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行业深度|房地产
证券研究报告
Table_Title
房地产行业
政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时
Table_Summary
核心观点：
租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在15年之前，政策
环节存在较大缺失，但在15年之后，政策处于加速推进的弥补阶段，并且
进入2017年，政策持续深化，首先，17年5月，住房城乡建设部起草了
《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，加速了全市场规范进程。其
次，7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展
住房租赁市场的通知》，《通知》延续了“因城施政”的指导思想，指出加快发
展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培
育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加
租赁住房有效供应。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升空间，
需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化

我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量（租赁人口）价（租金）
齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。首先，租赁人口增
长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁
人口的增长奠定基础。进一步看，一方面，限购及高房价之下部分流动人
口将被动进入租赁市场，另一方面，部分注重居住体验的新生代人群将主
动进入租赁市场。而未来随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未
来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更
多房租实现居住品质提升将进一步促进整体租金水平的提高

长租公寓是指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上。当
下租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型
偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；
政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。长租公寓的介入可以改善
租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场市
场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。目前长租公寓市场渗透
率较低，但未来将充分享受政策以及行业红利，渗透率或将持续提升，我
们预计长租公寓市场将迎来快速发展阶段。目前，A股市场上，以世联行
为代表的房地产服务商、以万科A为代表的开发商均在积极布局长租公寓
市场，建议关注这类企业的投资机会

政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，
长租公寓渗透率提升不及预期

Table_Grade 行业评级 持有
前次评级 持有
报告日期 2017-07-21
Table_Chart 相对市场表现
Table_Author 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
Table_Report 相关研究：
房地产行业:销售、新开工累计
增速上行，投资累计增速继续
回落
2017-07-18
房地产行业:风起云涌观后海，
千帆竞发犹可待
2017-07-17
房地产行业:按揭贷利率加速
上行，小周期景气度继续回落
2017-07-10
Table_Contacter 联系人： 李飞
gflifei@gf
-5%
1%
7%
13%
2016-072016-112017-032017-07
房地产沪深300
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行业深度|房地产
目录索引
前言. 4
政策处于加速推进的弥补阶段 ........ 5
顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展 ....... 5
多地积极响应中央政策，密集出台实施细则 .. 9
一线城市深化改革步伐 ......... 10
租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时 .... 12
流动人口催生广阔的房屋租赁市场 ... 12
房屋租赁市场趋势：量（租赁人口）价（租金）齐升，空间更加广阔 ........ 15
租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生 ....... 24
风险提示 ... 32
图表索引
图1：中国中央层面长租公寓政策支持 ...... 7
图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览 .......... 8
图3：地方层面支持长租公寓政策地图 .......
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看