三亚亚龙湾公主郡三期项目整体定位及物业发展建议
谨呈：三亚亚龙湾开发股份有限公司
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A-755-GW-081016_107项目组工作的阶段划分
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 市调成果沟通
市调成果沟通
项目定位与整体发展战略究报告和中期汇报
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 发展战略之参考案例借鉴 项目整体定位与发展战略 规划实施及分期构思 物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改
项目定位与整体发展战略究报告终稿报告
2008/10/30
市场调研阶段项目定位问题
Part.1
1.1
项目属性界定
1.2
项目核心问题界定
项目物业发展建议体系
Part.2
1.4
项目市场机会分析
1.5
项目客户定位
1.6
项目产品定位
1.3
项目开发方向研判亚龙湾以优质的海资源、浓郁的度假氛围及便捷的交通形成相对于其他湾区的比较优势
项目区位规划： 亚龙湾位于中国热带滨海旅游圈内，拥有国际级优质海水和沙滩。是三亚政府规划的国际型旅游度假区。 项目区位现状： 车行至三亚国际机场45分钟，至三亚市区30分钟； 目前已建国际标准一线海景酒店7家（喜来登、万豪等），二线海景酒店6家，拥有两个高尔夫球场（红峡谷和亚龙湾高尔夫球会）以及贝壳馆、海底世界、蝴蝶谷等观光设施
区域属性
项目属性
区位规划
交通配套
亚龙湾是目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐，区域情节是亚龙湾度假客户置业主要驱动力。紧临亚龙湾大道——进入湾区必经之路，承担湾区第一印象展示功能，但有噪音影响
区外交通： 与三亚机场相距38公里，车程大约45分钟，与三亚市区相距30公里，开车30分钟可到达； 从海口可由东线高速公路，经两个半小时到亚龙湾。 区内交通： 项目位于亚龙湾大道西侧，北临百花路，交通便利； 亚龙湾内通达性良好，亚龙湾大道贯穿整个亚龙湾，但过往车辆多，较嘈杂，如何规避这一劣势，是后期的一个课题； 百花路可直达酒店群及沙滩，路段较为宁静
区域属性
项目属性
区位规划
交通配套
百花路
本项目的成功立势不仅是对公主郡品牌影响力的提升，也为亚龙湾后期土地及物业的升值搭建平台。项目较一、二期具有强势高尔夫景观资源，搭建高尔夫与项目物业之间的联系，提升物业价值是后期的课题
强势高尔夫景观： 项目被高尔夫球场分为两块，有强势的高尔夫景观； 昭示性良好： 临亚龙湾大道和百花路两大主干道，昭示性较好； 无海景与湖景资源： 二线地块，无海景资源；靠近龙潭湖，但也无湖景资源； 临近亚龙湾5号、百花谷，可就近享受其提供的服务
区域属性
项目属性
外部环境
内部情况
亚龙湾高尔夫球场
D-02
D-06
公主郡1、2期
龙塘湖
亚龙湾5号
酒店群
百花谷
高尔夫球场
公主郡一期
亚龙湾大道
高尔夫球场
高尔夫球场
亚龙湾5号地块内部相对平坦，局部存在缓坡和水洼，可步入高尔夫球场内部
地块基本技术指标： 占地面积300亩㎡，地块一175亩，地块二125亩； 限高22米，总的容积率0.33，D-02容积率为0.3， D-06的容积率为0.35； 地块现状： 内部地势相对平坦，对高尔夫景观利用率较低； 原生植被，多为野草，档次不高，利用价值有限； 地块外部有水系环绕。 与高尔夫关系： 两地块与高尔夫球场紧密相连，可步入高尔夫球场内
区域属性
项目属性
外部环境
内部情况
如何通过对地块内部资源的再造使得高尔夫资源利用最大化成为景观打造的重点。项目属性界定：国际顶级热带湾区，二线海景，低密度度假物业项目
vs
处于成熟度假胜地亚龙湾区域内，配套成熟
无一线海景资源
地块紧邻高尔夫球场，具有强势高尔夫资源
地块内部地势平坦，对景观资源利用率低
靠近主干道，通达性与昭示性好
车流量大，相对嘈杂
地块不完整，限高22米，容积率0.33
高品质低密度物业
区域属性： 热带滨海成熟度假区： 我国目前最成熟国际型滨海度假区 高居住价值地段： 亚龙湾内为数不多的纯住宅地段 通达性好： 东线高速及海榆东线为区域对外联系主要干道 项目属性： 二线海景： 地块处于二线海景地段 中等规模： 项目可建设用地300亩，在物业开发项目中属中等规模 低密度物业： D-02地块0.3；D-06地块0.35
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