唐朝碧阁品牌战略策划全案报告书
第一部分：市场与项目分析
第一节：市场分析1、宏观市场环境分析中国房地产业经过20年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：（１）房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多 的优惠和扶持。（２）取消福利分房，代之以住房货币化；（３）降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业投资的重点；（４）增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平。（５）中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。（６）中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展。（７）一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。（８）中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式。（９）中国今年有望正式加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求。（10）中国今年申奥把握较大，一旦申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑

２、微观市场分析：未来几年，影响长沙房地产开发的主要因素有：（１）大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、长沙大道、雨花大道、城区各主要干道相继改造、湘江两岸的交通连接等，为长沙的后续发展奠定了较强的基础。（２）借鉴大连城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将以商业、商务为主，居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。（３）拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为长、株、潭“融城”作准备，南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育新城等众多基础设施相继竣工或即将开工，使南边的气候日益成熟，即将形成一个新的开发热潮，而兴北的力道不足，开福区政府的意识不到位，其职能部门办事效率低下甚至不合作，大型基础设施项目开工不足，企业活力不够，大型地产发展尚进驻不多，是影响兴北进程的阻力因素。（４）城市扩容，2005年市区人口将达220万人，2015年市区人口将达到300万人，相应地对地产市场的需求将持续效大。（５）城运会的举办，将有效推动长沙经济发展。（６）外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙，一方面导致更激烈的竞争，另一方面也会激活市场，为长沙房地产业注入新的活力因素，带来全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的提高。３、区域市场环境分析：唐朝碧阁地处开福区四方坪，开福区曾是长沙中小型国有工业企业的集中区，大多属于劳动密集型产业、工艺落后、技术含量低，且管理不很完善，进入市场经济后，竞争乏力，多数企业运转不灵，已相继关停并转，下岗职工多，工资待遇低，生活困难，由此，开福区成为长沙五区中最缺乏经济活力的一个区，发展后劲不足，其捞霞开发区苦心经营多年仍未见起色，即是证明，开福区已成为长沙市民心目中的贫民区，整体购买水平低，经济不活跃。四方坪开发区原属于渔场和农村用地，319国道拉通后该区域开始受益，但发展速度缓慢，其后东二环建成通车，在此与319十字交叉，并成为湖南西北部地区进入京珠高速路的必经之地，四方坪区域成为一个受关注的地区，应有一个较好的发展前景，已有众多眼光独到的精明商家看中此区域的潜力，多项投资计划正在实施中，假以时日，四方坪必将成为一个成熟高尚的优质生活社区。四方坪北靠浏阳河，湘江风光带完成后，浏阳河风光带也将启动，届时，浏阳河畔置业，会成为一种向往、一种追求、一种荣耀

第二节：项目分析：1、地段分析：唐朝碧阁位于长沙市开福区四方坪开发区12号地块，北临浏阳河风光带，东临工农路，南临四方大道，西临百花园路。从目前情况看，地段不成熟，小区周边道路均为规划路，尚未动工，位置较偏，交通不便，且从附着于外部的借势与借力来看，也似无从下手，浏阳河、319、广电中心等，都存在借势障碍，让人感觉在城郊一样。地段形象差，四方坪开发区因属控制性规划，目前尚无高尚物业出现，在人们印象中，“经济适用房”和“四方坪土鸡”已相对固化，档次不高，品位低下，符合大众化口味，且金帆小区和福利小区在推广运作上自降身价，把四方坪描绘成了一个中、低收入阶层的天堂，这与唐朝碧阁的定位目标形成鲜明反差。2、周边环境分析：唐朝碧阁周边环境较差，生活条件尚不够成熟，市政配套和公共设
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