定价说明≯ 根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先确定影响楼价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表”，各因素总分是100分； 挑选出与楼盘可进行比较的3～5个楼盘， 并赋予权重，各比较楼盘权重合计为1； 根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的分别得分； 定价说明≯ d.将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分） ；并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）； e.将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】 影响因素分析≯ 对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的因素中，选出12大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重 1、地理位置、交通状况(标准分14分，本项目得分12分。) 地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者和投资者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋予权重14分。 本项目所处片区，由于价位较高，颇受周边置业者欢迎。但片区的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为12分 影响因素分析≯ 2、商业服务设施(标准分10分，本项目得分7分。) 住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给人感觉相对较为好，客户会更重视商服配套，所以赋予权重10分。 本项目客户主要为住家，主要考虑周边生活设施配套情况。比如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前的商业配套，生活配套一般所以评分为7分 影响因素分析≯ 3、教育设施(标准分7分，本项目得分6分。) 由幼儿园至中学的教育配套，是有子女客户购房的重要考虑因素。对本项目来说，由于大多数置业客户都是作住家用，所以幼儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而赋予权重7分。 本项目周边教育设配套完善，教育软环境一般，所以评分为6分 影响因素分析≯ 4、园林、景观(标准分10分，本项目得分5分。) 随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重10分。 本项目没有良好的自然景观环境，项目园林设计方面较为简单，所以评分为5分 影响因素分析≯ 5、周边环境(标准分8分，本项目得分6分。) 指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的认同感，从而乐于购买，因而赋予权重8分。 本项目旁边主要为居住区，卫生环境一般,生活氛围相对较好，所以评分为6分 影响因素分析≯ 6、规模(标准分8分，本项目得分3分。) 根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间开阔以及各种配套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可。因而赋予权重8分。 本项目总占地3810M2平方米，总建筑面积约15008平方米，属于小盘楼盘，内部配套缺乏,居住氛围不浓,所以评分为3分 影响因素分析≯ 7、户型(标准分9分，本项目得分6分。) 户型结构是否合理实用，也是购房者考虑的一个重要因素。不同地段定位的楼盘对户型结构的要求不尽相同：对处于城市中心地段的中小户型而言，主要要求户型紧凑合理、利用率高无浪费面积；而对于中大户型而言，则主要要求宽敞舒适、厅房开间及每居室面积都适应大户人家需求。本项目以复式、四房为主，客户希望户型合理使用，要求较高，因而赋予权重9分。 本项目虽为为单一户型，但户型设计一般，比较符合衡阳现状态消费者,接受程度一般高。所以评分为6分 影响因素分析≯ 8、工程进度(标准分9分，本项目得分4分。) 买家在选购住房时，多倾向购买准现楼或现楼，在选择购买楼花物业多心存疑虑，特别是对一些知名度不高的开发商开发的物业，顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大，因而赋予权重9分。 目前本项目的工程进度才刚开工，工程进度未能体现。所以评分为7分 影响因素分析≯ 9、内部规划、物业设施(标准分6分，本项目得分5分。) 指楼盘的功能划分，内部配套设施等条件。随着社会发展和科技进步，智能化设施和会所配备也已成为住宅提高档次的重要砝码。本项目目标客户以二次置业者为主，主要居住质量的改善，此项要求比较高。因而赋予权重6分。 本项目虽然在整体规划设计上表现一般，但对户型设计和商业规划方面的配置上拥有较高的预期。所以评分为5分。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看