房地产开发报建分享
Real estate legal share
金沙开发部张祺
目录
CONTENTS
PART ONE
三种境“界”别人虐我千百遍我待别人如初恋
没有钱摆不平的 1 土地、规划勘测院 图审单位 各类专项报告编制单位
一股清流 2 气象局、环保局 林业局、教育局 工商局、民政局 ......
老炮 3 人防办公室 消防大队、支队
江湖扛把子 4 自来水 电业局 燃气公司 通讯公司 供暖公司

第一 境界
昨夜西风凋碧树 独上高楼 望尽天涯 晏殊《蝶恋花》
第二 境界
衣带渐宽终不悔 为伊消得人憔悴 柳永《蝶恋花》
2 规划局别人虐我千百遍我待别人如初恋
3 住建局
1 国土局

第三 境界
众里寻他千百度 蓦然回首 那人却在灯火阑珊处 辛弃疾《青玉案》
市政府 市长、书记
“别人”虐我千百遍我待“别人”如初恋建设工规许可证办理脉络合规性证明文件 具有法律效力1
60~90天1建设工规许可证办理脉络放验线合规报告
你需要读懂总平面图！
修建性详细规划设计学科理论基础修建性详细规划设计要点
EXAMPLE
（一）用地性质 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所规定的用途。根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城市建设用地分为8大类、35中类、43小类。而常用的用地性质实际上是指其中的小类——R11城市建设用地的性质分类。 2、总占地面积：国土证 不动产权证上面的面积
修建性详细规划设计要点修建性详细规划设计要点（二）规划技术经济指标及要求 1、容积率：各类计容建筑总面积/用地面积的比值。 举例：如阳台、LOFT（层高/是否有永久性围蔽结构） 2、建筑密度：地块内总建筑物的基底面积/用地面积的比例。 3、绿地率：各类绿地面积的总和/用地面积的比值。（景观绿化折算） （三）规划建筑设计要求 1、建筑限高：位于历史文化街区、风景保护区、空域保护区以及其他特殊要求。 2、建筑间距：相邻建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）最近点之间的水平距离。（交通、消防、日照、采光、通风、城市景观） 3、建筑红线退让道路边线：指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。（退距)
（四）公建配套设施（ “应”强制性要求“宜”建议性意见） 城市公共类服务设施按市级、区级、办事处级、社区级四级设置。 1、教育设施 2、社区医疗卫生设施 3、社区文化体育设施 4、商业服务设施（生鲜超市） 5、社区服务与行政管理设施（老年人服务站、托儿所、居委会、物业管理用房） （五）道路交通规划要求 1、交通运行组织（人车分流）2、出入口方位、数量 3、公共交通组织 4、配建停车位（非机动车/机动车/人防地下室/公共停车位） （六）在与规划局磨合的过程当中，人为喜好决定的要求（鸟瞰图、总平面效果图） 基本原则：依法依规、争取容积率最大化、减少公建配套面积。
修建性详细规划设计要点小结： 开发部在详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项： 1.所报规划方案的平面和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致； 2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）; 3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求； 4.公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。 5.最好提前与消防单位沟通总平面消防布局及单体消防逃生通道组织
修建性详细规划设计要点修建性详细规划设计要点6、详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。 W 小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站； G 周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站； R 小区生活垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。 7、注意各地报批详规的一些特别要求。 报详规时须提供“六图一书一模型” 总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、竖向标高规划图、 综合管网平衡图、停车位分布图、规划设计说明书、三维电子模型。
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