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黑弧奥美世茂云湖庄园推广方案 金牌
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资料类型 地产方案
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      资料简介
     
    世茂云湖山庄项目思考


    了解一个项目,从了解一块土地开始

    今天这块土地,从一个湖开始!
    Part 1解读与思索
    区位:

    三岔湖,AA国家风景区、拥有27平方公里水域,

    号称“天府明珠”,“成都后花园”。

    西北距离成都40余公里,东北距简阳32公里,距离成都规划的第二机场15公里左右。

    在今天成都人的印象中,这是农家乐、垂钓、户外拓展等为主的亲水景区,在成都近郊旅游度假目的地中,三岔湖绝非顶尖,但也不至于沦为周边县城毫无亮点的农家小据点。平民化的旅游休闲方式,在成都人心目中占有一定的地位。


    显然,从房地产开发的角度讲

    这是一块“生地”!

    无论从单纯的旅游休闲度假,还是依托休闲度假而兴的近郊度假型房地产产品,

    三岔湖建设起步晚、先天资源不占优势、甚至在成都人周末休闲的“刻板印象”中,也不是重点考量的目的地之一
    区域规划:

    但因为成都第二机场的兴建,以及天府新区对各功能板块的规划,三岔湖快速通道、成都二绕等规划,三岔湖瞬间完成华丽转身:

    而多元化开发、多开发商共同介入,不同于保利石象湖一家开发的做法,使三岔湖有理由跻身重量级旅游度假产品行列
    不过对世茂来说,

    较长的开发周期、区域竞争环境、同质化的自然条件、规划条件,使本案脱颖而出的困难增大,我们将同时面临:

    ①同区域产品挑战;②挑战现有成都近郊旅游度假类产品

    竞争环境面临两个层级的挑战,难度倍增!
    产品解读:

    18平方公里,四大组团,环湖分布,拟规划建设集休闲度假、旅游、体育运动、健康养生、高端居住、临空产业。现代服务业等于一体。

    ·旅游度假组团

    ·三岔新城组团

    ·健康休闲及高端居住组团

    ·临空产业园组团


    在产品端口

     功能板块与市场上大多数产品相差不大

     户型面段也非目前普遍开发商开发的小面积产品
    面对今年4亿的去化任务,我们迫切需要找到差异化的核心吸引力,但在产品亮点不够,户型面积过大的情况下,传播诉求很难有实质性区隔

    “生地“、”双重竞争环境“、”传播诉求难有差异化的支持“……

    但,我们必须找到不同的需求点
    Part 2发现与锁定
    找到不同的需求点,先解决一个问题

    who am I
    我是谁? 

    Q1.在功能使用上,如何界定我是谁?第一居所还是第二居所?

    Q2.在产品类别上,如何界定我是谁?我是旅游度假地产、近郊休闲度假产品?
    Q1.如何界定我是谁?第一居所还是第二居所?

    前文提到:生地、距离成都40公里、在今后很长一段时间内,项目周边不能形成满足日常所需的生活氛围….

    显然,作为第一居所,对本案来说是一种苛求
    那么作为第二居所呢?

    这个问题比第一个问题更好解答。

    近看青城山、石象湖、龙泉、远至峨眉山,第二居所面临的市场竞争庞大到令人发指。其次,在天生的自然优势上,三岔湖毫无优势可言。

    就现有市场来说,无论是第一居所还是第二居所,都存在着弊端,不如跳开这个话题,交给消费者自己判断,我们只负责提供有价值的生活模板
    世茂云湖山庄,

    在功能使用上,跳开第一居所、第二居所的判断

    探求第二个问题
    我们从一本

    书谈起…
    城市病了
    19世纪,随着工业化革命的大规划推进,现代主义大行其道,人们普遍相信:他们在描绘美好的物质空间的同时,也在设计着美好的社会和美好的生活。他们注重了空间的物质属性,却忽略了空间的社会属性,似乎只要用新环境来替代旧环境,各种社会问题就能自动解决。


    过度膨胀、无序发展,激化社会问题

    现代主义创造了许多钢筋混凝土森林,使城市容纳了更多的人口,但却没能提供一个温馨的家园,反而造成了各种消极后果:

    过度拥挤

    城市公共配套匮乏

    社会结构被肢解

    人际关系被割裂

    种族隔离、贫富差异、犯罪率上升

    小汽车肆虐、社会动荡等问题越来越尖锐……


    人类开始了关于城市的全社会反思
    不要去想六个笼罩于烟雾之中的郡县,不要去想轰鸣的蒸汽与活塞的撞击,

    不要去想丑恶城镇的扩张,而是去想山丘上的驮马,以及伦敦的梦想,小巧、清白并且洁净,明澈的泰晤士河水萦绕于田园绿野之间。

    ————威廉·莫里斯,《人间天堂》(The Earthly Paradise,1868)
    让每个黎明的拂晓给你带去生活的开始,让每次太阳的沉落给你带去一天的收尾。然后,让每个这样短暂的日子给你留下一些为他人做善事的记录——也留下一些为你自己很好掌握的力量与知识。这样,日复一日,越来越强,你应当真正通过艺术、思想以及公正意愿来进行建造,对于一座英格兰的教会建筑你不能这样去说:“看,这石头有多么的好!”而是说:“看,这里的人有多么的好!”

     ————约翰·拉斯金,《艺术讲座》(Lecture on Art,1870)


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