1 龙奥天街2012年营销执行报告 山东世联怡高物业顾问有限公司 2011年11月世联怡高2011.11 鼎峰商务 创领济南 ——龙奥天街2012年营销执行报告 奥体之巅 三核汇聚 鼎峰商务CONTENTS PART 01 营销目标 PART 02 营销策略 03 PART 营销执行 04 PART 费用预算 05 PART 市场分析营销目标 意味着什么？ 打造济南前所未有价值点即兴奋点，能够完全在市场上脱颖而出，形成绝对的“鼎峰级”商务产品，价值无需词藻，显而易见 打造鼎峰级商务，超越竞争对手，塑造让市场仰视的高价值形象！营销目标 意味着什么？ 2011年市场表现抢眼的项目之一——银座中心，销售额不足6亿。 且2011年上半年商务市场较好，而目前市场进入下行趋势，表现低迷，据客户调查，很多投资客表示对2012年市场缺乏信心，担心房地产投资会缩水。 本项目要实现销售金额5个亿，回款目标4个亿，必须在不明朗的市场形势下，每次开盘达到70％以上的销售率，12年底实现整体销售率75％，面临的压力较大 销售5亿，回款4亿！ CONTENTS PART 01 营销目标 PART 02 营销策略 03 PART 营销执行 04 PART 费用预算 05 PART 市场分析PART市场分析 市场情况目前全国房地产市场调控已明显见效，政策调控力度依然严厉，还将持续发力 宏观政策 10月中旬以来，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、上海、广州、深圳等几大一些城市，以及天津、武汉、济南、郑州、长春等二线城市，虽然上浮幅度略有差异，但基本维持在5%-10%之间不等。信贷政策并未松动，整体房地产调控政策环境仍然趋紧 房贷利率上调 11月1日起，珠海市政府颁布双限令：对新增住宅项目实行限价，主城区（香洲区）范围内实行限购。国家及各地方政府对房地产市场调控政策还将持续发力 珠海双限令 11月6日温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇”，此次温总理在圣彼得堡的表态，彰显了中央政府对于房地产调控的坚定决心 温家宝总理 俄国讲话货币政策 GDP和CPI数据显示，中国经济没有摆脱滞涨的危险，货币紧缩政策不会放松 紧缩的货币政策之下，多数企业家、投资者资金紧缺，商业房地产市场也受到了较大的冲击。 另外，紧缩的货币政策曾一度导致了民间借贷的疯狂，近期又上演了借贷链的迅速断裂市场反应 下半年，开发商与消费者均开始观望，市场陷入深度博弈。进入10月份，开发商在博弈中妥协，因年度业绩及资金压力导致大范围降价 2011年8-10月份，写字楼市场成交惨淡，10月份尤为突出，共成交0.41万平米，同比下降78.1%，环比下降57.7%，达到两年来历史最低水平；而住宅市场表现更为明显。在调控政策日见成效，整体货币持续收紧环境下，客户购买能力及投资热情均受限 市场博弈所引发的成交惨淡PART市场分析 客户情况2011年银座中心、华强广场前期大量整层、半层需求企业客户，在谈判和等待中夭折，大客户流失问题表现严重。 银座中心流失客户回访纪要： 济南某大型培训机构 段女士 本来前段时间公司是确定要购买的，但是注意到现在整个房地产市场环境越来越不景气，市场上很多在卖的项目都出现了不同程度的降价打折，而且现在公司也没有很充足的资金，买的话还要贷款，银行的贷款利率还这么高，我们公司领导觉得房价可能还会降价，公司可能暂时继续租赁着使用，等市场明朗稳定了再说，这会也不是很着急。 企业客户 大量自用型企业由于宏观环境的下行，为控制资金风险，节省现金流，大量企业客户流失投资客减少原因分析： 1、股票市场不景气，部分投资客大量资金置于股市，资金被套牢； 2、银行利息及准备金率居高不下；限制了大量投资客的步伐； 3、部分投资客将资金转入其他硬通货行业、或参与民间借贷； 4、宏观环境趋于下行，对房地产信心大幅下降 投资客户 房地产投资客在宏观环境影响下投资信心下降，调整投资方向，投资客退出房地产市场 1、目前金融形势不好，不是投资的时候，担心房地产市场的投资前景，现在股票也有很大的风险，不是投资的最佳时期，等等看再说 2、现在整体经济不好，我自己有投资公司，现在融资太困难，利息又高，不想再买房子了，再说现在买房风险也太太，很多项目都在打折促销 客户调查 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看