savills Savills World Research 世界写字楼收益率 纵览 2017年下半年 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 亚太美洲 欧洲 非洲 65 分公司 美 国、 墨西哥及加勒比 地区 105 分公司 欧洲 131 分公司 亚太 273 分公司 中东及非洲 133 分公司 英国 及爱尔兰 美洲及加勒比 地区 巴哈马 巴巴多斯 加拿大 开曼群岛 哥伦比亚 格林纳达 墨西哥 圣基茨和尼维斯 圣卢西亚 特克斯和凯科斯 群岛 美国 英国、爱尔兰与 海峡群岛 英格兰 根西岛 爱尔兰 泽西岛 北爱尔兰 苏格兰 威尔士 欧洲大陆 奥地利 比利时 克罗地亚 捷克共和国 丹麦 芬兰 法国 德国 直布罗陀 希腊 意大利 卢森堡 摩纳哥 黑山共和国 荷兰 挪威 波兰 俄罗斯 塞尔维亚 西班牙 瑞典 瑞士 中东及非洲 巴林 博茨瓦纳 以色列 肯尼亚 毛里求斯 莫桑比克 纳米比亚 阿曼 卡塔尔 塞舌尔 南非 阿联酋 赞比亚 津巴布韦 亚太区 澳大利亚 柬埔寨 中国大陆 香港 印度 印度尼西亚 日本 澳门 马来西亚 新西兰 菲律宾 新加坡 韩国 台湾 泰国 越南 第一太平戴维斯 全球办事处 在全球拥有700多家分公司与联营机构 世界写字楼收益率纵览2017年下半年|3 引言 在投资回报与多样化需求的驱动下，资本的全球流通性不 断增强，迫切需要制定一套通用的标准指标来衡量投资机 会、风险与预期收益。 第一太平戴维斯与迪肯大学合力，精心设计并编写了“世 界写字楼收益率纵览”，以期填补这一空缺。 长期以来，全球房地产投资市场一直缺少一组真实可靠、 可用于同类比较的收益率系列数据。本报告是世界首份专 门研究房地产投资收益率的报告，由第一太平戴维斯数十 名资深研究员历时一年多编制而成。 第一太平戴维斯研究部坚信，这篇报告具有重要的参考价 值，将使您大获裨益、令您有所启发。如对本报告有任何 建议、反馈或想法，欢迎您随时联系第一太平戴维斯。 研究方法 市场收益率 (Market Yields) 该收益率系通过写字楼当前市场租金（账面净租金）除以 写字楼当前资本价值计算得出。账面净租金为租户应支付 的租金，其中不含税务支出与运营开支（可收回支出）， 另包含业主以装修、现金、租金返还或免租期等形式提供 的租户优惠政策的等价金额。资本价值仅指大楼办公区 域，不含商铺、额外停车位、标志牌、仓储空间以及其他 非办公性质的收入来源。 实际收益率 (Effective Yields) 该收益率系通过写字楼当前市场租金（实际净租金）除以 写字楼当前资本价值计算得出。实际净租金为租户应支付 的租金，其中不含税务支出与运营开支（可收回支出）， 同时也不含业主以装修、现金、租金返还或免租期等形式 提供的租户优惠政策的等价金额。资本价值仅指大楼办公 区域，不含商铺、额外停车位、标志牌、仓储空间以及其 他非办公性质的收入来源。 平均加权资本成本 (Weighted Average Cost of Capital) 平均加权资本成本系通过当前租金、租金上涨预期与管理 费（统称为股权成本）以及当前债务成本综合计算得出。 股权成本与债务成本所占的比重分别为30%与70%。 增值率 (Accretive Premiums) 分别从实际收益率与市场收益率中减去相对应的平均加权 资本成本，计算得出的即是各个市场的收益增值幅度。 市场风险溢价 (Market Risk Premiums) 以上计算得出的市场收益率减去无风险利率（10年期债 券），然后加上预期的年收入增长率，即可得到市场“预 期风险收益率”。 实际风险溢价 (Effective Risk Premiums) 以上计算得出的实际收益率减去无风险利率（10年期债 券），然后加上预期的年收入增长率，即可得到实际“预 期风险收益率”。 4|世界写字楼收益率纵览2017年下半年 世界城市 此前的加息预期如今依然停 留在预期状态。经济发展有 失均衡，加之地缘政治紧张 局势升级，未能为加息操作 创造一个稳定环境。 展望未来半年市场，交易稳健推进，成交气氛活跃，说 明房地产作为一类投资资产并未“过气”。 价格基本在高位维持甚或继续上涨，但由于出售意愿低 迷，买家望高价而却步，成交额有所缩减。我们坚持认为，市 场不缺资本，主权财富基金以及投资机构将继续增加房地产领 域的投资配额，甚至有从一位数百分比增至两位数的情况。同 时，来自中国的投资者变得愈发挑剔。 国债收益表现平平，相比之下房地产的投资热度将可继 续维持，延续当前的低收益率环境。然而，倘若利率上涨而租 金未能跟进，当前的收益率水平将很快失守。 技术进步以及人口结构变化（如人口老龄化、城镇化、 千禧一代的崛起）所创造的投资机会，刺激投资者调整投资策 略。技术也在继续颠覆房地产的传统用途。例如，居住空间与 办公环境、实体零售与物流之间的界限不再泾渭分明。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看