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这是一个劳动密集型过程，极有可能
被技术的进步所颠覆，尤其是“最后一英
里”投递以及传统全国/区域配送中心的选
址问题。顺便说明，2014年数据显示，卡
车司机在美国28个州都是最常见的工种
在2016年，亚马逊的运输相关成本达
162亿美元，约占总成本的6%。虽然具体
数据无处可循，但可以肯定的是人力成本
在运输成本中占据较高比例
零售商已开始尝试用创新手段解决这
一难题。亚马逊在英、美市场推出Flex服
务，任何人在APP注册后都可以充当临时
送货司机。正如亚马逊所宣传的那样，
“你只需要一辆车、一部安卓手机，以及
一些空闲时间。”
类似的还有UberRUSH（优步的快递
服务平台）。如专车司机接单一般，会
有“信使”上门代为投递或揽收包裹
鉴于优步专车网络在众多城区地段的
密集覆盖，这种新式快递服务将形成一股
强大的颠覆力量，撼动当前的快递服务商
格局
但监管部门是否会允许这种改变按照行业期望的速度
发生？
导
语
现代生活与技术
的发展趋势将如
何影响物流地
产？
2007年：这一年苹果公司发布
第一代iPhone，在开启智能手机
时代的同时也引发了至今近10年
的技术成长与变革，影响涉及各
行各业。从诸多层面来说，一场
完美的风暴由此形成：千禧一代
（1984~1995年出生）陆续步入
成年，高速数据网络逐渐实现全
球覆盖，社交媒体的活跃用户急
剧增加，此外城镇化进程继续推
进。到2050年，全球城镇人口
将在当前基础上增加25亿，占
总人口的比例也将从54%上升到
66%
以上因素为全球众多领域
及市场的颠覆创造了条件。亚
马逊、优步、Deliveroo（英国
外卖平台）、Wayfair（美国家
居电商）、ASOS（英国时尚
电商）、Zalando（德国服饰电
商）、Ocado（英国食品电商）
、Sportify（正版音乐播放网
站）、Netfix（影片租赁网站）
及ao（家电及电子产品购
物网站）等纷纷开拓新市场，以
增加销售额并抢占市场份额，而
传统品牌还在紧步追赶。这样一
个新新世界享受着物流地产带来
的诸多便利，其关键在于服务及
选择
当前的供应链是过去行为的
产物；而我们当前的行为也将造
就未来的供应链
本篇为《欧洲房地产市场之
大势所趋》系列报告的第四篇
我们考察了零售及服务业、人口
结构、技术与政策监管的发展趋
势对物流地产的影响，并得出
物流地产中短期前景一片光明的
结论
图 1：亚马逊无人机与当前快递服务的比较——客户承担的成本
来源：ARK
30分钟1-2小时次日当日
10英
里内
5磅
重包
裹的
运费
$14.00
$12.00
$10.00
$8.00
$6.00
$4.00
$2.00
$0.00
亚马逊无人机$1.00
亚马逊Prime Now*
$7.99或免费
亚马逊Prime*$5.99
UPS陆运$12.92
FedEx陆运$8.32
UPS优先件当日达
$5.25
谷歌快递*$4.99
*所示价格为会员价。亚马逊Prime会员的服务年费为99美元。谷歌快递的服务年费为95美元。一小时送达收费8.99美元，两小时送达则免费
savills/research | 03
该领域演变的关键在于复杂的数据
分析。“大数据”将帮助公司越来越多地
了解人们生活、工作、购物、餐饮以及
娱乐的方式，继而引发“预期性物流”
（anticipatory logistics）的发展。所谓
“预期性物流”，即零售商与制造商根据
大数据预测消费者需求，在消费行为发生
前预先配货，提前缩短产品与预期终端用
户的距离
若干年后，我们的时代或许会出现更
多以关税及边境检查等形式存在的贸易壁
垒。这不仅会增加制造、零售及食品供应
链的运输次数，也会在供应链中增加更多
节点，进而刺激物流地产需求
技术
将改变供应链
这些手段可能会在中短期内扰乱就
业市场，但市场发生质变的临界点将出现
在无人驾驶突破技术及监管双重障碍的时
候——无论是无人机空运还是无人卡车陆
运
欧美市场已有无人驾驶测试的成功案
例，作为测试对象的半挂卡车自动驾驶完
成行程。测试方法一般有两种：单辆卡车
在高速公路上自动驾驶，由驾驶员在“最
后一英里”接手；多辆卡车组成车队，由
领头卡车统一控制行驶速度与方向
无人驾驶技术最初的优势在于可减
少排放量、提高安全性，但假以时日，物
流业将可节约相当可观的人力以及时间成
本。届时，货物运输量增加而司机需求量
减少，还不用受到连续驾驶时长的限制
这或许意味着，零售商及制造商会将
