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本文分六个部分,第一部分,阐述本文研究的目的以及研究的意义,并对国内外房
地产融资研宄的现状进行了一个对比分析;第二部分,阐述了房地产并购基金的概念、
特征,并对目前房地产并购的主流模式进行了介绍;第三部分,介绍了A地产公司股东
背景及股权结构情况,并对A地产公司为迅速做大做强,希望通过不断兼并收购其他房
地产公司的诉求进行了分析,接着对房地产并购基金的政策可行性进行了分析;第四部
分,介绍了 A地产公司目前意中B公司名下的“桃花源”项目,并提出并购。接着对“桃
花源”项目的项目开发背景、房地产政策、项目经济技术指标等进行了分析;第五部分,
“桃花源”项目并购基金融资设计方案介绍,确定并购基金的规模,并购基金在社会资本
参与下的合作模式,并购基金的退出方式,以此确保并购基金融资方案的可行性;第六
部分,结束语
关键词:房地产企业、社会资本参与、并购基金、不良资产
I 目录
m要 I
ABSTRACT II
m-m导论 i
1.1选题背景与研宄意义1.1.1研宄背录与研宄对象1. 2国内外房地产行业融资发展现状1. 2.1国外房地产行业融资发展现状1. 2. 2国内房地产行业融资模式发展现状1.3研宄内容和研宄方法1. 4论文的研宄思路及框架第二聿房地产并购基金运作模式2.1并购基金和房地产并购基金2. 1. 1并购基金概述2.1. 2并购基金基本特征2. 2房地产并购基金的融资模式2_ 3房地产并购基金的盈利模式2. 4房地产并购基金的基本交易结构第三聿A地产公司并购基金融资必要性分析3.1 A地产公司体系简介3.1.1 A地产公司简介3.1.2 A地产公司股东背景介绍3.2 A地产公司并购基金融资的必要性和可行性分析3.2.1 A地产公司并购基金融资的必要性分析3.2.2 A地产公司并购基金融资的可行性分析3. 3A地产公司并购基金融资的设计流程3. 3.1并购基金的设立m 3.3.2 A地产并购基金的合作模式选择3. 3. 3A地产公司并购基金的投资管理3.3.4 A地产公司并购基金的作用与收益分配3. 3. 5A地产公司并购基金的退出4.1并购基金标的-“桃花源”项目选择背景分析4.2 B公司名下的“桃花源”项目简介4.2.2 “桃花源,,项目简介4. 3房地产市场发展环境分析4. 3.1政治环境分析4. 3. 2经济环境分析
21
4. 3. 3发展环境分析
22
4. 4房地产市场发展概况
24
4.5项目SWOT分析
25
4.5.1项目优势
25
4. 5. 2项目劣势 25
4. 5. 3项目机会 26
4. 5. 4项目威胁 26
4.6项目建设的意义
27
第五章“桃花源”项目并购基金融资方案设计
28
5.1 “桃花源”项目开发合规性分析
28
5.1.1国有土地使用权证
28
5.1. 2建筑用地规划许可证
28
5.1. 3建设工程规划许可证
28
5.1. 4建筑工程施工许可证
30
5.1. 5商品房预售许可证
30
5.2投资估算 30
5. 3项目财务效益分析
32
5. 3_ 1财务指标分析
32
5. 3. 2销售情况分析
35
IV 5.3.3项目估值
36
5. 4项目并购基金融资方案设计
37
5. 4.1 A地产公司并购基金的框架设计
37
5. 4. 3并购基金内容
38
5. 4. 4并购基金特别说明:
40
5.5并购“桃花源”项目操作流程
40
5. 6并购基金风险防范措施
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第六章雜
42
料文献 43
致谢 46
v 广西大学工商管理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金触资设计研究
第一章导论
本章简单阐述了本论文研宄的背景,介绍了关于房地产并购基金的研宄现状及实践
探索。对本研究的目的意义、研宄内容与采用的研宄方法等进行了简单的介绍,为后续
章节的论述作铺垫
1.1选题背景与研宄意义
1.1.1研宄背景与研宄对象
1.1.1.1研宄背景
中国在过去的十来年里,房地产市场经历了指数式发展。据经济学家郎咸平教授计
算,在过去的十年里,最有争议的房地产行业是全国财政收入的30%,同时房地产行业
政府共征收12项税、56种费用,土地成本及税费占据了房地产平均价格的约70%,这是
也导致房价迟迟不降的原因。由此可见,房地产市场对中国经济发展起到举足轻重的作
