首页 > 资料专栏 > 经营 > 运营治理 > 其他资料 > 中华企业600675_勇立潮头_笃行致远

中华企业600675_勇立潮头_笃行致远

中华秘书***
V 实名认证
内容提供者
热门搜索
资料大小:1437KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/8/5(发布于山东)

类型:积分资料
积分:10分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
CHINA SECURITIES RESEARCH
请参阅最后一页的重要声明
[table_main] 公司动态模板 证券研究报告·上市公司动态 房地产
勇立潮头笃行致远
中华企业:重组方案获得有条件通过,优质资源禀赋将逐步凸显:
公司于12月15日晚发布公告称,公司发行股份及支付现金购买
资产并募集配套资金暨关联交易事项获得有条件通过,公司拟向
地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股
份,拟向华润置地控股、平安不动产非公开发现股份募集配套资
金不超过26.8亿。如果此次重组成功实施,将有效解决上海地产
集团与上市公司自2004年以来的同业竞争问题,自此以后中华
企业将成为上海地产集团旗下唯一地产业务开发平台,充分体现
了集团对上市公司的资源倾斜和支持力度,上市公司将在资源层
面、经营层面和财务层面获得质变

长三角优质资产悉数注入,保障公司未来发展:拟注入上市公司
的中星集团于本次重组前整合了地产集团旗下除上市公司之外
的主要市场化房地产开发企业,注入资产包括馨逸置业、富源滨
江、富鸣滨江及环江投资等市场化房地产开发项目公司,将陆家
嘴壹号院项目、公园道壹号院项目及黄浦江沿岸等部分优质项目
开发权收入囊中,整体实力大幅提升,在集团内部业务整合完成
后,公司布局将增加到10个省市,其中上海地区项目占比约为
67%,进一步强化了公司核心区域的优势地位

背靠上海地产集团,后续资源优势仍可期待:当前地产集团承载
上海城市更新功能,深度参与上海市旧城改造、城中村改造、滩
涂开发等项目,在三林、顾村、颛桥、金山等地推进城市更新工
作,随着公司重组后在集团内部的主体开发地位,公司将背靠强
大控股股东地产集团,在发展过程中有望借助控股股东地产集团
强大的实力和资源,在一二级土地开发业务方面形成深层次的联
动效应,上市公司也将充分发挥自身开发优势,对接集团强大资
源,形成自身在上海区域独特的项目获取优势

盈利预测及投资评级:我们预计公司17、18年EPS分别为0.30
和0.32元,维持“增持”评级

风险提示:重组进展低于预期;房地产销售大幅下降等
[table_predict] 预测和比率
2016 2017E 2018E 2019E
营业收入(百万)14,197 11,922 12,922 14,102
净利润(百万) 655.5551.0598.9660.3
净利润增长率 -15.9% 8.7% 10.2%
EPS 0.350.300.320.35
P/E 17.120.318.716.9
[table_stkcode]
中华企业(600675)
[table_invest] 600675 维持 增持
陈慎
chenshen@csc
021-68821630
执业证书编号:S1440514080003
发布日期: 2017年12月18日
当前股价: 5.99 元
目标价格6个月: 8.0元
主要数据
[table_maindata] 股票价格绝对/相对市场表现(%)
1个月 3个月 12个月
7.93/11.85 -11.52/-8.91 -2.44/-7.02
12月最高/最低价(元) 9.1/5.46
总股本(万股) 186705.94
流通A股(万股) 186705.94
总市值(亿元) 111.84
流通市值(亿元) 111.84
近3月日均成交量(万) 650.98
主要股东
上海地产(集团)有限公司 30.38%
股价表现
[table_stocktrend]
相关研究报告
[table_report] 13.05.13 大股东支持 尤为关键
13.01.24 经营改善 资金压力趋缓
09.03.10 中华企业:经营业绩稳定,投资收益下降
-14%-9%
-4%1%
6%11%
16%21%
26%31%
36%
16/1
2/1917/1/1917/2/1917/3/1917/4/1917/5/1917/6/1917/7/1917/8/1917/9/19
17/1
0/19
17/1
1/19
中华企业 沪深300
淘宝店铺
“Vivian研报”
首次收集整理
获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报”
或直接用手机淘宝扫描下方二维码[table_page] 中华企业
上市公司动态报告
请参阅最后一页的重要声明
中华企业:重组方案获得有条件通过,优质资源禀赋将逐步凸显
重组方案简介
公司于12月15日晚发布公告称,公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得
有条件通过,公司本次重组方案具体为:
1、拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股份,收购总对价174.7亿,其中以发
行股份的方式支付85%交易对价即148.5亿,以现金方式支付交易对价的15%,即26.2亿;
2、拟向华润置地控股、平安不动产非公开发现股份募集配套资金不超过26.8亿,拟用于支付本次重大资
产重组的现金对价。本次重大资产重组发行价格由本次重组募集配套资金发行的发行期首日前20个交易日公司
股票均价的90%,且募集资金发行股份数量不超过本次发行前总股本的20%,即3.7亿股。若发行股份及支付
现金购买资产实施但募集配套资金金额不足甚至失败,公司将以自有资金或采用银行贷款等债务性融资方式筹
措资金用于支付本次交易的现金对价及相关费用

