0
蒙西物流园项目前提提案
聚成地产2013.4.15前 言
房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商—经纪公司—设计部门—施工企业—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。 随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。 市场是一切营销策划的根本我们能给贵公司带来什么
销售周期的提升，项目利润的提高， 回款速度的保证
33
4目录
第一部分 项目理解分析
第二部分 宏观市场分析
第三部分 产品定位策略
第四部分 产品规划建议第五部分 项目商业运营模式PART 01 项目理解分析
1.1 指标及环境分析 1.2 项目地块及四至 1.3 项目开发思路项目经济技术指标
从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少
项目功能描述
本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体
1.1 指标及环境分析
土地用途：综合 总占地面积：757588.19 容积率：（15.1*11=1.37） 总建筑面积：764167.43 商业面积：83446.04 住宅面积：442842.5 建筑密度：（334*11=30%）项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力
1.2 项目地块及四至
1.2 项目地块及四至
项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力
棋盘井、鄂托克旗
团结新村
机场
高速入口本体属性界定
项目区位
项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显
区域交通
项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地，通达性好
基础指标
上等规模、地块规整、土地变性醒目
项目地块
周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大； 地块便于规划，可打造成地块强势景观； 周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显
项目本体——属于上等规模商住项目。 处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差， 但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多
1.3 项目开发思路本案解读重点
开发背景： 本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。 因而，本项目所面临的核心问题是：
本项目如何树立和延展企业的品牌形象？
基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？
站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？
如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？
1.3 项目开发思路项目理解分析
综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如下：
立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群； 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； 为消费者营造休闲、生活氛围； 提供消费人群便利性消费
1.3 项目开发思路项目研判
基于区域、客户、竞争下 产品竞争力体系的构筑
出发点
机会点
落脚点
打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢
宏观市场、区域发展研判
项目区域发展、 项目可操作机会
区域客群、市场竞争研判
企业产品线、项目本体解析
项目市场、客群竞争机会
项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会
1.3 项目开发思路开发顺序
1.3 项目开发思路
B-4
B-5
B-2
B-1
A-1
变电站
A - 2
A-3
A-4
A-5
A-6
商业
住宅项目开发思路探解
对于此项目，我们的初衷在于： □ 整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。 □ 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 □ 实现项目的利润最大化。 □ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报
1.3 项目开发思路
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看