中国指数研究院
中国房地产指数系统
目录
摘要 ...... 1
一． 40个大中城市整体特征 ... 2
1. 经济发展：40城经济总量占比达45%，且经济活力突出，发展潜力巨大 ........ 2
2. 人口规模：多数大中城市常住人口超500万，人口规模突出，聚集效应明显 .. 3
3. 消费及购买力：社消总额占比超四成，购买力普遍较高，消费市场空间广阔 ... 3
4. 房地产市场：40城投资及销售金额占比均超五成，大中城市仍是市场主流 ..... 4
5. 土地市场：房企拿地回归一二线趋势明显，住宅出让金占比超六成 ..... 6
二． 商品房评价结果：投资吸引力排名前十位集中于一线及经济、人口规模突出的二线城市 .......... 7
三． 住宅评价结果：一线及成都、重庆居前，厦门、苏州、武汉等二线城市表现突出 ......... 9
四． 办公楼评价结果：一线城市吸引力领先，成都、武汉等核心城市排名仍靠前 .. 10
五． 商业营业用房评价结果：多数城市存商业开发风险，但上海、广州及北京仍有进入空间 ........ 11
六． 总结与展望 ......... 12
特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构
研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统
数据支持：CREIS中指数据fdc.fang
主要研究成员：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 王丽梅 曹晶晶 邓西 孙新宇 姜汉一 吴云富 张婷 刘丽杰 周宣
祁璇 陈召蕾 王琳 楼键 王岳 贾蕾 陈文静 战雪 许静 李沛平 贾静 侯文 潘雪 吴珊 许琳 蒋云峰 陈茜
杜丙国 牛永勤 汪勇 黄秀青 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 李力 薛建行 薛琳 黄雪
曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华
2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究2015年4月28日
2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究
1 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
摘要
本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价
体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过8个分项指标和40余项具体指标，对
40个大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等房地产市场较为发达的地级市）的房地产开
发投资吸引力进行评价，主要结论如下：
1. 40个大中城市整体特征
40个大中城市GDP、人口规模、市场规模及土地规模方面占全国主力，市场聚集度提升
40个大中城市产业提升速度快，人口聚集效应明显，消费水平高，市场需求仍然强劲
40个大中城市投资占比提升，房企回归一二线城市趋势明显，整体市场发展潜力好于小城市
2. 各物业评价结果
表：2015年40大中城市各物业开发投资吸引力TOP10
研究结果显示，上海、北京作为超大城市具备显著领先的综合实力，在经济发展水平、产业结构、人口
规模及吸聚力、国际商务平台等方面领先，上海除办公楼位居第二位，其余均位居榜首，而北京办公楼排名
首位，商品房、住宅仅居其次。广州作为一线城市，除具备规模优势外，市场活跃度高，在商品房、住宅、
办公楼、商业营业用房市场均居前三位。成渝核心城市重庆、成都人口及市场规模优势明显，各物业排名均
位于前列。南京、武汉、杭州、天津等城市在经济发展、市场规模方面具备优势，多项排名跻身前十
3. 各物业投资吸引力展望
产业结构及人口吸纳力是影响住宅市场空间的重要因素，交通辐射力助推住宅市场外扩，未来一线
城市及杭州、苏州、武汉等热点二线城市仍具备较好的发展前景
第三产业发展水平、人才供给和城市辐射力决定办公楼发展前景，产业升级、自贸区等为办公楼增
添需求动力，WeWork、云商务模式创新有望缓解办公楼高库存难题
实体商业面临电子商务全渠道营销方式的冲击，网络零售交易额占社会消费品零售总额比重持续扩
大，商业回报率下行风险加大，面临升级转型
排名 商品房 住宅 办公楼 商业营业用房
1 上海 上海 北京 上海
2 北京 北京 上海 广州
3 广州 广州 广州 北京
4 重庆 重庆 深圳 重庆
5 深圳 深圳 成都 成都
6 成都 成都 重庆 深圳
7 南京 厦门 杭州 武汉
8 武汉 苏州 武汉 天津
9 杭州 武汉 南京 杭州
10 天津 南京 苏州 南京中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
前言
2014年以来，伴随着中国经济增长进入新常态，房地产市场也结束单边增长的黄金
十年，楼市调控加速去行政化背景下，行业重回市场化主导，但人口结构发生改变导致长
期住房需求增长面临瓶颈，加之过去供应量巨大使行业整体进入去库存周期，同时城市分
化继续加剧，行业转型、整合压力增加。而40个大中城市1（直辖市、省会城市、计划单
列市和个别房地产市场较为发达的城市）作为区域核心，在经济发展、人口规模以及购买
力水平方面依然具有显著优势，数据显示2014年房企拿地重回一二线大中城市趋势明显，
大中城市成为本轮市场调整中房企重新聚焦的核心区域。与此同时，在行业黄金发展期住
宅几乎占据了主流，但在住房结构逐渐由新房转向存量房市场的过程中，办公楼、商业等
多业态市场将迎来新的发展契机
在此背景下，中国指数研究院总结12年的城市研究经验，通过科学的方法体系和评
价手段，对40个大中城市房地产开发投资吸引力进行综合评价，以挖掘不同大中城市、
不同物业类型地产的投资潜力，为企业投资布局提供决策依据
一． 40个大中城市整体特征
1. 经济发展：40城经济总量占比达45%，且经济活力突出，发展潜力巨大
图：40个大中城市GDP占比及平均增速走势
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang
40城经济总量不断扩大，规模效应日益凸显。2014年，40个大中城市GDP总量为
28.6万亿元，占全国比重达45.0%，且占比较2007年提高1.9个百分点，经济集中度进
一步提高。“三期叠加”背景下，中国经济增长正式步入“新常态”，从高速增长转向中高
速增长，2014年多数城市经济增速出现不同程度下滑，40个大中城市平均增速降至8.8%，
1 40个大中城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合
肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木
齐、无锡、苏州、温州、北海和三亚
2015年40个大中城市房地产开发投资吸引力研究
3 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
但高于全国水平（7.4%），大中城市仍是中国最具经济活力的地区。40个大中城市多为区
域中心城市，经济、资源以及人口聚集优势相对突出，购房需求大，消费意愿强，购买力
水平高，房地产市场发展外部环境较好
2. 人口规模：多数大中城市常住人口超500万，人口规模突出，聚集效应明显
图：2013年40个大中城市常住人口规模
注：长春及哈尔滨常住人口数量为估算值
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据，fdc.fang
多数城市人口规模超500万，重庆、上海、北京人口规模突出。2013年，重庆常住
人口达到2970万人，规模全国领先，上海和北京两个特大型城市常住人口也均超过2100
万人，庞大的人口规模为城市带来旺盛的住房需求，是支撑房地产市场快速发展的关键因
素。天津、成都、广州等城市常住人口也处于千万级别，此类城市未来住房需求仍可观
3. 消费及购买力：社消总额占比超四成，购买力普遍较高，消费市场空间广阔
图：2010年至今40个大中城市社会消费品零售总额及占全国比例
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据，fdc.fang
40个大中城市消费规模庞大，占全国比重超四成。在经济发展由投资拉动转向消费
驱动的“新常态”经济格局中，城市消费增长空间巨大，从而将带动未来商业地产快速发
展。2014年，全国社会消费品零售总额为26.2万亿元，其中40个大中城市社消总额为
11.6万亿，占全国比重达44.4%，预计未来大中城市仍将成为我国消费贡献的主体区域，
商业集中度或将进一步增强。
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看