥地区批准预售面积56.70万平方米，已登记预售面积68.21万平方米，两者之比为1：1.20
原因有三：
1、1998—2000大动迁，大量动迁居民向金桥地区转移

2、上海浦东10年开发，一批外企白领逐渐成熟，逐步进入大购房高潮

并且作为最大的人口导入区，外来人口还将不断涌入浦东

附：金桥出口加工区基本情况
外企
228家
白领资料
人数
3.5万人
主要年龄段
25——35岁
年平均收入
3.5万元（不同层次相差较大）
购房优惠政策
退税政策适用期可能有所延长

各公司购房优惠政策差异较大

上表说明：大批外企白领需要购房！
3、利好政策：为刺激居民的购房消费，政府出台了相关的退税等利好政策（1998—2003年）
市场份额
2000年金桥地区登记预售楼盘62个，总预售交易量68.21万平方米，拥有整个浦东房产市场份额的26.2%

2000年价格浮动分析
区域全年综合均价：2963元/平方米
由于区域楼盘数量众多，全年月度交易均价走势平稳，全年除了8月份受金泽苑低价位的大额交易量（24000多平方米）影响略微偏低为2769元/平方米外，其余各月均维持在3000元/平方米的均价。（具体见下表）
物业综合分析：
月间交易量最大值为11月份的7.53万平方米，最小值为5月份的4.08万平方米，月间交易量最高差值达3.65万平方米

区域内登记预售的62个楼盘中，多层为50个，交易量占整个区域的65%；
小高层、高层为10个，交易量占区域总量28%；别墅为 2个，交易量占区域总量的7%

结论：多层仍为该区的绝对主力，但其它物业形态比例在今后会有所上扬

2000年11月－2001年1月预售面积及市场份额对比
时间段
预售面积（M2）
所占份额
2000年11月
75271
24.86%
2000年12月
63165
22.9%
2001年1月
35523
20.8%
金桥区域商品房上市预售交易量远高于浦东新区其他区域。但一月份区域交易量大幅下跌，降至35523平方米，降幅高达44%，预计是受到了去年新预售许可标准出台政策的强烈影响

2001年第一季度，金桥地区新登记预售项目仅1个，远低于浦东其它区域
（陆家嘴地区2个；浦东外环地区4个；中央公园地区7个；上南地区8个）

金桥地区跨度较大，金桥东区和西区的物业价差悬殊明显，区域均价总体上决定于东、西区内的物业上市量。就目前区域现状而论，楼盘的分散性开发，使得区域均价短期内不会有太大的波动

2001年第一季度区域成交特征
集中成交单价：2500—3500元/平方米
集中成交面积：90平方米；100—140平方米
集中成交总
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