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关键词:房地产业;土地增值税;纳税筹划;税收杠杆
1 黑龙狀学颂士学位论文
Abstract
The real estate industry as an important forcei pulling the economic development of
our country has become the pillar industry of national economy in our country, whether
its healthy development to a certain extent, affects the economy of our country. And in
recent years the real estate market irrational exuberance, has attracted the attention of a
great nation, the government frequently and refine some tax regulations and other
regulatory policies to strengthen regulation of the real estate industry, which on the one
hand, the development of the real estate industry has come up with a new challenge, on
the other hand also for tax planning in the real estate industry provides a new planning
environment. Through the tax planning can reduce tax expenditures for the enterprise,
reduce the cost of the enterprise, resulting in the increase of economic benefitsunder
this background, the real estate enterprise tax planning research for real estate enterprise
itself, can reduce the corporate tax cost improve enterprise imagerealize the goal of
enterprise value maximization, has strong practical significance; For the government,
comply with the policy guidance, in line with the government of the industry adjustment
by using the tax revenue lever intentions, is beneficial to optimize the industrial
structure, and then realize the rational allocation of resources.
Keywords : the real estate industry; land value added tax; tax planning; tax revenue
lever
i
II 目录
目录
帕摘要 I
Abstract II
绪论 1
一
、研究背景和选题意义(―)研究背景(二)选题意义二、国内外研宄现状(―)国内研宄现状(二)国外研宄现状(三)国内外研宄综述三、研宄的主要内容和方法(―)研究内容(二)研究方法第一章相关概念及理论基础第一节土地增值税—
、基本概念二、测算与征收三、主要特点第二节纳税筹划―
、基本涵义.二、主要特点三、遵循原则第三节相关基础理论―
、微观经济理论二、宏观经济理论III 三、纳税筹划基本方法
21
本割海
22
第二章A房地产公司土地增值税筹划现状及问题分析
23
第一节A房地产公司简介
23
—
% A -^S]M)5i!.
23
二、A公司财务经营情况
23
第二节A公司土地增值税纳税筹划现状
26
―
、故意把偷漏税作为纳税筹划的手段
26
二、纳税筹划水平欠佳
27
第三节A公司土地增值税纳税筹划存在的问题
27
一
、纳税意识薄弱且法律意识不强
27
二、纳税方面认识上存在误区
28
三、公司内部缺乏必要的纳税管理
29
本章小结
30
第三章A房地产公司土地增值税筹划的PEST分析
31
第一节政治和法律环境分析
31
―
、宏观经济政策
31
二、房地产市场调控政策
31
第二节经济环境分析
32
―
、国民经济快速发展
32
二、城镇化进程加快
33
三、居民收入和消费持续增加