表:重大资产重组方案
类型 增发对象 增发价格 资金用途 交易对价
发行股份购买资产 上海地产集团
本次重组募集配套资金发行的发行期首日前20个交易日公司股
票均价的90%
支付85%交易对价 148.5亿
募集配套资金
华润置地控股
支付15%交易对价 26.2亿
平安不动产
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
本次重组前上海地产集团持股上市公司36.8%股份,假设按照公司原始重组方案,发行价格以重大资产重
组事项的首次董事会决议公告日前20个交易日股票交易均价即5.23元/股为标准,本次重组将对上海地产集团
增发28.4亿股,同时假设募集配套资金按照发行前总股份20%上限即3.7亿股发行,本次发行重组后地产集团
持有上市股份比例进一步提升至69.4%,而华润置地将持股6.8%,平安不动产持股将达到0.6%,上市公司股本
将由此前18.7亿股提升至50.8亿股。[table_page] 中华企业
上市公司动态报告
请参阅最后一页的重要声明
图:重组前后公司股权结构变更
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
重组历史回顾:上海地产集团逐步践行承诺
公司控股股东上海地产集团成立于2002年11月,是经上海市委、市政府批准成立的国有多元投资公司,
2009年底,经市国资委批准,调整为国有独资公司,集团主营业务包括土地储备前期开发、滩涂造地建设管理、
市政基础设施投资、旧区改造、房地产开发经营等。地产集团是上海国资体系中最大的地产开发企业,定位为
上海市功能企业,作为上海市的城市更新平台,其主营业务在渠道、资源、平台、品牌、人员等方面都具有非
常强的竞争优势,旗下拥有众多位于上海核心区域的土地资源和项目资源,在上海具有独一无二的地位

地产集团自2004年以内部划拨的方式获得公司控股股权后,内部曾一度形成中华企业、中星集团和上房集
团三个房地产开发平台,在2007年地产集团就解决集团与上市公司之间的同业竞争问题明确作出承诺:在未来
2-3年内,将采用分步走的办法,对下属房地产开发企业进行梳理,并在条件成熟时候,对下属从事房地产开
发业务的公司采取改制、业务重组、资产转让等措施落实避免同业竞争承诺。随后控股股东逐步兑现承诺,2010
年和2013年,中华企业分别收购上房集团40%和60%股权,2014年公司拟收购地产集团旗下部分房地产项目,
但因股东大会未通过而没能实施,2016年6月集团与公司再次启动内部整合,拟将中星集团100%股权一次注
入上市公司,如果本次重组顺利完成,集团二级土地开发业务实现整体上市

