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【报告要点】
一、 政策环境：地方调控因城施策，适度创新稳预期，效果显现
二、 市场表现：供应回落带动成交规模持续下行，价格趋于稳定
三、 土地市场：住宅用地供需均增长，楼面价明显上涨，热度不减
四、 品牌企业：业绩显著提升，二级市场拿地加快，房企整合深化
五、 趋势预判：宏观趋稳，市场量价回调，开工小幅下降，投资增速放缓
【报告正文】
2017年上半年，房地产政策环境趋紧，因城施策调控不断深化。此轮调控以片区联
动形成城市群“调控场”，大城市群内部以核心城市为中心联动三四线城市同步调控，稳
定市场预期。此外，除传统的限购限贷限价升级外，对创新限售政策的广泛运用也是此轮
调控的重要特点。随着调控政策不断深化，市场效果已经显现，同时受供应回落带动，重
点城市新房市场成交量持续下行，价格涨幅趋于稳定。其中一二线城市市场调整幅度较大，
三四线城市整体销售表现稳步向好。土地市场热度仍较高，住宅用地供需同步上升，三四
线城市楼面均价上涨较快
展望未来，下半年宏观环境趋稳，经济全年将呈现前高后低走势，市场流动性偏紧，
金融市场资金成本提升，房地产信贷有所收缩。在宏观环境及政策干预的作用下，市场过
热需求将持续降温，参与各方逐步回归理性。预计下半年商品房销售面积将出现同比回落，
新开工面积小幅下降，房地产开发投资增速放缓。从不同城市看，部分热点城市短期供应
不足，且调控力度较大，成交面积或将继续下行；而多数三四线城市在去库存政策支持下
年内有望延续平稳增长态势
一、政策环境：地方调控因城施策，适度创新稳预期，效果显现
地方城市联动调控、创新限售模式，着力抑制投机需求稳预期。2017年上半年，在
因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控，多城市楼市政策调整密集出台
调控城市持续增加（地级市、县市），政策区域联动性、创新性增强，截至6月底，有60
个地级以上城市和31个县市出台调控政策，海南、河北从省级全面调控
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中国房地产指数系统2017年上半年市场总结与趋势展望
2017年7月1日
中国房地产指数系统2017年上半年市场总结与趋势展望中国指数研究院
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图：2017年以来出台调控政策城市
京津冀城市群
长三角城市群
珠三角城市群
中西部重点城市
数据来源：中国指数研究院综合整理
本轮政策整体体现为：第一，从调控的城市范围来看，主要呈现以点带面，核心城市
联动周边城市协同调控。三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边
三四线城市，呈现大城市群中多个城市圈为主联动调控；第二，从调控的主要内容来看，
大部分城市在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创
新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，
三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式稳定市场预期；第三，从调控的力度来看，
与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市延续强调控模式，热点二
线城市自去年四季度以来分阶段持续强化，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市
之外，其余相对温和
中央进一步完善住房租赁市场，推动长效机制建设。两会政府工作报告强调要加强房
地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展
的长效机制。政治局会议指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。住房制度
改革方面，住建部起草的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对承租人和出租人
的权利和义务做了明确的界定，并对承租人权利进行了保护，推动住房租赁市场发展和购
租并举的住房制度建立。土地改革方面，中央要求各地要根据商品住房库存消化周期，合
理安排供地规模、布局、结构和时序，确立三年棚改任务目标，优化中长期供应体系。金
融监管方面，监管部门多次强调加强融资渠道监管，防控房地产金融风险
总体来看，上半年房地产政策地方调控频出，并主要表现为片区联动形成城市群“调
控场”，大城市群内部以核心城市为中心联动三四线城市同步调控，稳定市场预期。除传
统的限购限贷限价升级外，对创新限售政策的广泛运用也是此轮调控的重要特点，三四线
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县市也多采用公积金信贷调整和限售的方式抑制短期投机需求。可以预期的是，在政策影
响和市场力量的共同作用下，各地过热的需求将持续降温，促进市场参与各方回归理性
我们认为，未来金融信贷端口进一步收紧将是大概率事件，地方将更重视利用金融方
式巩固调控效果，除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外，也将适时、分城收
紧信贷政策，严格房地产市场金融监管。同时，更加重视从供给侧进行预期引导，地方用
地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行
此外，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步
加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房
制度
二、市场表现：供应回落带动成交规模持续下行，价格趋于稳定
图：2010年至2017年上半年代表城市1月度成交量及上半年月均成交走势1000
2000
3000
4000
5000
万平
方米
月度成交面积上半年月均成交
国十条国八条
国五条
930房贷新政
央行降息
持续政策放松
限购限贷政策
密集出台
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
受政策调控及供应不足影响，代表城市整体新房成交面积持续下行。2017年以来，
尤其是3-4月热点城市调控手段不断升级创新，调控城市持续扩围，市场环境进一步趋紧，
房企推盘意愿不足，成交继续回落。据初步统计，2017年上半年50个代表城市商品住宅
市场月均成交面积在2890万平方米左右，同比下降18.9%，降幅较一季度扩大4.2个百
分点。一二线热点城市受调控影响，各类需求入市难度升级，供应端也无明显改善，库存
总量水平相对稳定，北京、上海、深圳、苏州等地库存消化时间明显回升，其中深圳库存
消化时间高达20个月以上
1代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南
京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是
各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐
山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
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