首页 > 资料专栏 > 地产 > 地产企管 > 房地产物业管理 > 历经30年风雨前行_物业服务行业迈入_新时代

历经30年风雨前行_物业服务行业迈入_新时代

风雨行人
V 实名认证
内容提供者
资料大小:3598KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/7/29(发布于浙江)

类型:积分资料
积分:0分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
1本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

Table_Title
2017年11月09日
历经30年风雨前行,物业服务行业迈入“新时代”
Table_BaseInfo
新三板主题报告
证券研究报告
诸海滨分析师
SAC执业证书编号:S1450511020005
zhuhb@essence
021-35082086
Table_Report相关报告
新三板日报(【11月7日新
三板收评】长江医药成交逾
2亿元创挂牌以来新高)
2017-11-07
跨市场体育行业双周报第二
期:规模扩张闪“电”增长,
生态全景“竞”请期待
2017-11-07
新三板日报(【11月6日收
评】360概念股新达通暴涨
逾七成联赢激光成交1.52
亿)
2017-11-06
新三板-智报-第二十五期:
2017安博会盛况火爆,安防
的深度智能化是导火线
2017-11-05
新三板日报(IPO审核提速
吸引新三板企业“转板”)2017-11-05
淘宝店铺
“Vivian研报”
收集整理
获取最新报告及后续更新服务请淘宝搜索“Vivian研报”
2本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

■从“增量”建设进入“存量”经营模式,物业行业令人眼前一亮:从
1998年房改开始发展到现在,经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”,
2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%。根据国家统计局发布的
“2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”来看,时隔19个
月后,7月份全国住宅竣工面积首现下降,2017年1-7月,住宅竣工面
积33543万平方米(-0.7%),其中7月份为自2016年1月以来单月首
现下降。住宅施工面积增长2.8%,增速比前6个月回落0.1个百分点,
在建住宅面积增幅亦现趋缓。目前来看,整个地产行业正在深刻转型,
围绕整个价值链做纵向延伸,比如原来主要是从开发到建设到销售,
如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接,以
切入到存量运营领域。存量运营已成为房地产转型的主线方向之一,
而伴随存量时代到来,物业管理行业未来的机遇在哪里?行业的竞争
格局如何?港股物业行业龙头的示范效应在哪?新三板市场的物业服
务行业标的的发展情况如何以及投资逻辑在哪?本篇报告,将会向投
资者一一阐述

■十年:见证物业行业快速发展,多元化+智能化+集成化是看点:1981
年3月10日,全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立,
从1981年到1994年,可以算是物业管理行业的探索和起步的时期,
2014年,彩生活于港股上市,成为第一个上市的物业管理公司,是里
程碑的事件。(以下数据均来自于统计局和中国指数研究院)
值为2725.09万方,同比增长15.40%,连续三年复合增长率接近26%。TOP10
企业管理面积均值1.88亿平方米,增长率为41.3%,是百强企业增速的2.68
倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%,较上年提高2.54pct,强者
恒强态势持续加剧

均值为2725万平方米,十年增长4.8倍,10年年均CAGR达22%,管理项
目数量均值达到166个,十年累计增长2.6倍,年均CAGR达15%

年营收均值6.28亿元,十年增长6.6倍,年均CAGR达25%,多种经营业务
领域收入增长显著,通过新技术的应用,延展更多样化的增值服务,涵盖社
区空间经营、金融、房屋经纪、电商等,带动多种经营收入迅速增长,均值
从909.89万元增长到10851.93万元,十年增长近11倍,年均CAGR达32%

TOP100企业净利润均值达到4578.98万元,十年增长6.5倍,年均CAGR为
25%。百强企业通过积极调整经营策略,优化结构,特别是近年来借助互联
网、物联网等技术创新多元业务,实现净利润大幅增长

值达478.06万元,同比增长79%,智能化投入均值四年CAGR达到61%

百强企业不断加强智能化建设力度,快速推进智能化管理建设进程

■未来:技术+资本双轮驱动,厚积薄发掘金万亿蓝海:根据“中国房
地产业中长期发展动态模型”预测,预计未来五年全国商品住宅销售
3本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

面积为52.6亿平方米,未来5年全国物业管理规模近235亿平方米,
如果按照2016年TOP100企业管理项目平均物业费来计算(4.25元/m2/
月=51元/m2/年),未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿
元。未来,物业管理行业将成为万亿级市场,行业前景将更为广阔

■榜样的力量:看美股和港股优质物业公司探未来发展方向:First
Service公司再拆分后上市的FirstServiceCorporation,是一家房地产服
务及物业管理公司。公司采取所谓的“有机增长模式”。这种模式在业
务上首先是通过增大体量吸引新客户,然后通过公司优质的服务做好
客户存留。另外,推出客户推荐系统,对推荐客户进行奖励,2016年
中,60%的新客户都来源于推荐系统。除此之外继续推广住宅内辅助工
程建设,公司下一步对此投入了7.5亿美金的预算。公司上市至今,公
司市值翻了3倍之多,截止到2017年10月18日收入,公司市值为25.74
亿美元。港股方面,绿城:聚焦高端人群,“园区服务”板块发展为增
长新动力;彩生活:全球最大的社区物业运营商,逐渐转型为互联网
企业;中海物业:背依集团力量,业务保障稳健增长;中奥到家:聚
焦长三角+珠三角,“线上平台+线下管家”双轮驱动

