摘要
摘要
近年来,商业地产的增值倾向明显,有利于商业发展的配套设施在日益完善
与丰富,特别是餐饮、酒店与城市交通等产业快速发展,不同产业间形成了相互
依存、相互促进的格局,商业地产投资整体价值引起了广泛关注。开发商在利益
导向下,开始调整发展策略,在商业地产领域增加投资与开发量,市场租金与售
价也有所提升。商业地产在发展中表现出回笼资金稳定性高、投资回报率好等特
征,这也让其成为了投资者重点投资对象,市场资金逐渐进入到该领域。然而从
开发商角度来观察,其最初主营业务为住宅地产,而这种业务的转型也凸显出一
个问题,即商业地产开发模式相对落后。
基于实地调研与文献分析,对商业地产现状问题给予了充分关注与介绍,并
结合国内实际对其典型的三种开发模式进行阐述,即产权出售、只租不售、租售
结合模式,并针对不同模式优劣作具体对比。通过商业地产项目开发模式的关键
要素分析,以紫金一品项目作为研究对象,利用层次分析法,选取资金实力、现
金流、市场需求、净现值、投资回收期等指标,分别关注了不同开发模式的效益
表现,并针对该项目存在的风险问题作具体探析,给出不同开发模式选用的具体
优缺点。最后以项目稳定获利性作为主要开发原则,通过该方法的应用来对比方
案整体优势,确保所选方案即为最优方案。
关键词:商业地产;投资;开发模式;效益
iii 北京交通人学硕_上专业学位论文
ABSTRACT
ABSTRACT
In recent years, commercial real estate value - added tendencies have been
obvious, especially the rapid development of catering industry, hotel and urban
transport and other industries, which are contribute to the commercial
development of supporting facilities are increasingly perfect and fantastic. The
formation of interdependence and mutual promotion pattern between different
industries. The overall value of commercial real estate investment has attracted
wide attention. Under the interest - oriented, developers increased the
investment and the amount of development to adjust the development strategy,
the marketing rents and prices have improved. It is became the key investment
objects in commercial real estate because the high stability of capital return and
the good return on investment etc. However, on the developer&39;s point of view, the
initial main business for residential real estate, and this business transformation
also highlights a problem, that is, commercial real estate development model is
relatively backward.
The situation of the commercial real estate is paid full attention and
introduction, it points out the three types of commercial real estate development
model, that is, the sale of property rights, rent only not to sell, different models for
the specific comparison of merits, by looking up the literatures and doing the
practical researches. Through the analysis of the key elements of the
commercial real estate project development model, the FUTURE CENTRAL
CITY project as the research object for the financial strength, cash flow, market
demand, net present value, investment recovery period and other indicators,
with the analytic hierarchy process. The specific advantages and disadvantages
of the different development models are given, and the specific problems of the
different development models are given. Finally, the project stabilizes profitability
as the main development principle, through this method to compare the overall
advantages of the program to ensure that is the best one.
KEYWORDS : Commercial Real Estate; Investment; Development Model;
Economic Benefit
iv 北京交通天学硕士专业学位论文
.
目录
目录
ii
触 m
ABSTRACT
IV
1弓I胃 7
1.1研宄背景与研宄问题
7
1.2国内外研究现状综述
8
1.2.1 国外研究现状
8
1.2.2 国内研究现状
9
1.3研宄方法及思路
10
1.3.1 研究方法
10
1.3.2 研宄思路
11
1.4论文结构及主要内容
13
2商业地产项目的概念及主要开发模式
14
2.1商业地产的概念及特点
14
2.1.1 商业地产的概念
14
2.1.2 商业地产的特点
14
2.1.3 商业地产与住宅地产的区别
16
2.2商业地产项目的主要开发模式
18
2.2.1 产权出售模式