本次交易前
本次交易后
地产集团其他社会公众股东
中星集团中华企业
地产集团募集配套资金认购对象其他社会公众股东
中华企业
中星集团
100%36.8%
63.2%
69.4%
23.2%
7.35%
100%[table_page] 中华企业
上市公司动态报告
请参阅最后一页的重要声明
表:地产集团内部整合进展
时间 事件
2004年 地产集团过户为中华企业控股股东,占股36.36%

2007年
地产集团作出避免同业竞争承诺:1、凡公司参与竞标的出让土地,地产集团其他控股子公司均不参与竞标;2、地产集团不
再新设与公司业务相同的公司;3、在未来2-3年内,地产集团将采用分步走的办法,对下属房地产开发企业进行梳理,并
在条件成熟时候,对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、业务重组、资产转让等措施落实避免同业竞争承诺

2010年 地产集团转让上海房地(集团)有限公司40%股权给上市公司
2013年 地产集团转让上海房地(集团)有限公司60%股权给上市公司
2014年 地产集团拟以经营集团10%股权、凯峰房产10%股权和馨虹置业100%股权参与认购非公开发行股票
2016年 地产集团拟注入中星集团100%股权
资料来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
重组成功实施将为公司带来经营、资源、财务三方面腾飞
公司自2016年启动重组方案以来,历经两次方案调整,主要调整内容为:1、配套资金发行价格由此前首
次董事会决议公告日前20个交易日股票交易均价,调整为发行期首日前20个交易日公司股票均价的90%;2、
募集配套资金由此前95亿降至26.7亿,其中配套资金募集对象收缩至仅有为华润置地控股、平安不动产两方;
3、配套资金募集用途,取消了对重组资产旗下的房地产项目开发建设,仅用于支付本次重大资产重组的现金对
价以及支付本次交易相关费用

如果此次重组成功实施,将有效解决上海地产集团与上市公司自2004年以来的同业竞争问题,自此以后中
华企业将成为上海地产集团旗下唯一地产业务开发平台,充分体现了集团对上市公司的资源倾斜和支持力度,
上市公司将在三方面获得质变:
1、资源层面:持重组如果成功实施,兑现地产集团解决同业竞争问题的承诺。而且当前地产集团承载上海
城市更新功能,深度参与上海市旧城改造、城中村改造、滩涂开发等项目,在三林、顾村、颛桥、金山等地推
进城市更新工作,随着公司重组后在集团内部的主体开发地位,上市公司也将充分发挥自身开发优势,对接集
团强大资源,形成自身在上海区域独特的项目获取优势

表:地产集团一级土地开发资源
业务 项目情况
城中村改造
三林项目全面启动征收工作,推进整片区域城市设计和各专项规划的落地,明确高压线入地解决方案,农民动迁回搬房
11-01等地块实现开工;顾村拓展区项目与宝山区政府签署《前期开发委托协议》,完成控规优化方案批复和专项规划
编制。4幅农民动迁房地块完成出让,首期农民回搬房项目开工;颛桥城中村、金山朱泾、张江水泥厂等一批项目进行
了深入研究,进一步充实了城市更新平台项目库

滩涂造地
促淤圈围方面,新开工项目2项,圈围面积2.3万亩;在建项目5项,促淤面积15.5万亩、圈围面积7万亩。土地整理
方面,新开工项目1 项,整理面积1.05万亩,预计形成耕地面积0.78万亩。土地管理方面,新增管理土地6.7万亩,
合计管理土地10万亩,70%采取委托管理方式。完成造林任务5800亩

资料来源:公司网站,中信建投证券研究发展部
2、经营层面:通过本次重组,中华企业将有望引入华润置地、平安不动产等作为战略投资者,这些投资者
均为所在行业的翘楚,具有丰富的管理、运营和业务资源,先进的管理体系和强大的执行能力。战略投资者将
带来先进的管理经验及市场化的运营机制,有助于进一步提升公司房地产开发业务的执行效率,实现产品定位、
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看