1 商业地产培训Part 1: Text in here 商业地产基础知识 商业地产的概念 商业地产的分类 房地产专业名词什么是“商业地产”？ 狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营 方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。 广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店 等具有商务属性的不动产 概念一、地段决定商业价值，住宅可选择性大 商业地产的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 二、住宅功能简单，商业地产功能多样 住宅的功能主要用于居住，但是商业地产则必须具备多种功能，例如，购物功能、休闲功能、娱乐功能、餐饮功能、商务功能等，各种功能都有各自的特点，即使是购物功能，又可以细分为购物中心、百货店、超市、专业市场等 商业地产与普通住宅的区别 商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异。三、 硬件要求——住宅简单，商业细致 住宅对产品硬件的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。 但对于商业地产而言，对产品的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求5米，甚至是8米，而住宅的层高达到3米左右就可以了。 四、销售完成，住宅是终端，商业地产是开端 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住、使用了。而商业地产即使销售完成，还是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。 开发商卖住宅的时候，卖完就基本上完成任务了，后续工作交给物业公司就行了。商业地产呢？不但要有投资能力，还要有招商能力、经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。五、商业地产是一个长期投入的过程 从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅而言，商业地产销售的风险要高很多，很多商业地产项目因为各方面的原因而夭折。 商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。 六、利益构成也是不同的 住宅开发经济效益产生模型 商业地产开发经济效益产生模型商业地产的类别 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。 对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。按行业类别分类 零售功能商业地产：百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能 于一身的大型购物中心 娱乐功能商业地产：电影城、娱乐城、KTV 餐饮功能房地产：大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店 健身服务及休闲功能商业地产：健身中心、美容院、SPA 专业商业地产：专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场 居住以及办公用商业地产：写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店。 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店。 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店。 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万。 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 按市场辐射范围分类 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看