配送中心迁往劳动力、土地、税收成本较
低，或者地方优惠政策较多的地方
往更长远看，技术可从多种途径影
响“最后一英里”。2016年亚马逊投入
142亿美元用作研发经费，规模仅次于大
众汽车。目前暂无具体数据，但可想而
知，将有部分经费用于研发亚马逊大力宣
传的Prime Air服务，实现使用无人机送货
的目标
目前，与传统快递服务相比，无人机
送货在经济效益上并不具备优势。然而在
零售界，小商品当日达的理念正逐渐深入
人心。亚马逊称其递送的包裹中约有86%
不足5磅（约2.3公斤），即可以由无人机
携带。ARKAnalytics分析表明，无人机的
送货成本最低可降至每单1美元，仍可保证
利润空间
自动送货机器人技术则尝试从另一个
角度解决“最后一英里”的投递问题，通
过技术应用将包裹从本地配送中心送至消
费者家中。以机器人代替人类劳动力，同
样具有经济可行性
以上解决方案均需要政府通过立法，
对市场进行规范。摩根士丹利经研究后认
为，到2030年，所有政策及技术障碍都将
不复存在。但若从战略角度出发，对隐私
安全的担忧以及社会对现有行业的保护或
许会比其他任何潜在利益都来得重要
短期而言，电池技术的进步以及电
动车的普及将意味着夜间送货不再受到限
制，因为限制存在的前提条件——噪音将
消失
86% —— 亚马逊5磅以下
包裹的比例。说明从技术角
度而言，无人机送货具有可
行性
75% —— 当前欧洲陆运货
物的比例
如果我们能在五分钟
之内给你叫辆车，那么我
们就能在五分钟之内为你
做任何事
特拉维斯·卡兰尼克（Travis Kalanick）
优步创始人兼首席执行官
04 | 大势所趋
零
售
得物流者
得零售之天下
近年来有关网络零售对房地产发展之
启示的文章屡见不鲜，读者或许会得出这
样的结论：我们熟知的零售业已消亡，仓
库及数据中心遍布欧洲，消费者彻底告别
商场，自动送货机器人即将取代人类，接
管全欧洲供应链
然而，根据欧洲电子商务协会（E-
Commerce Europe）的数据，2016年网购
仅占欧洲零售总额的8%。这项数据令人欣
慰，但也意味着一旦欧洲市场网购占比逼
近25%，零售市场将会如同一些评论者预
测的那样，发生天翻地覆的变化
商品的选择面、可得性及送货的时效
性，将产品送至家庭、办公室、线下提货
点、快递柜甚至私家车后备箱（德国DHL
在近期进行过此项测试）的能力，这些都
是零售商新的必争之地。就选择面而言，
亚马逊一马当先。举例说明，截至2016年
12月，亚马逊在售商品共计4.05亿件（同
种商品按1件计），而沃尔玛网上超市在
售商品仅1,620万件。虽然亚马逊大量商
品来自第三方，但商品所需的仓储空间可
见一斑
为确保商品的选择面、可得性以及送
货的时效性与弹性，供应链中还需要增加
很多节点。普洛斯物流集团（Prologis）
2015年的一项研究显示，网购销售额每增
加10亿欧元，就需要增加72,000平方米的
仓储空间
这就需要某种房地产来满足产品存储
以及配送的需求。拥有历史客源积累的传
统零售商正计划引导顾客在网上购物然后
到实体店提货，从而发挥现有基础设施的
效用，并带动实体店销售。然而，由于用
户对商品选择面及服务时效性更为看重，
新的增长领域即将出现。纯网络零售商没
由于用户对商品选择面及服务时效性更为看重，新的增
长领域即将出现
有客源积累，因此在进行业务布局时，往
往选择工业及物流地产成本较低的地区，
在人口中心地区附近设点
整个欧洲以英国的网购渗透度最高，
目前达到19%。不过许多市场也在奋起直
追，英国的成功经验会很快在欧洲其他市
场得到推广
研究发现，欧洲各地的消费者对送货
速度持有不同态度。网络营销公司Twenga
的研究显示，25%的西班牙消费者可以
接受的网购到货时间为4至6天。咨询公
司OC&C对英国网购的研究则显示，消费
者放弃支付的案例中，60%是由于送货问
题；当日达正逐渐成为新常态
传统零售商开始采取各种姿态以应
对网购竞争。我们认为随着并购活动的升
温，线上线下一体化的趋势会蔓延至整个
欧洲。在英国，超市品牌Sainsbury’s收购
百货零售商Argos，将后者的700家门店收
于麾下，每家门店都可作为提货点；乐购
（Tesco）收购现款自提批发商Booker，将
网购线下提货点扩充至近8,000家
随着千禧一代年龄的增长，他们会希
望能在生活的其他方面享有同等的服务及
选择。届时，欧洲其他零售板块也将开始
“亚马逊化”
图 2：欧洲消费者网购食品的频率 2015年12月至2016年5月间有网购食品行为的消费
