7.75%，甲级写字楼租金环比下降0.3%。大宗交易方面，写字楼物业仍
然最受投资者追捧。三季度上海大宗交易中写字楼交易占比超过90%，
总额近200亿元，逼近上半年写字楼交易总额；买家大部分为中资基金/
投资机构，交易资产大多分布在新兴商务区内

TMT行业对甲级写字楼的租赁需求活跃；广州甲级写字楼租金环比上涨
2.1%，空置率环比下降2.5%，新兴商务区租金领涨明显；深圳总体趋稳，
吸纳量增加，空置率微降

2017年12月
一线城市甲级写字楼市场
系列专题研究
本期：
2017Q3一线城市甲级写
字楼市场报告
制作
乾立基金
战略管理部 行研中心
意见&联系
lisilu@chamrich
heying@chamrich
hanqi@chamrich
2017Q3一线城市甲级写字楼市场报告
乾立行研
乾立行研
全国概况
2017年三季度，全国一、二线核心城市的甲级办公楼市场的整体情况相较上半年有所回升。一线城市中
除上海外，其他城市的甲级办公楼租金环比均实现了稳定增长。部分城市新兴商务区的写字楼租金表现出领
涨市场的态势，如广州的琶洲、北京的奥林匹克板块及上海的北外滩区域等

整体而言，虽然多数城市租金继续呈现环比下降状态，但也有一些城市受益于大量的升级需求，加之市
场已经度过了集中供应期，租金开始止跌。比如成都，在经历了连续14个季度的环比下降后，租金开始企
稳，并出现回升信号。十二个1.5及二线城市中，有5个城市的租金表现稳定或有明显上涨，其中杭州和南
京的租金增幅双双接近2%。租金下跌的城市减少至7个，其中大连和武汉的租金下滑幅度略大，均超过1.5%

数据来源：仲量联行、乾立基金整理
上海市场——拥有大规模次中心写字楼市场
随着上海非核心商务区市场发展的日益多元化和逐渐成熟，越来越多的企业在办公择址时偏向交通便捷
以及有租金吸引力的新兴商务区范围

以第三季度发生的租赁交易为例，美敦力在前滩世贸中心租赁15,000平方米，飞利浦搬迁至市北智汇
园等。不论从租金优势上，还是城市规划、基础设施、商务配套的逐渐完善上，都导致了上海市人口外扩和
商务区外扩，并为新兴商务区的发展奠定了基础。与之相对的是目前核心商务区的写字楼竞争压力加大，以
人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为首的核心区的整体空置率同比2016年都有所提升，其中超过10年
楼龄的写字楼较为集中的面临客户流失的现象

377
317
254
166
139137126120
108103103919089
8877
0.90%
-0.30%
0.00%
2.10%2.00%
-0.10%
1.90%
-1.60%-1.50%
-0.80%
-0.30%
0.00%
-0.30%-0.40%
0.90%0.50%
-10.00%
-8.00%
-6.00%
-4.00%
-2.00%
0.00%
2.00%50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
北京上海深圳广州杭州青岛南京大连武汉西安天津成都苏州重庆沈阳宁波
租金（人民币/平方米/月）季度环比租金变化（%）
乾立行研
供应与空置率：持续的新增供应导致空置率继续攀升
2017年第三季度，据不完全统计，上海全市总的甲级写字楼存量超过1,000万平方米。其中有 4个优
质办公项目入市，新增面积近49万平方米，包括位于核心商务区的2个项目，分别为陆家嘴滨江金融城二
期、黄埔中海国际金融中心，共带来新增供应35万平方米，将核心商务区甲级写字楼存量推升至810万平
方米；2个新兴商务区的新增项目包括虹桥新地中心、丽宝广场，带来约13.9万平方米的新增供应。至此，
非核心商务区甲级写字楼存量达到320万平方米

项目 区位 板块
陆家嘴滨江金融城二期 浦东新区 陆家嘴
中海国际中心 黄浦区 淮海路
虹桥新地中心 闵行区 大虹桥
丽宝广场 闵行区 大虹桥
数据来源：第一太平戴维斯、乾立基金整理
第三季度核心商圈的净吸纳量106,675平方米，相较前几季度的连续增长有所回落，但仍比去年同期增
长3.1倍。但持续的新增供应入市仍使得核心商务区空置率升至13.9%，环比上涨7.75%

