七、财务篇
主要内容: 成功标尺 项目BSC战略指标 （2010年预测） 税收筹划 融资计划 现金流量
成功标尺
成功标尺
项目损益指标
项目管理费用预算
备注： 09年8-12月数据来自于经集团审批的苏南公司预算-常州； 2010-2012年数据来自于预算，假设苏南公司只有无锡和常州两个项目，常州项目管理费用支出按苏南公司一半来考虑； 2013-2015年数据根据2010-2012年数据推算； 全项目管理费用预算支出9,793万，仅占项目总货值1.54%
项目BSC战略指标 （2010年预测）
平衡记分卡评分 – 2010年预测
C1：ROIC因为项目在10年之前累计支付土地款约10亿，签约收入约6亿，因此ROIC较低；C4:净现金贡献因为09-10年经营现金流为-8亿，因此09-10年净现金贡献为0；C6：劳动生产率是根据10年预算中人工成本分摊后结果测算
BSC指标 – 2010年预测
备注： 相关预测均基于目前投资模型数据； 无锡公司第一年销售即实现回款折算EBIT为正
税收筹划
税收筹划 - 方案比较
注：分地块清算即可实现按最大节税金额缴纳土地增值税
税收筹划 - 土地增值税分业态清算（土地面积按建筑面积分摊）
注：由于各业态单位土地成本一样，因此类独栋和商业赢利幅度较大，且不能抵扣车库在计算土增税时的亏损，因此该方案缴纳土增税金额最高
单位：万元
税收筹划 - 土地增值税分业态清算（土地成本按占地面积分摊）
注：由于土地成本按照占地面积分摊，别墅分摊的成本更高，各业态毛利趋于一致，因此降低了全项目应缴土地增值税
单位：万元
税收筹划 - 土地增值税分地块清算
注：将车库在计算土增税时的亏损同住宅的盈利对冲，减少了应缴土地增值税
单位：万元
税收筹划 - 土地增值税全项目清算
注：同分地块清算的结果一样
单位：万元
税收筹划 - 采购加价
注：按照项目预计的钢材、电梯、空调、屋面瓦、文化石文化砖、苗木用量和成本，通过采购/苗木公司进行加价，加价幅度在10%-30%之间，合计节税650万元
单位：万元
融资计划
总用地面积： 308,820平米 建设用地面积： 308,820平米 总建筑面积： 753,915平米 综合容积率： 2.0 绿地率：42% 预计项目开发成本:33.8亿 预计贷款额13.0亿 预计总销63.8亿 暂定按三块地，分三张土地证，分三期融资：一期地块融资计划约6.0亿；二期地块融资计划约4.8亿；三期地块融资计划约2.2亿，合计13.0亿。 预计2010年下贷4亿，剩余9亿在11年-12年之间下贷完毕。 具体融资额：因为融资额度中信用担保达到50%，因此需要集团提供足额担保，以及根据银行最终批复认可的信用担保额度以确定最终融资额
太科园生活城地块概况及预计融资情况介绍
融资额度测算
注：根据常州贷款政策，只有土地可以作为抵押物，按照市场抵押率上限70%计算，加上占总贷款额40-50%的信用担保额度，全项目合计融资130,000万元
融资计划
注1：1期计划10年3月支付土地款，4月取得三证开始贷款审批，6月完成抵押登记并下贷； 注2：2期计划10年8月支付土地款，11年2月取得三证开始贷款审批，11年4月完成抵押登记并下贷； 注3：3期计划10年9月支付土地款，12年2月取得三证开始贷款审批，12年4月完成抵押登记并下贷
现金流量
全项目现金流量
单位：万元
注：项目预计从2011年6月开始实现累计现金流为正 (含融资)。 从支付第一笔土地款（09年10月）到实现累计现金流为正为20个月
感谢聆听!
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