香蜜湖1号高层华府价格报告
2006年05月08日Key Points 报告要点
宏观政策方面，政策持续出台，风向不确定，高价豪宅项目面临加息、提高首付等各方面政策的影响；
宏观经济保持增长，政府将通过宏观调控控制高增速，但持续增长的势头继续看好；
2006年第一季度豪宅二手楼市场表现良好，成交及报盘活跃；
2006年下半年豪宅供应集中在关外，关内市场供需不平衡，本项目面临的直接竞争较小；
经过市场比准及内部比准等定价方法以及价格敏感性分析后，确定高层平面均价为24500元/平米，独栋复式28500元/平米，整体实现均价25992元/平米，销售金额约21.62亿
价格表经过点对点验证、市场总价区间验证
制定下阶段销售策略安排
目录
第一部分目标的确定
目标的确定
本次报告所要解决的问题
第二部分定价基础
项目解析
市场背景
市场竞争分析
客户分析
第三部分推售策略
前提条件
推售策略
第四部分 价格的制定
均价的确定方法
价格区间推导模型建立
平面产品均价的推导
独栋复式均价的推导
第五部分 平面及独栋复式价格表的形成
平面调差确定
竖向调差的确定
特殊调差
面市价格的处理
第六部分价格表验证
价格敏感性分析
入市均价建议
市场总价区间内产品验证
租金回报率验证
平均折扣率
第七部分顶层复式价格的生成
3房顶层复式价格的生成
4房顶层复式价格的生成
5房顶层复式价格的生成
顶层复式单位价格表
华府价格情况总汇
第八部分销售策略
销售安排
开盘销售预估
开盘后价格策略
下阶段客户梳理积累策略
第一部分目标的确定
一、目标的确定
项目营销节点初步沟通
高层样板房开放时间：预计5月10日；
高层第一批预售证取得时间：预计5月中旬；
高层第一批房号销售时间：5月中下旬
香蜜湖1号的意义
不仅仅是利润，更多的是品牌的持续影响力
有了别墅价格的支撑及客户的追捧，实现高额利润已毫无疑问；
在深圳关内，再没有如此高度的项目可以比肩；
大品牌战略下的运作
整体目标
整体目标解析如下：
第一：销售速度方面
高层第一批房号选房当天实现销售率70%（套数）左右，并在第二批房号推售前（2个月内）完成90%以上的销售率；
确定选房日当天销售率70%以上主要基于以下原因：
在目前市场波动较大，政策风向不明显的情况下，给到客户信心是非常重要的，这就需要第一批房号的高销售率来支撑；
第一批推出房号产品类型较为齐全，且初步客户摸底发现，已积累的客户主要集中在第一批房号中，在价格合理的基础上，已具备发售当日达到70%以上销售率的客户基础；
高层第二批房号在第一批旺销的基础上，可充分实现第二批房号的溢价，因此第二批房号选房当天实现销售率50%（套数）左右即可；
力争在今年12月底前实现整体销售率90%
第二：价格方面
在对市场正确的判断下，制定准确的价格
第三：品牌影响力方面
通过价格效应继续扩大香蜜湖1号项目的品牌影响力，再次树立市场的价格标杆
二、本次报告所要解决的问题
高层的均价及价格表形成；
高层销售预估及后续销售策略
第二部分定价基础
项目解析
华府技术指标
华府总建筑面积：82950平米
总套数：共318套
户均面积：261平米
第一批房号（3栋、4栋、5栋）共172套，43650平米；
第二批房号（1栋、2栋）共146套，39300平米
户型配比
户型
面积区间（㎡）
套数
三房
180-185
30套
四房
220-245
184套
五房
250-280
48套
独栋复式
320-335
44套
顶层复式
320-430
12套
合计
318套
华府产品分析
通过对各个户型产品的对比分析，我们对各类产品的特点总结如下：
户型
户型点评
五房
户型亮点：
1、双层高内庭院设计；2、次卧大露台设计；3、双套房设计；4、客厅阳台+露台设计；5、阳光书房设计；6、私密入户露台设计； 7、客厅及主要卧室均朝香蜜湖；8、阳光早餐厅设计；9、户型南北通透；10、主仆分道；11、主卧90度大凸窗；12、生活阳台设计；13、平面层次设计
特点：
1、独栋且A、B户型均为端头户型，A景观资源优于B；
2、偶数层带独立空中合院，客厅在通风采光方面要优于奇数层户型；奇数层带湖景大露台，从实用性及客户接受度来说不如偶数层户型
四房
户型亮点：
1、双层高内庭院设计；2、主卧带大阳台；3、双套房设计；4、客厅通过内庭院通风采光极佳；5、阳光书房、阳光餐厅6、客厅带大阳台；7、私密入户露台设计； 8、客厅及主要卧室均朝香蜜湖；9、户型南北通透；10、主仆分道；11、主卧90度大凸窗
特点：
1、华日阁A、华东阁B、华升阁A、华皓阁B为端头户型景观资源优于其他户型；
2、偶数层带独立空中合院，客厅在通风采光方面要优于奇数层户型；奇数层带湖景大露台
三房
户型亮点：
1、客厅带阳台；2、湖景大露台；3、卧室90度凸窗；4、双层高内庭院设计
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