舟山册子岛项目定位分析报告
2012.6目录
项目“渔人码头”概念研究 项目整体规划概念建议 项目产品定位建议 项目投资收益测算 项目概念性方案及产品示意1.渔人码头配套分析
渔人码头
从旧金山渔人码头到澳门渔人码头，随着渔人码头在世界各地的不断发展，渔人码头的发展模式也日趋多元。 这主要表现在两方面。 一是不断衍生的渔人码头不再完全依附于渔人码头诞生的滨海和渔业两个基础，有些并不同时兼具滨海元素和渔业元素的地区也开始打造渔人码头。 二是渔人码头所容纳的业态日益丰富，从最开始依托于滨海和渔业发展起来的休闲业态和商业业态，逐步扩展至以主题公园为典型代表的娱乐业态和休闲、度假、酒店地产等多种业态
现代衍生——渔人码头

西堠门大桥
宁波方向
响礁门大桥
定海方向
月亮湾风景旅游区
中石化油库
项目位置
册子乡
景区内有16处景点可以多角度多层次观桥看海
2.项目周边可利用资源
1、月亮湾风景区 2、项目北侧山体 3、项目南侧滨海线 4、现有渔船码头 5、现有渡假设施
现有渔船码头
项目北侧山体
现有渡假设施
综合分析
通过对渔人码头配套与册子岛现有可利用配套对比发现，“渔人码头”概念完全可以植入项目，但需要和政府部门进行充分协商，将项目周边资源整体整合，从整个册子岛旅游概念出发，而不是单从项目本体出发
需要协调资源： 一、月亮湾风景区纳入项目整体考虑 二、项目北侧山体租赁，打造成项目休闲配套 三、现有渔船码头为项目所服务 四、中石化油库可以做到视线遮挡 五、项目南侧海堤可以考虑亲水平台和海鲜排档设计 六、进入项目道路两旁绿化景观配置 七、现有渡假设施上配置会所酒店，不考虑大型酒店配置
1.月亮湾风景区建议
打造建议
现状
月亮湾风景区纳入项目整体打造，提升项目及月亮湾整体度假环境及概念
月亮湾未深度开发，旅游度假概念须进一步植入
项目与月亮湾无缝集合，形成度假区即风景区
2.项目北侧山体
打造建议
现状
北侧山体尚未开发
观景平台打造
北侧山体与政府协商，可打造部分面海观景平台，扩大度假区范围，使项目南北山体与大海形成互动，同时增加项目休闲配套
3.项目码头建议
现状
打造建议
码头较为简易，目前为公共使用
与酒店结合，打造私人码头，提供游船租赁
现有码头改建成私人游艇码头，纳入酒店管理，使渔船码头为项目所服务，强化高端度假概念
4.项目海堤建议
现状
打造建议
海堤平整，已初步成型
项目南侧海堤已成型，沿堤道路平整，初步建议打造沿堤商业长廊，业态以餐饮（海鲜排挡）为主，提高项目商业价值
打造沿堤商业长廊，业态以餐饮为主
5.项目外部景观道路建议
现状
打造建议
外部景观道路沿线简易，无植被种植
高路两旁种植高大乔木
进入项目道路两旁配置绿化景观，形成一定视野遮挡，使项目与周边油罐隔离，优化度假环境
现状
打造建议
6.中石化油库视觉景观建议
项目东侧暂无遮挡，可明显看到储油罐
以植被和堆坡进行遮挡
项目东侧可利用堆坡与高大植被种植进行视野遮挡，与储油罐形成隔离，弱化项目东侧视野环境
7.会所酒店配置
现状
打造建议
配置具有沿海风情的高端度假型酒店，不考虑大型酒店配置，规避经营风险，同时在酒店增加会所功能，服务于项目整体
地块基本平整，地上有零时工棚
打造小型会所酒店
项目整体建议
渔人码头概念植入，优化项目内外部环境，月亮湾纳入整体项目，打造综合性旅游项目
1、道路两旁景观配置
2、山体打造观景平台
3、月亮湾纳入整体项目
4、私有游艇码头打造
6、海堤打造商业长廊2465、小型会所酒店配置
7、东侧储油罐植被遮挡
市场平台
根据舟山目前以旅游度假为定位项目观察： 酒店式公寓目前均价13000元/ ㎡，月均速率20套； 联排别墅目前均价22000元/ ㎡（住宅产权），月均速率8套； 独栋别墅目前均价2.5-3.5万/ ㎡（住宅产权），月均速率2套；
目前市场在售独栋产品主力面积段较大，总价高，去化慢，本案产权性质非住宅，产品区位不占优势，应降低总价为竞争切入
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