34
第三节社会文化环境分析
34
一
、传统住房消费观念短期内不会改变
34
二、居民住房需求长期呈现多样化趋势
35
三、绿色发展理念引导房地产市场改革
35
第四节技术环境分析
35
IV 目录
本章小结
36
第四章A房地产公司土地增值税纳税筹划策略选择
m
第一节A公司土地増值税最优筹划的整体框架设计
37
―
、熟悉并掌握税收相关政策规定
37
二、充分搜集和掌握税收筹划需要的资料信息
37
三、税收筹划目标的确定
37
&39;
四、税收筹划备用方案的制定
38
五、最终筹划方案的确定
38
第二节土地增值税筹划的策略选择
39
―
、利息支付过程中的纳税筹划
39
二、代理费处理过程的纳税筹划
39
三、利用临界点的纳税筹划
39
四、增加扣除项目的纳税筹划
40
五、通过两次销售房地产的纳税筹划
40
六、将房产销售改为股权转让的纳税筹划
41
七、土地增值税清算中的纳税筹划
42
轉攸
42
第五章A房地产公司纳税筹划的保障机制
43
第一节注重纳税筹划的风险防范
43
―
、强化风险防范意识
43
二、加强与管理部门的沟通
43
第二节运作纳税筹划的组织保障
44
一
、提高管理层协调性
44
二、加强部门统筹协调
44
第三节运作纳税筹划的内部治理
45
一
、重视纳税筹划人员业务培训
45
二、科学制定纳税筹划工作计划
45
V 黑龙狀学硕士学位论文
第四节合理运用纳税筹划激励手段
46
本章小结
46
结论 47
参考文献 48
麵 50
攻读学位期间发表的学术论文
51
独创性声明
52
VI 绪论
一
、研究背景和选题意义
(一)研究背景
房地产行业是一个国家经济社会发展的重点行业,对于我国而言,房地产行
业是当前的重要主导产业,其发展状况对国民经济社会发展至关重要。因此,房
地产产业在我国经济社会发展中占有重要地位。近年来,我国房地产行业发展处
于过热的状态,国家管理部门也相应的以金融、土地、税收等多种调控政策来抑
制房价的过快上涨。国家制定的抑制房价的相关政策,在一定程度上有效控制了
房价的过快上涨,并使房地产行业的发展进入新常态,因而在一定程度上也影响
了房地产开发企业的发展,市场竞争加剧,企业面临融资难、利润下降等难题
面对房地产行业发展的环境变化,众多企业己开始探寻新的出路,以解决以
上难题。从税收角度看,合理避税逐渐成为房地产企业选择的重点。一方面,纳
税筹划能够有效减轻企业的税收负担,税收是房地产企业的主要经营成本,合理
规划、科学筹划能够降低成本;另一方面,纳税筹划的进行有利于房地产企业合
理看待纳税义务,树立积极纳税的意识,避免偷税漏税,更重要的是,有利于营
造纳税氛围,在社会上掀起倡导合法纳税的风气。此外,房地产企业的纳税筹划,
在降低经营成本的同时,将引导房价回归合理区间,有利于满足城乡居民的住房
需求,保障我国房地产市场健康发展
鉴于房地产行业在国民经济社会发展中的重要地位,同时也考虑到房地产企
业面临的实际困难,本着促进企业健康发展的原则,在遵循我国税收法律和法规
的前提下,科学运用纳税筹划理论解决实际问题。本文在分析房地产开发企业一
般性经营问题的同时,充分挖掘了 A公司面临的税收筹划这一特殊性问题,通过
理论分析与案例分析的有效结合,探索了房产开发与销售中涉及到的纳税筹划相
关问题的解决思路。通过对A公司的案例分析,将设计一个科学合理的纳税筹划
方案及过程确立为研究目标。在理论联系实际的基础上,揭示纳税筹划对房地产
企业的重要性,更重要的是,帮助企业寻找到解决现实问题的路径,合理规避风
1 险,既减轻企业经营税负,又确保盈利空间。因而,通过研宄得出的相关结论将
对我国房地产开发企业发展提供借鉴
(二)选题意义
纳税筹划是企业合理避税、依法纳税的重要内容。纳税筹划对于企业增强纳
税意识,自觉抵制偷税和逃税行为,有重要作用;纳税筹划还是政府为加强税收
管理而应倡导的行为,有利于加强对征纳双方的管理,在保障税收基本收入的同
时,还能确保企业自身合法的权益。此外,对于预防和规避税收风险有重要意义
具体而言,本文的选题具备如下三个方面的意义:
1.有效提高企业依法纳税意识
纳税筹划通过增强企业自主纳税意识而避免企业偷逃税行为的发生。在日常
经营管理中,作为A房地产公司负贵税务工作的一名基层人员,对此有比较深刻
的理解。一般而言,能够有意识去开展纳税筹划业务的公司,必然对依法纳税有
较深刻的理解,在经营管理中能够始终将依法纳税作为企业义务,纳税意识较强
之所以会有这样自觉纳税、科学筹划的意识,主要是因为在公司起步阶段或刚刚
设立阶段,曾经因为不能够充分理解和把握国家的税收法律,或者一时疏忽而导
致被国家税收主管机关处罚的现象发生。也就是说,因不能依法纳税给企业带来
的损失远远大于依法纳税而获得的收益
同时,通过纳税筹划的应用给企业带来了无形的收益,降低了企业的经营成
本,所以增强了纳税意识。在企业纳税筹划过程中,为了制定纳税筹划方案,企
业管理人员以及高层管理者,需要对税收及其相关法律规定和操作流程要有深刻
的了解,熟知每一环节,这样就自觉掌握了税收的本质特征,即无偿性与强制性
