目录 项目土地属性 整体市场分析 目标客户调研 项目定位 蓝山地块土地属性判断：“A+土地属性”，“金色类土地”，具备打造优质项目的基本素质 位于市北区，城市成熟区域，交通便利，四通八达； + = 位于成熟大型社区，周边卫、教及生活配套均较齐全； 区域市场认可度较高； 位于山体南坡，便于规划建设社区良好景观 规划中的地铁站点附近，未来升值潜力较高； + + + A+土地属性，金色类土地，具备打造优质项目的基本素质 目录 项目土地属性 整体市场分析 目标客户调研 项目定位 市场分析 Ａ整体市场：成交强势回暖 Ｂ竞争区域市场：稳定、健康、抗风险能力高 Ｃ与核心竞争区竞品对比分析：可比竞品有限 2008年青岛市场成交量在355万平米左右，09年2月份开始全市成交放量，4、5月份已超过2007年同期，其中5月成交与07年最高成交量持平，预计今年成交总量有望接近2007年成交水平（680.7万平），保守估计09年成交量与07年水平相当 注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅 青岛市商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米 2008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅供应265.7万平米，09年1-5月供应145.7万平米，总体高于07年、08年同期 青岛市内五区商品住宅07-09年月度供应量单位：万平米 注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅 08年底存量193.4万㎡，导致09年实际供应量大，市场竞争激烈； 09年1-5月成交量122.7万㎡，同比上升75.8% ； 09年1-5供应量123.1万㎡，同比上升24.7%； 2008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅成交179万平米，09年1-5月成交122.7万平米，同比上涨75.8%，阶段性回暖明显，市场存量较大 青岛市内五区商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米 注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅 首置 首改 再改 首置产品线销售比重为28%，主力总价在40-70万之间； 首改产品线销售比重为占38%，主力总价区间为70-100万； 再改销售比重占29%，主力总价区间为100-140万； 市内五区住宅市场——产品线 根据土地属性分析结论，项目依托良好的配套和交通资源，可在市南、市北及崂山内产生竞争，其中核心竞争片区为山东路沿线、银川路及浮山后片区、崂山板块； B地块位于8000元等价线上 B地块 万元等价线 8千元等价线 6千元等价线 通过对片区内26个重点项目跟踪、分析，形成市场分析 核心竞争片区市场分析 核心竞争片区供需量最大的为首改产品（90-120㎡) ； 按照销售率比较则依次为再改1〉首改〉首置〉再改2； 核心竞争片区单价区间在8500-11000元/平米 产品价格及去化 数据统计：07年1月-09年5月中旬供应量（不含已检测但未上市项目） 山东路沿线产品供需集中在90-120㎡的首改产品； 银川路与浮山后片区120-140㎡供应偏少，去化较好，同时存量不多； 崂山板块主要存量为140㎡以上大户型产品，单价为核心竞争片区最高，去化较慢 核心竞争片区市场分析 重点关注项目 亚麦山城 海尔东城国际 御景峰 银川西路沿线：中海银海1号、海信璞园、鲁信长春花园 山东路沿线：锦绣华城、良辰美景 崂山板块：东城国际、御景峰、亚麦山城 … 品牌 地缘 产品（含规模） 中海银 海一号 鲁信长 春花园 海尔东 城国际 锦绣华城 良辰美景 海信璞园 崂山国 际花园 亚麦 山城 御景峰 通过品牌、产品、地缘关系等维度比较： 中海银海一号在品牌、产品方面在竞品中比较突出，但地缘关系较弱； 锦绣华城等与金域华府存在一定的地缘关系，同时也具备一定规模效应； 但在具有较强地缘关系，同时又具较强品牌优势的维度尚是空白（随着锦绣华城的上市，已在市场形成一定口碑，未来也可能存在较强的竞争关系） 重点关注项目 重点项目研究及业内访谈 一期产品配比及去化 项目简介 中海银海一号规划、景观及户型设计等方面均体现了一定的水准，体量亦与我司项目接近 中海银海一号 业内访谈：营销经理 住宅拟于今年全部推出，但后期大户型居多，中小户型将较早去化完毕； 商业将于明年推出； 项目150-160大户型比例过高； 无客户提及对会所要求 数据统计截至5月25日 一期产品配比及去化 项目简介 锦绣华城位于市南区延吉路，周边配套齐全，高绿化率、多层/小高层/高层等多种建筑形态，规模与我司项目相近 锦绣华城 重点项目研究及业内访谈 业内访谈：销售总监 银海1号是其客户多次提及的竞品项目； 市区1万元单价，赠送精装修为其核心卖点； 市南区多层住宅预计售价1.2万以上，毛坯； 客户对客厅是否南向不敏感，全明即可 数据统计截至5月25日 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看