■物业服务企业的资本之路,物业服务业的“金矿”:引入新技术、新
业态,提高服务的技术含量和产品附加值,我国物业服务企业已经开
始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也
为物业服务企业带来了新的发展机遇

资本市场第一股。截止到2017年10月15日,目前已经有5家物业上市,
根据2017年10月15日收盘数据,五家上市企业中,绿城服务的市值最
高,达到142亿港元

服务企业在新三板上市(剔除掉未公布2017年半年报的公司),多家物
业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。2017年上半年,保利物业、
信谊股份等多家企业陆续登录新三板。从新三板物业管理行业来看,行
业PE经历了大幅上涨后又回归到2014年水平。2015年下半年开始,随
着物管公司挂牌数量增加,行业PE开始平均化,16年平均PE为52倍,
17年为21倍。从港股来看,目前维持在20—30倍的水平。因此我们认
为物业管理业务的行业平均PE水平在30倍左右。可以关注以下几个标
的:嘉宝股份(834962.OC)、开元物业(831971.OC)、盛全物业
(834070.OC)、美的物业(839955.OC)和新鸿运(833440.OC)

■风险提示:行业发展不及预期;物业费收缴率降低;物业费提价受阻新三板主题报告
本报告版权属于安信证券股份有限公司

各项声明请参见报告尾页

内容目录
1.地产业从“增量”建设进入“存量”经营模式,物业行业令人眼前一亮.......7
1.1.20年快速发展,房地产行业从增量建设进入存量经营模式7
1.2.1981年启程,砥砺前行,2014年迎来物业发展元年..........8
2.十年:见证物业行业快速发展,多元化+智能化+集成化是看点10
2.1.行业集中度提升,规模越大企业发展越快...10
2.2.内生式增长+外延式并购,助推管理规模十年扩张4.8倍.11
2.3.基础服务规模强势扩增,创新多种经营提效益,驱动营收大涨6.6倍...12
2.4.多种经营+新技术运用显著提升盈利能力,净利润增长6.5倍....13
2.4.1.不同的计费方式:大部分企业偏向包干制....14
2.5.转型智能化、集成化,掘进增值服务...........15
3.未来:技术+资本双轮驱动,厚积薄发掘金万亿蓝海......16
3.1.站下当下如何看未来?集中度继续提升,企业规模分化加剧,发展路径出现差异......18
4.领头羊:港股物业公司深度分析,理清发展脉络.19
4.1.绿城服务:聚焦高端人群,“园区服务”板块发展为增长新动力19
4.2.彩生活:社区物业运营商,逐渐转型为互联网企业...........21
4.3.中海物业:背依集团力量,业务保障稳健增长.......23
4.4.中奥到家:聚焦长三角+珠三角,“线上平台+线下管家”双轮驱动........25
5.海外市场:北美物业行业领先者FirstService,市值翻了3倍之多....27
6.看资本市场物业行业和相关物业股的估值表现究竟如何?.........30
6.1.香港主板:最早一批的物业公司,数量达到5家..31
6.1.1.相关资本介入—以自身规划为前提,攻城掠地........31
6.2.国内A股:碧桂园物业、南都物业同冲刺,IPO或进入倒计时..33
6.3.新三板:物业管理行业的沃土...........34
7.新三板物业服务业的“金矿”.........38
7.1.嘉宝股份(834962.OC):蓝光发展控股字公司,物业管理+商业运营双发展.38
7.2.开元物业(831971.OC):生活+文化+养老三位一体,业务扩张剑指全国.......40
7.3.盛全物业(834070.OC):英式服务内核,定位高端市场41
7.4.美的物业(839955.OC):打造丰富物业内涵,提供增值服务....43
7.5.新鸿运(833440.OC):由官方小众市场向公众市场转型,进军互联网产业....44
图表目录
图1:房地产增加值(亿元)......7
图2:房地产增加值占GDP的比重(%).......7
图3:全国住宅竣工面积(按月-累计值)........7
图4:全国住宅施工面积(按月-累计值)........7
图5:全国住宅竣工面积(按年度).....8
图6:我国人均居住面积(平方米).....8
图7:中国物业管理发展历程......9
图8:中国社区物业现状及问题..9
图9:物业管理市场中各主体的关系.....9
图10:新时期下中国物业管理行业发展逻辑.10
图11:全国物业管理面积(亿平米)、百强企业市场占有率...........10
图12:2013-2016年百强企业管理规模变化趋势.....10
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看