按照不同区位来看，浦东核心商务区的甲级写字楼平均空置率上升至12.7%，其中竹园和陆家嘴的空置
率分别达到了14.3%和12.2%。浦西核心商务区的甲级写字楼平均空置率上升至14.7%，其中黄浦区和长宁
区核心商务区的空置率分别高达20.6%和16%

此外，不断入市的新增供应使得上海非核心商务区（新兴商务区）的写字楼市场空置率也增至26.2%

数据来源：高力国际, 乾立基金整理
租金：核心商圈租金水平整体呈下降趋势，非核心商圈保持追赶及上升态势
三季度上海整体甲级写字楼租金水平为10.57元/平方米/天，环比下降0.3%。核心商务区平均租金为
10.15元/平方米/天，环比下降1.74%。非核心商务区上涨势头有所减弱，三季度环比微涨0.3%至6.22元
20.60%
10.80%12.20%
14.30%
16%
9.60%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%50
100
150
200
250
300
黄浦静安陆家嘴竹园长宁徐汇
入驻面积（千平方米）空置面积（千平方米）空置率
乾立行研
/平方米/天。非核心商务区延续了上半年租金增幅赶超核心商务区的势头，且两者的平均租金差距也在逐渐
缩小，目前相差不足3.9元/平方米/天。但从中长期来看，基于中心区稀缺性原则，两者的租金差距虽有进
一步缩小的空间，但总体还会保持一定标准

按细分区域来看，各核心商圈甲级写字楼租金在第三季度都出现了不同程度的下滑。浦西核心商务区甲
级写字楼的平均租金降至9.14元/平方米/天，环比下降1.5%，同比下降4.4%；其中，徐汇商务区的租金水
平下降幅度较大，达到4.2%。浦东核心商务区平均租金继续下降至11.64元/平方米/天，环比降低1.3%，
同比下降2.5%；其中，陆家嘴商务区甲级写字楼的租金水平下降了1.6%

数据来源：高力国际、乾立基金整理
租赁需求——金融、TMT及专业服务行业需求最大
从租户所在行业来说，金融、TMT、专业服务、零售、医药以及制造业占据了整个上海市场的80%

从租户的国籍上来分，内资企业仍然在市场上占据绝大部分市场，外资租户在租赁市场上仍受到成本导
向的影响；内资租户在选择物业时则优先考虑地段和品质，偏好核心区高品质办公物业，数量及面积需求仍
在不断扩大

从区位上来看，2017年第三季度上海市写字楼租赁市场中，徐汇超越浦东成为企业选址的首选区域，占
整个需求市场的14.93%；传统中央商务区黄浦再度挤进企业办公选址需求的前五强

项目 商圈 租户 面积（平方米） 租赁类型
歌斐中心 黄浦 马士基 9,600 搬迁
徐家汇中心一期 徐汇核心 Wework 6,037 搬迁
时代金融中心 陆家嘴 通力律师事务所 3,000 续租
金光白玉兰广场 虹口 中建投资 2,700 搬迁
上海IFC二期 陆家嘴 哈纳斯 2,500 续租
数据来源：戴德梁行、乾立基金整理
9.1
10.9
12.5
9.4
7.4
9.59.1
10.8
12.3
9.4
7.3
9.1261014
黄浦静安陆家嘴竹园长宁徐汇
2017Q22017Q3
乾立行研
写字楼大宗交易——交易热度持续增加
自今年对商办市场整顿以来，散售型交易疲软，但大宗交易占比同比去年有所提升，三季度上海大宗交
易延续上半年的活跃态势。据不完全统计，上海市第三季度共15笔大宗交易，其中12笔为写字楼物业项
目，总成交金额199亿元，总成交面积562,804平方米，平均单价35,376元/平方米。三季度写字楼的交
易金额占到全部大宗交易总金额的93%，与二季度占比81%相比较，可见投资者对写字楼交易的热度不减

