远洋大河宸章项目 2016年营销商业计划书提纲
前言：
远洋大河宸章项目营销目标：在新的市场发展秩序下，在运营效益优先前提下，通过把控节奏&创新营销工作组织，实现项目价值稳步成长，力争成为前无古人后无来者的行业翘楚，进而为“远洋”品牌沈阳升级奠定扎实根基
项目整体货值估算35.6亿，按照2.5%的营销费率测算，4年近9000万营销费用
如果把这么大一笔经费看作于投资一个新的经济体，将是一个高起点、大平台、宏伟规划的优质创业项目
比对逻辑思维、雕爷牛腩、乃至小米手机新经济时代的佼佼者，本项目具有更多可借鉴及嫁接宝贵经验
Part1. 谋篇布局
取势：国家宏观政策倾向＋地方刺激改善需求＋“二胎后”房屋功能改善需求——中高端改善市场回暖
明道：与对手建立区隔壁垒
项目占位：沈阳高端住宅的重塑者 浑河高端居住板块的领导者
竞争策略：（补充区域对手后续竞争策略，此部分周五前梳理完成）
vs.尚景新世界 vs.万科铂翠园 vs.越秀云锦 vs.银基丽湾 vs.保利康桥
优术：把控好节奏 抓准住用户 嫁接好内容
项目发展路径：项目前中后期 借势－造势－品牌升华
项目客户定位：舞动沈水盘龙 浑河沿线点线面区域客户经营
项目价值诠释：
远洋大河宸章 时代巨著耀奉天（备选1）
远洋大河宸章 河沈阳 共远洋（备选2）
远洋大河宸章 沈阳精彩耀世界（备选3）
低密／生态／教育／颐养（产品价值体系）
当历史遇到未来 当城市遇到自然 当人文遇到科技……
“宸章会”，一个建筑之上的高端生活服务内容运营载体，类似北京长安俱乐部、美洲俱乐部的会员运营方式，为沈阳活跃高端人群定制专属社群服务
Part2. 运营战略
一、中高端房地产项目营销动作解析
价值经营链条
开发商vs.用户痛点分析
宸章会革新之道
价值提炼
房屋本身价值趋同的N大卖点（买点）诉求
v s.
多次置业 寻求满足个性化需求的产品
多元化生活方式载体
这里可以为家／为行政官邸／为私人会所…… 为需求定制
价值传递
传统媒体／中介／电商
v s.
事业在此生活在外 活跃在事业场 依赖于移动端
高端生活资源导入沈阳
移动媒体平台＋高端生活内容
让兴趣爱好在圈层中分享流动
价值体验
售楼处／样板间（多数即买即住）依旧是逛展会无使用
v s.
家人亲友的体验感受比自己多次复访更重要
价值前置 创造有记忆体验 站在用户角度 让全家人细致关怀在产品服务每个细节有体会
价值兑现
优惠促销／房源管理／置业顾问ps的临门一脚
v s.
各种场合刷脸为常态／互联网金融新事物有意愿尝试
会员制服务（会员登记及大数据平台用户信息管理）
远筹平台应用
价值维护
老业主答谢活动／老带新政策
v s.
不缺住房不情愿主动搬迁 下定后就断了线 不动产投资
邻里交流&物业服务前置
不动产后服务开启
构建美好居住憧憬
二、“宸章会＋”服务生态圈——大河宸章定制创新营销工具
a、宸章会＋生活深度体验平台（玩爆品）：
展售中心：宸章会以会所形式进行整体运营，设置会员专属服务区，提供贵宾级私密空间（项目销售完毕后此部分用房可转移至规划中的400平小区会所内，或以会员费收缴形式独立运营）
样板间：做可试用的样板间，每间独立命名，非接待时间可招待会员（高意向客户）私人家宴
同策颐养中心：为会员提供看房之外的健康体验（跟踪）服务
b、宸章会＋高端生活互动服务平台（强链接）：
online：宸章会官方微信服务平台＋兴趣爱好微信社群，项目活动＋社群活动＋置业信息（参考“阿那亚”、“有样”等微信平台）
offline：拟定围绕全家庭“财智、健康、亲子、颐养”四大类别需求，组织长线性经营活动，保障会员社群的活跃度，导入“悦会”、“优翔国际”等稀缺性高端资源，同时针对目标人群精准导客，在目标人群中提高曝光度，在参与人群中形成口碑推荐
c、宸章会＋不动产后服务平台（找归属）：
同策颐养中心、四点半学堂、社区电商服务平台、管家增值服务等内容前置体验（同比汽车后服务市场，利用互联网工具整合社会资源，提供超逾客户预期的服务，参考花样年“彩生活”服务平台）
e、宸章会＋大数据客户管理平台（控渠道）：
同策大数据客户管理平台，搜集分析售楼处所有来访客户的信息，为客户管理及针对性措施提供基础决策依据
Part3. 营销策略
年度营销目标及拆解
8亿目标 拆解各条产品线任务额
营销策略：
推售策略：（此部分周五前梳理完成）
一期产品盘点及价值逻辑
一期推盘策略：低开低走（或低开高走）
首年推售节奏：6月、9月两侧集中开盘 对位相应产品
营销策略：
运营策略
关键点
渠道导客
针对10万目标客群 互联网思维模式下的粉丝价值
线上平台搭建
口碑管理
客户触点极致体验／服务内容的前置运营
宸章会＋服务生态圈运营
策略生成（围绕目标人群的经营动作）：
时间
节点
执行动作
支持点
1-2月
筹备预热期
“请问，什么样的房子值得长在五里河公园里？”
浑河沿线中心端两岸户外媒体封锁
围挡／户外媒体／线下渠道
3月
高调亮相期
“大河宸章 给你来解释解释”
宸章会原始会员召集（会员带亲友观摩封测）
3.1临时售楼处开放
同策大数据平台使用
4-5月
强力蓄客期
“大河宸章 请你来五里河公园看看”
《开启世界精彩》嫁接明星资源
5.30正式售楼处开放
宸章会＋全系统运行
6月
首次开盘期
“大河宸章 请你来一
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