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┃研究报告┃
房地产行业 2017-1-27
长江大宗“推宗明本”
——地产篇：探索楼市的来龙去脉
行业研究┃深度报告
评级 看好 维持
报告要点
地产行业以房产及附属的衍生服务为主要产品，其天然属性在于满足人的住房
需求。但是房产不同于服装、食品、汽车等消费品的地方在于，房产的产生和
存在依附于土地，土地唯一和不可再生的资源属性与房产浑然一体，土地的保
值增值功能赋予了房产更多的投资品属性

房地产开发流程始于土地获取，主要通过一级市场的招拍挂、协议出让获得

拿地资金来自自有资金及贷款等，项目开发资金则主要来自国内贷款、自筹资
金、其他资金（销售回款）及少量外资。大量的融资奠定了行业的高杠杆，
2016Q3A股SW地产杠杆率升至77.5%。施工方面，从拿地到开工通常需要
10个月，从施工、预售至竣工，通常需10-20个月

房地产产业链较长，上至煤炭、有色、钢铁、建材、建筑，下至消费端的家电、
家具、装饰、服务等，其中还需金融业作为重要的资金来源。房地产作为中间
环节，担当着上述众多行业的供给或者需求要素，这也是其带动作用强的重要
原因所在，也因此一直有着周期之母或支柱产业的称号。世界银行在1994年时
阐述了房地产业的带动效应，从住宅建设投资的角度看，投资对住宅市场需求
量的带动系数在1.7-2.2之间；而住宅销售对相关商品的需求带动系数在1.3-1.5
之间，两项合计保守测算带动系数为3，足见其对经济拉动作用之强

房地产的需求主要来自于有效需求人口以及城镇化率的提升，供给主要来自于
新建住宅及已有的库存。居住关乎民生，对于经济发展有重要影响，且具有投
资属性，也因此成为了政策调控的主要作用标的。各构成要素均具备一定的周
期属性，因此决定了房地产行业也具有典型的周期属性

由于人口及城镇化高峰已过，2013年大概率成为我国房地产行业长周期的分水
岭，行业告别流金岁月，正式步入缓慢发展的白银时代。短周期来看，此轮周
期始于2014年10月的政策放松，经过两年的高景气阶段，随着2016年10月
调控政策频出，目前上行周期高点已过，正在进入第四个小周期的下行阶段

[Table_Author]分析师 蒲东君
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执业证书编号：S0490511090002
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联系人 刘清海
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[Table_Company]行业内重点公司推荐
公司代码 公司名称 投资评级
001979 招商蛇口 买入
601155 新城控股 买入
[Table_QuotePic]市场表现对比图（近12个月）
-6%
0%
6%
12%
18%
24%
30%
2016/12016/42016/72016/10
房地产沪深300
资料来源：Wind
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12月地产数据点评》2017-1-22
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风险提示： 1. 政策收紧

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行业研究┃深度报告
目录
房地产行业基本属性：兼具消费和投资 .... 6
房地产构成：房产+地产 ...... 6
房地产属性：消费+投资 ...... 6
房地产特点：同质性、周期性、资金密集及高杠杆7
房地产业态：住宅、商业、工业、旅游、养老、物流等 ..... 8
开发流程：拿地——竣工，土地和资金担纲要任10
土地获取：一级市场+二级市场 ..... 10
土地一级市场：协议出让+招拍挂 .......... 10
土地二级市场：项目收购等土地使用权转让 ...... 11
土地获取资金来源：部分城市已禁止拿地加杠杆 ........... 11
土地
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