（项目）营销策划报告
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文本声明
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沿着正确的方向前行——直达成功
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最终项目整体销售均价突破7869元/平米，实现销售额2.99亿元，并且保证较快速度销售； 提升企业在市场的影响力，奠定企业市场地位，快速回笼流动资金，为后续项目做好铺垫； 整体推广费用控制在总销金额的1.3%以内
【销售目标曲线图 】
第二批产品投入市场前，去化完成40％
项目首次开盘
产品进入持续销售期，去化完成76％
14年11-4月
15年5月-6月
15年11月
客户蓄水工作开始，推广开始，各项物料准备完毕，（内部认购）
16年4-8月
营销目标
预计周期：24个月（2014.11-2016.11，去化92％↑），蓄水6个月，销售18个月
剩余产品冲刺，去化率达92%
16年11月
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目錄
一、本案分析
三、市场定位
二、市场调研
四、销售执行
五、推广方案
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PART 1:本案分析
Contents
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项目简介
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S.W.O.T 分析
威胁（THREAT）
优势（STRENGTH）
劣势（WEAKNESS）
机会（OPPORTUNITY）
实力企业，有一定资金实力； 周边道路交通状况良好，交通便利； 项目地块作为板块内重点开发区域，区域发展潜力明显，区域周边基础设施已完善
随着城市经济的发展，潜在客户将出现； 周边商业市场的逐渐扩张； 目前中小额投资客户持续增加； 紧邻学区，未来重点消费区域
周围环境因素对于项目写字楼产品品质影响较高，目前商务氛围有所缺失； 周边同类产品较多，并且销售价格均处于较低水平，对项目后期销售影响较高； 黄河路辅路，展示面收到影响
行业宏观政策不够明朗； 客户目前对写字楼物业的投资认可度不高； 高端写字楼物业大量面市，竞争将更加激烈
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PART 2:市场调研
Contents
宏观市场
东营市场
竞品市场
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宏观市场情况 －政策情况
1、37个城市取消限购，成交量止降回升，回暖迹象明显 自6月份呼和浩特放开限购以来，46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。目前已有37个城市取消或者调整限购政策，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等9个城市尚未松绑限购。 限购取消后，部分城市成交量出现了大幅回升，如济南7月10日取消限购，当月成交12400套，环比6月份涨幅92 %，8月份虽然略有下降但也达到了9152套。青岛8月份取消限购，当月新房成交9595套，成交面积95.27万㎡，新房成交套数相比前一月上涨幅度超30%，成交面积环比上涨50％，同比上涨30％，也是今年以来月度新房成交量的最高点，成交套数和成交面积均创新高。 2、首套房房贷利率出现松动，多家银行出现9折利率，部分省市通过信贷政策救市 8月房贷市场出现了利率松动的迹象，其中上海有全国最低8.5折利率，北京、杭州、青岛3城重现9折利率，其余城市的房贷利率为9.4-9.8、基准或者更高。 四川省财政厅决定，从2014年7月1日至12月31日期间，对银行发放的首套房贷款，提供贷款金额的3%作为财政补助。成都这一救市政策，是本轮楼市调控中，地方政府第一次明确用财政补贴购房，也第一次明确开始用信贷政策救市。相比松绑“限购”，显然，这一政策对楼市的影响更大。 据预测：迫于地方政府的压力，下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势，并且下调利率的城市会继续增多。
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宏观市场情况 －政策情况
3、住宅遇冷商业地产回温受追捧 今年以来住宅成交大幅回落，而以商铺、厂房、公寓为主的非住宅类商品房却大放异彩。由于受投资渠道限制，加上今年住宅市场冷淡，部分投资客比较看好商业市场，将投资目光从原来的住宅转向商业。 首先商业地产不受限购政策影响，降低了购房的政策门槛；其次受大环境利好所致，新一届中央政府将持续的推进城镇化作为经济改革的重要手段之一，大量的需求促进了中国商业地产的高歌猛进；最后，商业地产的平均收益要比住宅高的多，这就吸引了大量以投资为导向的客群跟进，进一步推动价值的增长。 房企追捧商业地产，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。 不过，房企扎堆转型也让商业地产面临高库存、高空置率的隐忧。截至今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万平方米，达到47%的增长率。”商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题。
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