新三板在线研究院
研究报告
新三板在线研报 2017年12月11日
研究报告类型：研报
物业公司齐聚新三板 9家企业具备IPO潜力
1、根据各大券商的研究分析，2018年房地产开发及销售将进入“换挡期”。不同于
目前房地产开发速度普遍降低，物业管理公司的收入增速普遍超过26%。
2、2016年5月1日全面营改增后，大多数新三板物管公司获得实实在在地降税收益，
新三板在线研究院统计，2016年60家新三板物管公司合计收到“营改增大礼包”约
2.77亿元。
3、从财务角度观察，新三板在线研究院挑选出9家具备IPO潜力的物管公司，如远
洋亿家、保利物业、嘉宝股份、一卡通等。
党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
日前，住建部、国土部、人民银行三部委提出，要坚持调控目标不动摇、力度不
放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。现在，北京、上海已积极发展共有产
权住房;多个热点城市也已推出发展住房租赁市场的具体举措;对商品房销售价格的全
国范围检查正在进行，服务与监管并行，以确保房地产市场平稳健康发展，促进住有
所居目标的实现。
国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长7.8%，
增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期，商品房销售面积同比增长8.2%，销售
额增长12.6%，增速均已连续4个月收窄。
东方证券认为，明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发
投资增速为4%。
兴业研究认为，受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响，预计2018年商品
房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右;开发投资增速
则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至
右。
研报要点
引言
研究报告撰写作者：
陈睿
chenrui@sunnyhanmy
市场部联系人：
孙若虚
021-64836098
ruoxu@sunnyhanmy
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约3%左右。
申万宏源认为，虽然明年调控政策放松的可能性较小，但销售增速仍有可能出现“前
低后高”局面，同比增速降至0%。
综合各家券商的研究不难看出，大家都对明年的房市抱以谨慎态度。
随着存量时代到来，越来越多房企也开始意识到，如果将手中开发过的存量资源充
分盘活一样可以产生巨大的利益。中国指数研究院的报告显示，截至2016年末，全国
物业管理面积为185.1亿平米，其中百强企业的管理面积约为54.5亿平米，占全国物
业管理面积的29.44%。该比例已经有了大幅提高，不过与北美物业管理行业前50强
公司的市场占有率约为30%的数字相比，中国国内的物业管理行业集中度仍然偏低。
当然从另一个角度来看，正是由于集中度偏低，才给了众多物业管理公司群雄逐鹿的机
会。

新三板在线研究院统计，2014年、2015年、2016年、2017年1-11月新增物管
公司的挂牌数量分别为1家、13家、23家、23家。从物管公司的挂牌数量来看，呈
逐年递增的情况，特别是2016年新增的挂牌数量超过2014和2015两年的总和，而
2017年1-11月新增物管挂牌公司已与2016年全年持平。
新三板在线研究院认为，导致物管公司纷纷加入新三板的主要原因在于两个方面。
其一、从已挂牌物管公司呈上的财报来看，业绩参差不齐，既有年收入过10亿元的大
型物管公司，也有年收入徘徊在千万元级别的小公司，由于大多数企业无法达到IPO的
要求，所以新三板成为物管公司集中亮相的一个平台。其二，虽然许多大型物管公司也
都在尝试IPO，不过从目前进展来看，南都物业刚在12月5日通过发审会审核，碧桂
园物业等仍在冲刺IPO的路上。所以，这种观望的情绪也，导致物管公司选择新三板平
台作为阶段目标。
此外，我们通过对比物管公司的经营规模可以发现，随着时间推移，新增物管公司
无论在规模或品牌知名度等方面均比历年高出不少。例如2017年1-11月新增的23家
物管公司营收合计超过57.3亿元(2016年财报)，平均营收超过2.4亿元;相比之下，2016
年、2015年和2014年新增物管公司的营收总和为45.9亿元、32.9亿元和0.96亿元。
新三板挂牌物管公司量质齐升
港交所上市物管公司
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（1）彩生活01778.HK
作为首家上市的物管公司，彩生活一直以来作为物管公司成功上市的典范，也一直
被作为物管公司证券化的对标企业之一。
彩生活的财报显示，自2014年上市以来，公司营收从2014年底的3.89亿元，一
路飙升到2016年底的13.42亿元，年平均增长率超过87%。虽然彩生活不是国内最大
的物管公司，不过经过多年资本市场的积累，最近频频爆出收购的信息。如彩生活将以
人民币20.1亿元收购原母公司持有的深圳市幸福万象投资合伙企业100%的合伙权益
及万象美物业管理有限公司，收购标的的前身为万达物业。据了解，此番运作后，将大
幅增厚彩生活的业绩以及市场占有率。
截至2017年11月28日，彩生活的在港交所上的市值约为46.6亿港元，对应市
盈率(PE,TTM)约为20倍。
（2）中海物业02669.HK
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中海物业作为第二家上市的物管企业，从其出身来看，系出名门。2015年上市当
年，便斩获25.44亿元营收，不过从这几年发展来看，规模挺大，不过连续两年的营收
增长都在个位数，不免有些可惜。
不过即使如此，从二级市场的表现来看，投资者似乎还挺买账。据统计，截至2017
年11月28日，中海物业在港交所市值约为70亿港元，对应市盈率(PE,TTM)约为26.19
倍，高于彩生活的估值。
（3）绿城服务02869.HK
绿城服务作为绿城集团分拆出的子公司，主营物业服务。相较于彩生活和中海物业，
绿城服务上市时间稍晚。不过从企业规模来说，均超过前者。
2016年，绿城服务获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名、“中国物业
服务综合实力百强企业”第二名、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”第二名等
殊荣。截至2016年底，绿城服务业务已覆盖全国23个省、99个城市，总合同服务面
积约2亿平方米，成为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物
业服务企业之一。
绿城服务的财报显示，2017年上半年公司已经实现营收22.03亿元，超过彩生活
及中海物业。
(4)小结
不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要
越高。房屋作为耐用消费品，长期保养和管理维护必不可少。为了顺应市场需求，物业
管理行业便应运而生。
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