项目 行政区 物业类型
总建筑面积
（平方米）
卖方 买方
总价
（亿元）
单价
（元/平米）
交易
方式
浦江国际金融广
场
虹口区
商业、写字
楼
74,000
新黄浦置业、
洪客隆投资
广东德骏
投资
57 77,027
境内
股权
瑞安资产包
（KIC&Yangpu
Properties）
杨浦区
商业、写字
楼、酒店
252,913 瑞安地产 中国人寿 29.49 11,660
境外
股权
绿地黄浦滨江
T1
黄浦区 写字楼 29,324 绿地集团 国药集团 24.89 72,000
境内
资产
中城国际大厦 徐汇区 写字楼 30,259 中城投资 五牛基金 19.52 64,518
境内
股权
汇银大厦 静安区 写字楼 24,119 汇银集团 中信资本 15 62,192
境内
股权
数据来源：乾立基金根据公开市场信息整理
在12笔写字楼交易中，除一笔交易的买家为境外投资机构外，其他买家均来自国内，其中中资基金
或投资机构成交4笔，成交金额占到总金额的49%；中资地产投资基金（在下图中含在中资基金中）和地
产相关企业参与了3笔交易，成交金额占到总金额的20%，主要是五牛基金、上坤集团、祥祺集团等；实
业或是企业买家共投资3笔，成交金额占到总金额的20%，主要是绿地集团将绿地黄浦滨江 T1和绿地静
安113两个项目分别出售给两家国有企业——国药集团和大唐集团。中资投资机构本次还出现了以往专
注于二级市场的私募基金，广东德骏以57亿元投资浦江国际金融广场，并且创造了本季度成交金额最高
的交易

数据来源：乾立基金整理
TMT企业
3%
国有实业
17%
金融机构-保
险
15%
政府企业
3%
中资基金/投
资机构
49%
房地产相关
企业
10%
外资投资机构
3%
乾立行研
本季度成交的写字楼中有5笔位于核心区域，集中在南京西路板块和徐汇核心板块，占交易总额的
38%，交易均价66,079元/平方米。7笔写字楼交易位于非核心商务区，集中在大虹桥、北外滩、新江湾
等新兴商务区板块，占交易总额的62%，交易均价27,577元/平方米。新兴商务区写字楼大宗交易仍然延
续了上半年的热度，成为最吸金的区域

数据来源：乾立基金
其他一线城市甲级写字楼市场
北京
2017年第三季度，北京全市甲级写字楼存量增至1,030万平方米，有10万平方米的新增供应，共计两
个新项目竣工交付，分别是位于崇文门的哈德门广场东塔和位于亚奥区域的恒毅大厦

尽管有新项目入市，但近期北京的租赁需求活跃，特别是来自IT及高科技和金融公司的大面积成交，使
北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0个百分点至5.5%。金融街、中关村等核心区域空置率都达到了
较低的水平

租金方面，全市甲级写字楼的平均水平达到377元/平方米/月。在连续四个季度下跌后，北京甲级办公
楼平均租金三季度出现了回转态势，环比上涨0.9%。核心区域较低的空置率，加上日益成熟的望京、亚奥等
新兴商务区租金的进一步增长，抵消了 CBD等部分区域租金下滑的影响，使得整体租金呈现上涨态势

在互联网经济的孕育下，大批高新技术行业呈现了对办公租赁日益增长的需求，包括以电商为代表的持
续扩张的传统科技企业，以及快速成长的TMT行业（通讯、媒体、电信） 和人工智能等高新技术行业。其
中，以移动支付等为代表的金融科技类公司表现活跃，例如北京钱方银通科技有限公司与北京中数智汇。同
时，保险、投资、基金类等传统金融企业也依旧保持活跃需求，主要以内资公司为主。例如：泰康保险在哈
德门广场东塔新租7,000平方米的办公面积；中植集团在望京的保利国际广场租赁三个整层的办公面积；北
京华富嘉辰投资基金在国贸三期B座承租2,000平方米

非核心商
务区
62%
核心商务
区
38%
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