用,房价在短期内也不会大幅度下降。房地产的发展永远离不开大量资金的支持,一般
房地产投资项目的资金筹措来源的主要渠道有:资本金(股本金)、银行贷款、预售收
入、承包商垫资和合作开发共五种
近几年受全国经济周期影响,较多并无雄厚资金实力、且开发项目经验不足的小型
房开企业相继出现经营,连连跑路的新闻报道接踵而至。这最终将严重影响中小居民的
经济利益受损,也不利于地方维稳,同时给已有的中小房地产开发企业后期项目开发和
销售,带来严重不利。购房者逐步对中小房地产开发企业失去信心,本身资金实力捉襟
见肘的情况下,销售一旦没有及时跟上,预售款未及时回笼,企业资金链断裂,势必出
现资不抵债,企业跑路,承建商收不到房地产企业的工程款,民工工资无法及时兑付等
等问题。存了一辈子钱才够付首付的刚需型购房者将成为最大的受害者
1. 1. 2研宄意义
本文研宄的内容为:在中小房地产开发企业对自身经营存在困难的时候,能有第三
方大型房地产开发企业愿意一次性买断原有开发项目或伸出橄榄枝援助该项目,愿与其
共同经营该项目,是否接下来的局面会有所好转。大型房地产开发企业以其天然的优势
—
—融资优势,将资金注入原本摇摇欲坠的中小房开项目,盘活该项目,使其恢复原来
的生机,融入大型房开企业的管理团队,让原有房开企业再次绽放光彩
本文着重于研宄地产公司通过与银行合作,开辟一条新的道路,不是以传统的项目
1 广西大学工商苷理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金融资设计研究
贷款作为出发点,而是集合社会资金共同为A地产公司找寻一条符合A地产公司发展轨迹
的融资方式一并购基金,由于A地产公司作为大型房地产开发企业,具有较成熟的房地
产开发经验以及一级开发资质,因此基于本身上市的诉求,再加之受房产调控影响,土
地供应不足,要找到新的土地进行开发较为困难,为使A地产公司迅速扩大规模上市,
收购其中小房地产公司是一条便捷之路,再加之受经济周期影响,中小房地产企业项目
—定程度上成为“烂尾楼”的项目较多,因此A地产公司可以一箭双雕,通过收购自身
评估后认为“有利可图”的中小房开,不断扩大自己规模,从而实现自己的宏伟蓝图的
同时,也盘活了我国“不良资产”降低金融风险
1. 2国内外房地产行业融资发展现状
1. 2. 1国外房地产行业融资发展现状
房地产融资的方式因国家不同、历史不同、融资环境不同等,因此形成的模式也因
国而异、因地制宜。归纳起来,比较有代表性的模式主要是:美国的房地产证券化融资、
德国的储贷结合地产贷、
(1)美国的房地产证券化融资模式
美国的房地产金融市场由于最为发达、建立起的机制较为健全、品种较为丰富,因
此可以说美国的房地产融资市场是一个强有效的完全竞争市场。美国是通过消费导向来
刺激房地产市场的规范性,各个机构之间的竞争较为激烈,因此信贷资金能进行良性循
环和健康发展。20世纪以来,美国衍生了全世界大部分的房地产融资新模式。美国房地
产融资模式,主要有以下几个象征性代表:
类似于中国,美国的住房抵押贷款是房地产贷款的基础,但美国的住房抵押市场
却是世界上最为前卫的,美国通过住房抵押市场做成了房地产信托基金REITS (Real
Estate Investment Trusts),包括权益型房地产信托基金、混合型房地产信托基金以
及抵押型房地产信托基金,除此之外还有住房抵押债券、住房抵押资产证券化等,美国
发达的一级市场为这些形形色色的融资产品打下了良好的基础,活跃的二级市场为这些
融资产品提供了广阔的交易平台。这些种类丰富的金融产品不仅增加了房地产融资渠
道,而且提高了市场运作的效率。并且使得住房抵押市场成为了支持美国建筑业和解决
居民住房问题的支持
(2)德国的储贷结合房地产融资模式
■
德国之所以能实施储蓄、贷款相结合的房地产融资模式,是因为德国政府积极鼓励
2 广西大学工商管理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金触资设计研究
银行通过吸收存款发放房地产贷款,而这在中国却是中国银监局以及人民银行严令禁止
的。在德国,政府通常会对住房储蓄实施一定的奖励措施,鼓励民众进行住房储蓄,同
时还配置一定的奖励措施,比如住房储蓄奖金、雇员资金积累奖、雇员储蓄奖等
在此种背景下,德国银行对于房地产融资贷款的资本消耗以及存贷比等的限制,相
对中国金融市场,受限制较小。在德国,目前主流的三种贷款主要是:一是住房储蓄贷,
占比约50%,民的储蓄专款专用,储蓄的资金只能用于建造居民购买的房子用,或者是以
存定贷,居民要想在银行获得贷款,必须得有一定比例的存款,作为提前贷款条件。二
