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目前36城已出台的购房之后2-3年“限售”（个别城市是5年以上）的政策并不是为了消灭
房地产的投资需求，而是为了抑制“短线投机”。如果市场上充斥大量短线投机者，不仅难
以起到价值发现的作用，还势必会加大波动。从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售
才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远
我们认为在有中国特色的社会主义市场经济条件下，房地产是调节周期和平衡利益的工具，
房价既是经济问题，也是民生问题，“楼市”也是要“讲政治”的——每当房价飙涨，政府大概
率都会出台政策打压、调控、给楼市降温，以达到降低“楼市过热引发经济系统性风险”的
几率，同时还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的
潜在购房者的购买力培育起来
以近日出台补丁政策的七城为例，我们测算了七城居民购房筹集首付所需年限，并与“限售”
年限进行对比，结果显示：从培育有购房需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力的
角度看，“限售”规定的2-5年，正好是这些城市刚达到当地平均可支配收入家庭凑齐一套普
通住宅首付所需年限，因此“限售”实际上是在为培育新的有效住房需求争取时间
理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，若此，
对开发商、地方财政未必负面。另外，由于新房产业链比二手房更广、更长，因此“限售”
对产业链亦未必负面
我们分析了“限售”城市财政对土地出让金的依赖度：2016年全国土地出让金与全国公共财
政收入的比值为22%，而36个“限售”城市的平均比值高达85%。近日出台调控“补丁”政策
的7城这一比值由高到低排分别为西安、贵阳、南宁、南昌、重庆、长沙、石家庄，分别
为99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均远超全国平均水平
房价上涨潜力造成了房价上涨压力，也是地方出台调控补丁的重要原因之一：①从房价上
涨的关键指标——人口增长角度看，近日出台调控补丁政策的七城存在一定的房价上涨潜
力；② 从房价上涨压力看，近日出台调控补丁政策的七城8月份房价涨幅依然显著
根据《区瑞明地产小周期理论框架》，行业越降温对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越
有利，因此2017年以来我们一直坚定看多聚焦地产主业的优势企业的股价表现，从年初
即呼吁机构投资者超配。从年初至今虽然调控不断“补刀”、加码，但聚焦地产主业的优势
企业的股价表现却一路震荡向上，到目前为止既有显著绝对收益，又显著跑赢了大盘
近日六个城市加入调控大部队及“限售”大部队（西安早在6月25日已“限售”），无非是2016
年10月以来调控主基调的延续。既然前期陆续已有30个城市出台“限售”政策都未能阻挡
聚焦地产主业的优势企业的股价从年初以来一路震荡向上，这次再增加六个城市又能有什
么影响呢？我们维持超配聚焦地产主业的优势企业A股的建议，维持对保利、万科A、新
城、阳光城、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、嘉宝集团、世联行等品种的“买入”评级
相关研究报告：
《房地产行业周报：坚定看多龙头股的判断持
续被印证》 ——2017-09-18
《房地产经营开发数据库》 ——2017-09-18
《统计局1-8月房地产数据点评：大部分指标
持续下行，利好龙头地产股》 ——2017-09-18
《房地产行业周报：新房单周销量环比下降、
去化周期略微回升》 ——2017-09-11 《房地产经营开发数据库》 ——2017-09-11
证券分析师：区瑞明
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证券分析师：王越明
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房地产沪深300
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“调控补丁”频出，是2017年常态...... 3
“限售”抑制了楼市投机，有利于楼市价值投资 ........ 4
“限售”为培育新的有效住房需求争取了时间4
“限售”对开发商、土地财政及产业链
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