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国泰君安房地产行业2018年投资策略_柳暗花明_迈向新格局

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2018年投资策略研讨会
柳暗花明,迈向新格局
行业评级:增持
证券研究报告2017年11月21日
国泰君安房地产行业2018年投资策略
姓名:申思聪(分析师)
邮箱:shensicong@gtjas
电话:0755-23976926
证书编号:S0880515010002
姓名:卜文凯(分析师)
邮箱:buwenkai@gtjas
电话:010-59312756
证书编号:S0880115100075
姓名:吕聪(研究助理)
邮箱:lvcong@gtjas
电话:0755-23976713
证书编号:S0880117070107
姓名:赵格格(研究助理)
邮箱:zhaogege@gtjas
电话:0755-23976713
证书编号:S0880117110069
国泰君安证券2018年投资策略研讨会
投资要点行业评级:增持
1、趋势——山重水复,柳暗花明
在行业环境不变的情形下,预计2018年行业销售和投资增速下行。预计2018年三四线销售的增长拉动逐渐乏力,同时销售对
于投资的拉动钝化明显,在资金面大概率继续偏紧和土地市场热度逐渐回落的判断下,行业投资和销售增速下行概率较大
2018年行业超预期的点在于:二线城市的市场回暖和政策存在修正空间
1请参阅附注免责声明
紧抓两条投资主线:一是寻找竞争优势边际提升最明显的标的,二是布局可能享受政策红利的标的
短期内调控政策放松概率不大。短期内调控政策仍然以“房住不炒”作为总纲领,包括租赁等长效机制将逐步推出
在三四线增速下滑及开工回补库存的支撑下,我们预计全年投资韧性较强、销售增速下滑。预计2018年投资增速4.9%左右
,新开工面积增速在5%,2017年销售面积预计增长3%附近,土地购置面积保持持续增长
全国和区域龙头边际优势不断提升,抗周期能力增强,推荐:保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控
股、中天金融、金科股份、蓝光发展;
2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设:都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏
幸福、北京城建、首开股份);粤港澳大湾区:深圳区域(天健集团、招商蛇口)、广州(保利地产);
租赁市场的政策推出不断加快,REITs推出有望加速,推荐:世联行、滨江集团、万科A
2、策略——品牌输出,政策护航
关注四项投资机会:一是城镇化所带来的核心二线城市的中长期需求,二是龙头企业超越政策周期的能力,三是租赁市场
和资管业务有望成为新的风口,四是都市圈融合带来区域价值的提升
把握五类投资策略:一是二线龙头的扩张,二是全国龙头的增长,三是租赁和资管的崛起,四是都市圈融合的提速,五是
国企改革的机遇
3、环境——房住不炒,量调价稳
4、标的——盯紧市场,跟紧政策
国泰君安证券2018年投资策略研讨会
全年行情回顾:内房股风生水起,A股波澜不惊
2请参阅附注免责声明
数据来源:WIND,国泰君安证券研究
政策持续加压,地产板块估值持续受到压制,与港股行情呈现“冰火两重天“
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-11
房地产(申万)跑输上证综指跑输香港房地产指数
经历了2017年3月的密集调控之后,各地调控政策陆续升级;十九大再次强调“房住不炒”,抑制投机性需
求,加强租赁市场建设。政策持续加压下,板块整体面临较大的不确定性,A股地产指数连续跑输大盘
受益于2016年销售量价齐升驱动带来的业绩高增速,内房股于2017年大幅上涨,内房三巨头中国恒大、融
创中国、碧桂园分别录得511%、450%、205%的涨幅(2017年初至11月14日收盘价)
雄安主题
驱动行情
国泰君安证券2018年投资策略研讨会
十九大定下未来政策主基调:房住不炒,租购并举
3请参阅附注免责声明
数据来源:国泰君安证券研究
总书记十九大报告确定了未来房地产发展的政策主基调:要求坚持房子是用来住的、而不是用来
炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居
政策定调
矛盾改变
定调
方式
目的
原矛盾:人民日益增长的物质文
化需要与落后的社会生产之间的
矛盾
新矛盾:人民日益增长的美好生
活需要和不平衡不充分的发展之
间的矛盾
房子是用来住的,不是用来炒的
新矛盾:权利分配不公,矛盾集
中于居有所安
旧矛盾:总体供给不均,矛盾集
中于住有所居
调控主线:抑制投资性需求
多主体供给
多渠道保障
租购并举
村集体、租赁企业、政府、企业
等对于住宅的提供
租赁用房、共有产权住房、保障
房、商品住宅等
加强租赁地位
建立分层住房
保障市场
房地产主要矛
盾也在转变
全体人民住有所居
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