也就是说,通过违法手段进行偷逃税甚至是骗税和抗税的行为,必将遭受法律制
裁的风险。为避免偷逃税带来的风险,以及在纳税筹划能够给企业带来必要收益
的影响下,企业将自觉提高依法纳税意识
2.增强对税收征纳双方的管理
对于税收征纳双方而言,纳税筹划始终是复杂的系统工程。特别是对于企业
2 而言,尤其是作为纳税人,纳税筹划还是制定经营战略需要充分考虑的一个要素
一个企业要制定科学的纳税筹划方案,真正实现合理避税、依法纳税、有效节税
和适时转税,需要综合考虑多方因素,如建立完善的财务管理制度、制定细致标
准的会计核算办法以及提高经营管理效率等,只有实现这些方面的目标筹划方案
才能称得上成功。所以,对于企业经营管理者而言,探索税收筹划的合理路径,
必然要先加强企业内部的管理,从生产管理、财务核算、市场营销和税务管理等
多方面实现精细化管理才能适应经济社会发展需要,提高自身竞争力
为了做好纳税筹划工作,很多企业开始注重将筹划方案的制定实行“外包服
务”,即专门聘请专业的人才来完成方案的制定。这一专门人才就是注册税务师,
注册税务师一般供职于税务师事务所,是专门为企业财务核算提供服务的专职人
才,这是社会专业化分工的一大趋势。因为,注册税务师经过专业的培养与训练,
对于纳税筹划工作流程熱知于心,他们还能够及时掌握国家税收法律的变化,不
论是财务管理业务,还是会计核算业务,他们都具备较高的专业素养,有利于提
高纳税筹划工作效率、节约时间成本、自如应对管理部门检查,因而企业会不惜
重金聘请
从征税另一方(税务机关)来说:一是企业的纳税筹划方案日趋完善,各环
节更加细化,流程更加繁密,这促使税务工作人员要千方百计提高自身业务素质,
只有这样才能审评企业的方案;二是税务工作人员必须时时学习,及时掌握国家
法律的变化才能多角度、全方位的掌握纳税筹划细节、科学判断
因此,从这一角度而言,税务机关也要加强研宄纳税筹划,学习掌握法规政
策,切实通过工作人员业务素质。同时,要通过查缺补漏实现税收征管更加法治
和规范
3.合理防范企业纳税风险
对于任何企业而言,税收是一种纯成本,而且具有强制性。对此,更多的企
业经营管理者开始认识到。然而,通过税收筹划,企业能够合理节约经营成本,
进而带来企业经营利润的增加。但是,要做好纳税筹划,实现企业筹划目标,就
需要企业加强财务管理和会计核算,这样就要求工作人员提高切实提高业务素质, 强化对财务和会计专业知识的掌握,只有这样,才能实现高效优质工作
此外,业务素质的提高还有助于提高工作效率,减少环节,抽身会计凭证和
制作以及报表的制定与审核。更为重要的是,因纳税筹划而节约的时间将用于改
善企业管理,提高经营管理能力,促进企业竞争力的提升。企业的合法权益也得
以保障,在最大限度减少损失的同时,有效防范了纳税风险
二&39;国内外研究现状
(一)国内研究现状
对于房地产开发企业的纳税筹划问题,国内较多学者开展了相关研宄。其主
要分析集中在房地产开发企业整体的经营流程中,贯穿公司从设立至房屋持有各
个环节,涵盖了营业税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税等多个税种
1.关于房产经营流程中税务筹划的研究
李继华(2008)、贾飞(2011)分别以某公司为案例,对企业税务筹划的理
论基础做出了评述和展望,系统反映了纳税筹划可行性和必要性。在策略和方法
上对房地产企业税务筹划进行规划,揭示了房地产企业在设立环节、筹资环节、
开发建设环节、销售环节、持有环节的税务筹划措施,该文献对国内后续研究产
生了较大的学术价值
张振媚(2010)从定义、来源及防范控制几个方面全面分析了房地产企业税
务筹划风险
陆勤(2011)从宏观政策、税收政策及其他因素几个角度分析了国家政策法
规对房地产开发企业的影响,并提出了房地产开发企业税务筹划的风险因素
陈玉芹(2010)则选用M房地产公司为研究对象,着眼整个房地产行业的生
产过程针对三个重要环节即开发建设环节、交易环节和保有环节进行细致、深入
地研究,为房地产税务筹划的具体事务提供了有效的建议
张学荣(2011)以房地产开发企业纳税筹划相关理论为基础,以乔戈里集团
的城中村改造项目及二级开发过程为依托,提出了规避视同销售筹划方案以及从
土地取得阶段、融资环节、开发建设阶段、项目预售阶段、房屋租赁环节、完工
4 _
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清算阶段、后续物业管理阶段到最后筹划风险规避阶段的所有环节进行了详尽地
分析与筹划
2.关于商品房土地増值税纳税筹划的研究
通过检索房地产企业土地增值税的国内文献,可知国内研宄主要集中在以下
几个方面:一是土地增值税的税务筹划;二是土地增值税清算方式对房地产开发
企业及市场的影响;三是土地增值税对商品住宅调控机理的研宄等。在房地产开
发企业土地增值税的税务筹划方面的主要研宄有:
刘立军(2010)通过对房地产行业的分析及筹划必
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