张掖红星美凯龙项目--张掖宏观经济及宏观房地产市场项目本体及发展初判竞争市场分析核心问题及定位思考
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张掖GDP
近几年来张掖经济水平快速发展，2013年之前一直保持着10%以上的高增长率，随着产业结构的调整以及经济规模的影响，经济增速逐步减缓，但仍然保持在8%以上的经济增速；根据GDP与房地产关系表可以看出，前几年整个房地产行业属于高速发展状况，今年逐渐趋于稳定发展趋势；
GDP与房地产关系表
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人均GDP
人均GDP与房地产发展关系表
近5年来随着张掖经济的快速发展，人均GDP也不断攀升，在2011年达到最高峰，增长率达30%,随着近3年的经济增速放缓与人口增加，人均GDP增速开始放缓，在14年达到最低谷；根据<人均GDP与房地产发展关系表观察，早期张掖由启动阶段逐步发展到现在的平稳发展阶段，人们购房开始注重品质性；
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张掖经济发展由早期的“三头并进”逐步改为第二产业规模不断扩大，证明由早期的未确定性的经济发展改为以工业拉动经济，近几年来第一产业增长率的低水平(低于5%)增长，也印证经济结构在不断优化；而随着2013年第三产业的开始超越第二产业成为主力产业后，证明由开始由第二产业改为第三产业的发力，2014年第三产业成为张掖整体经济的支柱性；证明由旅游业、金融业为主导的第三产业正带领张掖经济发展；
经济结构
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固定投资与房地产发展
近几年来随着整体经济的发展，张掖房地产行业在前4年里可谓是快速发展，无论是从固定投资额还是房地产开发投资额都呈现爆发式的增长，在2012年达到历年顶峰；而房地产开发占固定投资额的比例也逐年攀升，导致同时拉高整体张掖经济；但在2014年，固定资产投资额回归较为正常的增长水平，而房地产开发投资额的涨幅大幅度下降，开发热情已大幅度下降；
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房地产发展
从房地产住宅投资额的历年情况分析，受房地产快速发展刺激下，房地产商往往投资相对比较容易运作的住宅项目，房地产住宅投资额逐年增长，在13年达到历史峰值，而在2014年受市场供需影响，住宅投资额首次出现负增长，市场对开发住宅项目热情开始减退； 从历年房屋施工与竣工面积分析，施工面积爆炸式的快速增长，而竣工面积收市场影响导致开发进度急速下滑； 从历年商品房销售面积分析，市场由11年的快速增长后迅速降温，呈现较为正常的销售水平；
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房地产市场发展预警预报指标体系
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房地产开发投资增速放缓。近年来，随着房地产市场快速发展，住房的刚性需求得到有效释放，房地产总体供需关系趋于改善，市场泡沫被逐渐挤出。同时保障房的持续加力和棚户区改造也降低了刚需群体对房地产的需求，房地产市场调整的累积效应进一步显现，房地产投资的增速放缓。2014年，全市房地产开发企业完成投资46.57亿元，同比增长2.46%，增速比上年回落45.2个百分点，低于固定资产投资增速19个百分点。 商品住宅投资仍占主体地位。2014年，全市商品住宅投资33.99亿元，同比下降9.48%，占全市房地产开发投资的73%，比重较上年下降9.7个百分点，住宅投资增速明显减速，比上年回落了57.1个百分点。非住宅投资增速稳步增长。商业营业用房投资10.1亿元，增长78.1%；其他用途投资1.53亿元，增长19.5%。 房屋开发规模持续扩大。2014年，全市商品房施工面积达507.38万平方米，同比增长38.3%。其中，住宅施工面积369.62万平方米，增长21.5%；商业营业用房施工面积101.33万平方米，增长140.9%。全年商品房新开工面积261.77万平方米，同比增长22.35%。其中，新开工住宅面积为185.45万平方米，增长2.6%；新开工商业营业用房面积为64.28万平方米，增长2.4倍。 商品房销售稳步增长。受国家对房地产行政管制措施逐步放开、央行降息利好政策以及年底房企以价换量促销等多重因素影响，商品房销售保持稳步增长。2014年，全市商品房销售面积116.95万平方米，同比增长24.13%。其中，住宅销售面积105.95万平方米，增长17.5%。商品房销售额34.13亿元，同比增长22.31%，其中，住宅销售额30.49亿元 ，增长17.32%
房地产市场总结
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项目区位
项目位于张掖市甘州区，滨河新区东北片区，临近张掖湿地公园北门，距离市中心1.7KM，位置优越，出则繁华，入则宁静；
项目区位： 位于张掖使甘州区滨河新区东北片区，属于张掖市中心发展片区，与周边县城均有一定距离； 距离肃南裕固族自治县：75KM 距离临泽县：36KM 距离民乐县：65KM 距离山丹县：60KM 距离高台县：74KM
本案
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