是抵押贷款,采用固定利率,占比约40%,三是其他贷款,无抵押、无息短期贷款
(3)新加坡的社会福利基金房地产融资模式
新加坡房地产业与房地产金融和世界各国独居一格,其最核心的就是中央公积金制
度。新加坡的中央公积金制度为新加坡住房发展提供了大量资金来源
这种房地产金融模式的主要特点是:一是新加坡的社会福利基金是强制建立起来
的,在新加坡,雇主和雇员必须同时按雇员工资总额适当比例缴纳公积金,新加坡政府
根据当地居民的平均收入水平的一定比例要求雇员和雇主缴纳公积金,类似于中国的公
积金,但中国的公积金是存入公积金中心,而新加坡的则是按月存入雇员个人账户。新
加坡的公积金既不能用来偿债,也不构成遗产。二是新加坡的养老储蓄是按照中央公积
金的一定比例缴存。在55岁以下的雇员,如果为退休雇员或者非自愿离岗的雇员强制性
要求雇主缴存养老储蓄,这部分款项只能等到退休年龄才能提取。三是房地产投资证券
化,在新加坡1988年就开始研究房地产资产证券化,比我国早了几十年。因此市场相对
比我国成熟非常多
(4)日本为代表的混合型房地产金融模式
日本政府为了解决二战后城镇居民的住房问题,因此推行了“三位一体”即政府、
民间和个人三者共同出资构建住房的住房政策,同时配套了相对灵活的住房融资模式
其主要特点:
一是以住房金融公库为住房建设提供资金。二是住房储蓄制度,家庭住房存款达到
一定额度后可优先购买政府建的公房,并且从住房金融公库获得贷款。三是财政投资性
贷款是住房信贷资金的主要来源,住房领域是财政性投资贷款的重点。日本混合型住房
金融中,政府财政的作用逐渐增强。由财政机构向邮政储蓄、年金保险、国民年金、人
手公司等吸收资金,然后通过财政性贷款计划,把一部分资金贷给住宅建设公司,转化
为住宅建设投资;一部分采取间接融资方式,为住宅金融公库提供住宅信贷资金
3 广西大学工商接理顿士学位论文
A地产公司“桃花琢”项目并购基金融资设计研究
1. 2. 2国内房地产行业融资模式发展现状
我国房地产企业主要传统的融资方式有以下四种,下面分别做简要的介绍:
(1)上市融资
上市融资需要将企业的所有股本进行等额划分,以股票的形式在公开市场上,获得
上市批准后,进行集中竞价,进行交易。尽管在短时间内可以筹集到巨额资金,但是企
业原有股东的控制权也极大的削弱了,造成公司辛辛苦苦经营到一定业绩但是最后却被
其投资人空手套了白狼。其次是上市公司的投资人之所以持仓上市公司的股票,是认为
此种投资决策是有利可图的,也就是说期望得到的预期回报要比银行定期存款高。因此
公司上市后股东分红将同时是上市公司的一大笔支出。目前我国的现状是上市公司上市
是核准制,上市门槛较高,历时较长,竞争激烈,同时上市后,公司的控制权将会被削
弱,在法律法规允许的前提下,上市公司可以向特定投资者定向增发,也可以通过证券
市场公开增发。值得注意的是,建议上市公司向利益关联人或者战略投资者和行动一致
人进行定增。从长远角度上可以选择上市融资,但短期内希望取得融资,该方法不可行
(2)信托融资方式
信托融资方式于1988年在新加坡就开始发起了,最成熟的当属于美国市场。而信
托融资方式在我国的发展情况一般,只是近几年在我国发展的势头较好。在我国房地产
信托融资一般有四种模式,一是债权式信托融资,意思是信托公司受不特定投资者(委
托人)的委托,将投资人的资金集合起来,通过信托贷款以委托贷款的形式发放给房地
产开发企业,开发商定期支持利息,一般是按季度支付的方式给到投资人,并按照信托
公司的还款计划,期限届满时归还完所有的贷款本金及利息。二是股权型房地产信托融
资,即信托公司发起信托产品,将资金持有人手中资金进行募集,投向房地产公司的股
权,以股权投资方式或者协议增发等形式增加股份,同时项目公司或者一致行动人等向
信托产品承诺在一定期限后进行溢价回购公司的股权,再过一定时间后,将全部回购完
三是财产收益型信托融资是指开发商将财产所有权和收益权相分离的特点,将其未来以
及现在持有的房产信托给信托公司形成的优先收益权和劣后收益权,并委托信托公司募
集优先权那一部分,有点类似美国的房地产信托基金(REHS),四是混合型房地产信托
融资,就是通过夹层融资的形式将融资渠道进行一个较为复杂的设计,从而从法律法规
以及监管上满足要求的融资形式
(3)银行贷款
银行贷款目前仍然是我国最主流的方式,至少有70%的房地产融资来自银行体系,
4 广w大掌工商管awt士学位论文
A地产公,“桃花灏”现目
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