18
2.2.2 只租不售模式
19
2.2.3 租售结合模式
19
3商业地产项目开发模式选择的关键要素分析
21
3.1影响商业地产项目开发模式选择的内部因素分析
21
3.1.1资金实力
21
3丄2产品特征
21
3丄3企业的内部管理
22
3.1.4现金流
23
3.1.5可靠的收益保障
23
5 北京交通大学硕士专业学位论文
-
3.2影响商业地产项目开发模式选择的外部因素分析
23
3.2.1市场需求
23
3.2.2政策法规
24
3.3基于层次分析法的商业地产项目开发模式选择
25
3.3.1评价指标权重的确定
26
3.3.2基于层次分析法的选择模型的构建
27
4案例分析
—
—紫金一品项目开发模式的选择
30
4.1项目概况
30
4.2项目规划
32
4.3参数设定
34
4.4开发模式财务测算
36
4.4.1产权出售模式
36
4.4.2只租不售模式
38
4.4.3租售结合模式
39
4.4.4测算结果
41
4.5基于层次分析法开发模式的选择
42
5结论与展望
46
5.1结论 46
5.2展望 46
参考文献 49
縣 A 51
g 弓I 52
作者简历及攻读硕士学位期间取得的研究成果
53
独创性声明
54
学位论文数据集
55
6 北京交通大学硕士专业学位论文
1引言
1.1研究背景与研究问题
我国房地产产业在上世纪九十年代开始快速的发展,从以解决人民生产居住
开始转向发展促进我国国民经济增长。房地产业也开始逐渐向商业地产方面倾斜,
商业地产发展空间巨大,利润也相对丰厚,越来越多的投资商及发展商也开始加
入进来,呈现出一片繁荣的景象。
自2010年开始,国家幵始对住宅地产采取了收紧政策,限购水平不断升级。
不限购、不限贷的商业地产成为当下开发商投资的“宠儿”,其投资数据呈现快速
增长态势。与此同时,餐饮、酒店、市政道路等产业也同步快速发展,商业配套
设施水平显著的提升,商业地产价值开始显现出来。受利益驱动的因素影响,众
多地产开发商开始调整经营策略,将商业地产纳入到经营的重点,受其投资影响,
商业地产无论是在开发量或投资量,还是在售价与租金层面,都出现了增长态势。
由于这一阶段商业地产投资回报率相对较高,现金流较为稳定,这也让商业地产
成为了资本市场青睐的对象,大量资金开始涌入。然而众多开发商最初的主营业
务是住宅地产,而对于商业地产开发缺乏一定的经验,这也增加了其项目开发的
相应风险。
从整体态势卜.理仲分析,我M商业地产发展企今,仍保持着较快的增长态势。
同时,受商业经济与城市化进程推进的影响,商业地产规校表现出壮大趋势,商
业地产开发条件与环境日益充分,形式也越发完善。然而在这种增长背后,一些
商业地产项目也存在一些客观的问题。如开发商业地产经验不足导致招商不力、
人气不旺盛、经营不好、空置率较高等问题陆续出现。为规避商业地产持续陷入
困境的态势,需要开发商摈弃传统的短线操作思维,以长线投资来赢得市场,获
得收益,以科学合理的方法选择开发模式,使得项目的商业地产模式更加清晰、
更具有可操作性。
以开发投资视角来分析,在2009-2016年之间,全国范围内办公楼开发投资额
由最初的1377亿元,增长到5641亿元,年均增速表现为26.5%,商业营业用房,
在2009-2014年,其投资额由最初的4181亿元,增长至14346亿元,年均增速表
现为22.8%。但同一时期,住宅投资年增速仅表现为16.6%。从供应规模视角来分
析,在2009-2016年之间,全国范围内办公楼年施工面积由最初的9985万m2,增
长到29928万m2,年均增速表现为20.1%,商业营业用房,其施工面积由最初的
7 北京交通大学硕士专业学位论文
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34440万m2,增长至94320万m2,年均增速表现为18.3%。但同一时间,住宅施
工面积增速仅表现为12.7%。而这种现象发生,也导致了局部存在着竞争激励、供
大于求的市场局面。在近期中央政治局会议中,习总书记指出,构建长效机制以
强化房地产市场监管,以金融作为基点,科学引导房地产投资活动,要求关注金
融管控机制建设问题,通过有效方法,降低系统性风险出现的可能性。通过完善
金融机制,为商业地产长效发展提供充分的条件。
从开发商角度来观察,进行住宅地产开发,其收益表现为一次性。但商业地
产却不同,除可以一次销售外也可以靠持有物业获得租金长期收益。国内资金雄
厚的开发商,希望可以在该领域获得更大的利润,从而出现了众多开发商一起进入
的局面。这在一定程度上增加了该领域投资总量,对于行业快速发展提供了充分
的资源,然而众多的市场问题也开始引起人们的关注。部分商业地产产品形态在
市场中十分冷淡,部分商业地产却备受追捧。在早期,开发商对商业地产本质缺
乏准确理解,没有关注其发展规律,加上缺乏相关的开发经营与管理经验,导致
商业地产在各个环节都出现了一 ?定现实问题。于是,在商业地产领域,如何选择
合适的开发模式?哪种模式能为其稳定持续发展提供可靠保障?上述问题的解决
成为大部分商业地产开发商面临的首要问题。
在上述背景及问题的研宄之上,本课题通过相关理论与实证分析,旨在为该
行业发展提供一定的理论价值。
1.2国内外研究现状综述
1.2.1国外研究现状
(1)欧美商业地产的发展较早,己经较为成熟,20世纪60年代以后,美国
的城市化进程发展进入后期阶段,城市化率己经超过70%,郊区人口己经超过城市
人口的比重,大城市中心区的住宅房价己经不具备显著优势,大城市郊区的房价
开始有了较大的优势,这个时期美国的工业化接近完成,第三产业所占比重已经
超过50%。由于在这个阶段,人I:-丨对于新房的需求趋于停滞,而第三产业的发展带
来的零售、商贸、金融等服务需求拉动了商业地产旺盛的需求,大型商业的开发
商也随之兴起。
(2) Graaskamp (1981)的《房地产开发的基础》可以看作是商业房地产运
营管理研究领域的扛鼎之作,他明确提出房地产项目绝不能被看成仅仅是砖块和
砂浆,而必须被看作是一个不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业,
这种整体性的视域给很多学者以启迪。在此基础上,Mlles(1998)予以深化并提出
8 北京交迎大学硕士专业学位论文
房地产管理的三个层次:物业管理者、资产管理者和组合投资管理着,并强调三
者协调以实现房地产资产的持续管理,而这种持续性的实现也恰恰是本文追求的
目标。
(3)日本越村幸弘(2006)提出了购物中心统一运营管理的思路与途径,即
开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理
工作。
(4)在美国,中介机构与ICSC等部门,关注商业地产分类规范的问题,并
进行了大量相关数据收集与分析工作,这也标志着商业地产理论研宄进入到深化
阶段。美国、西欧等国家在较长的发展过程中,其市场机制与金融机制逐
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