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龙湖弗莱明戈年终总结及计划

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更新时间:2018/8/6(发布于广东)

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文本描述
2008年终总结报告
龙湖.弗莱明戈项目组
【报告思路】
【第一部分】 市场竞争现状 【第二部分】 销售情况回顾 【第三部分】 营销推广回顾 【第四部分】 历程与展望
PART1 【 市场竞争现状 】
【大势背景】
08年下半年以来,受国际金融危机影响,国家宏观经济预警指数与消费者信心指数持续下滑。 从统计局公布的宏观经济景气指数预警趋势图来看,指数从今年 4 月 份开始一路下跌,步入趋降边缘。我国消费者信心指数、消费者预期指数和满意指数三项指数自今年 8 月以来 持续下滑。 9月15日-12.22中国人民银行先后进行5次利率调整,落实适度宽松的货币政策,楼市情绪低迷,购房观望情绪严重. 9月15日-12月23日中国人民银行先后进行了5次利率调整,五年以上期商业贷款利率由7.83陆续调整为5.94,五年以上期公积金贷款利率由5.22陆续调整为3.87. 全国企业景气度指数较三季度全面下滑,房地产企业景气度低 于总体水平。 国家统计局发布调查结果显示,2008 年四季度,全国企业景气指数为 107.0,比 三季度回落 21.6 点。其中,建筑业企业景气指数为 134.3,比三季度小幅回落;房地 产业企业景气指数为 101.7,比三季度回落 17.2 点。 08年初王石抛出“拐点论”,万科成为2008年全国地产市场降价的第一家企业。08年我国房地产市场呈现量价双降的局面。 ……
“大事迭出”、“房价变动”、“宏观调控”、“救市”、“观望”…08年成都房地产市场感受到了巨大的增长压力

万科老总王石 我承认楼市拐点确实已经出现
【市场竞争特征】

数据来源:成都及郫县房管局
郫县区域地产发展比较缓慢,属于成都五城区中发展比较滞后的区域.
特征 1
【市场竞争特征】
特征 2
区域未形成地产开发热点区域,虽然目前有中信、华润、合景泰富、中铁、上海绿地等大型品牌开发商聚集在此,但由于楼市调整期市场信心不足,开发商目前尚未有太大营销动作
特征2
高标准,高规划的蜀都 新城规划迟迟不能呈现
【竞品分析】
竞品月成交价格走势分析
城西改善性产品项目价位整体变化不大,其中中海国际社区08年价格有一定下降,而华侨城项目价位略有上涨。 城西改善性产品项目价位层次明显,中海、龙湖、华侨城这些品牌开发商项目价位整体较高,而郫县片区内中小开发商项目价位较低
数据来源:成都及郫县房管局
弗莱明戈在城西同类产品中价位位居前列,甚至与城区中海国际社区、华侨城项目 相差不大,项目目前没有明显的价格优势
【竞品分析】
竞品月销售套数走势分析
城西改善性产品销售高峰期主要集中在08年上半年,下半年华侨城及龙湖·弗莱明戈的改善性产品市场较为活跃。 08年11、12月份即我项目销售同期,城西市场改善性产品表现较为平淡,项目片区内项目月均成交在10套以内
备注:统计对象为120㎡首该及130㎡以上再改产品
数据来源:成都及郫县房管局
弗莱明戈在片区月均销售套数位居前列
【竞品分析】
竞品销售套数和销售价格交叉分析
上锦颐园、华侨城销售较好,月均销售量在20-40套左右,而我片区内的景尚景、中铁·瑞景茗城及羊西线的中海国际社区销售量较少,月均销售在10套以内
备注:统计对象 为120㎡首该及 130㎡以上再改产品
数据来源:成都及郫县房管局
龙湖·弗莱明戈在城西市场内单价相对较高、户型偏大的情况下,月均销售套数仍 高于片区内其它项目
【市场竞争特征】
特征 3
同区域内竞品低价走量,快速进行销售。 同区域内品牌开发商均无大的营销动作,项目在此种市场环境下延后启动,并将在明年以现房形式呈现和发售。 市场上再次改善型产品销售缓慢
PART2
【销售情况回顾】
【销售情况回顾】
百分百实现签约
2008年任务完成情况
2008年度认购情况
消化速度分析
几个成交高峰集中在开盘日、12月27日大型业主活动日及1月小开盘日
成交均价
套均面积
项目推出的产品形态是较为均衡的,由于跃层产品的户型优越性,因此在前期先消化掉了,后期消化的更多是性价比高的平层产品、小洋房,所以越到后期虽然实质推出的产品在涨价,但是成交均价和套均面积在下降
成都客户来访转化率2.4%,郫县客户的转化率7.8%,项目整体来访转成交率4.2%
从目前项目销售情况来看,成都客户从诚意金转化率及 成交率上都远远低于郫县客户,郫县客户目前成为项目 主力客群,质量较高.
成都VS郫县客户
在二批次成交中,成都和郫县客户的转化率对比
从目前项目销售情况来看,成都客户从诚意金转化率及成交率上都远远低于郫县客户,郫县客户目前成为项目主力客群,转化率较高. 与第一批次成都客户与郫县客户分别的2%和11%的转化率对比,客户的来访转认购率下降,排号转认购率提升
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看