至 湖北省宏威房地产发展集团有限公司
2014年4月
黄梅县城西地块项目定位报告
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东，黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近工业园区的一块宅地，周边目前无生活配套。 2、土地性质： 商住用地 3、占地面积： 占地109.1亩 4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
本案
地块基础条件
基础条件小结 地形较方正，北面紧临城市主道，作为商住地块，地块的基础条件较好。 距离城区仅600米，黄梅大道通行情况良好，至县城中心仅3分钟车程。 地块所在区域半径1公里范围内，现有人口总量少，消费力较弱，但有一个在建楼盘和一个安置小区，且两个项目均未有大商业的规划，未来将成为本项目的商业客群。
商业方面本项目需要解决的核心问题 处在四线城市的城郊板块，本项目需要多大的商业体量？ 我们要做些什么？——有哪些业态可做？ 每种业态要做多少？——我们要成为什么？
住宅方面本项目需要解决的核心问题 处在认可度不高的城西板块，本案适合打造怎么样的产品 户型配比做多少？——哪些人会来买？ 如何实现贵销、旺销？
核心定位
城市经济
竞争市场
本案商业解读
商业现状分析
业态及面积建议
客群定位
推广建议
营销建议
产品建议
黄梅县城市规划以及未来发展
城市规划 规划采用“南拓西跨，中心疏解，远期东扩，协调发展”的空间发展战略，构建“东居西职，一心三区”的城市空间结构。 1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域。铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能。 3. 三区 （1）城北居住、教育区； （2）城南行政、居住区； （3）城西工业区
1. 东居西职 规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域，铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。 2. 一心 老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能，对老城进行有机疏散，外迁工业和行政功能，改造老城面貌，建设高品质的中心商贸区，打造城区核心。 3. 三区 （1）城北居住、教育区：依托现状的教育、生态功能，建设高质量的生活居住和教育功能区。 （2）城南行政、居住区：规划依托行政中心南迁，将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为城市的新兴功能区。 （3）城西工业区：加强大胜工业园的建设，发展城西工业区，力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目，引导老城区产业向城西集中，大力发展新型工业化
重点发展产业——大胜关山工业园
大胜关山工业园位于黄梅城区西郊，北接柳界公路，南至105国道，是黄梅经济开发区“一区四园”的重要组成部分。 该园区按照建设新城区的开发思路和坚持“四高”的建设理念（规划高起点、定位高标准、建设高档次、配套高规格），并结合城市总体规划和城镇体系规划，由湖北省城市规划设计院规划设计出“五纵九横”的道路骨架。特别是主干道按一级公路标准设计，融入市政街道要求，实行雨、污分流、道板双铺。横向发展大道通往城区，纵向创业大道连接柳界公路和105国道。建设大园区，带动大发展。黄梅把园区当作城区来建，园区功能定位为提高产业关联度和聚集度，立足纺织服装、农副产品深加工、机械电子、新型建材四大产业进行功能分区，以促进产业集群发展。该园区规划面积13.6平方公里，2003年底开工建设，到2010年底，大胜关山工业园投入已近4亿元，建成了发展大道、创业大道，拉开了“三纵三横”的园区主框架，建成区面积已达5平方公里，实现了城区与园区对接。随着天鹅湖综合服务区、新农村居民小区的建设进程加快，园区主框架基本形成，正逐渐成为集工业集群、生活居住、行政办公、商业服务于一体的现代化新城区
工业园的有利因素： 大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选
产业小结
工业园的不利因素： 大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP）132.7亿元，按可比价计算，同比增长11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年GDP增长速度均保持在14%以上，根据房地产发展与GDP增速之间的关系来看，黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。
单位：亿元
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