请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Main][Table_Title]分析师：李迅雷（首席经济学家） 执业证书编号：S0740517010007 电话：021-20315176 Email：lixl@r.qlzq 联系人：高瑞东（高级经济学家） 电话：021-20315056 Email：gaord@r.qlzq 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq 分析师：周子涵 执业证书编号：S0740517100001 电话： Email：zhouzh@r.qlzq [Table_Report]相关报告 1《美国减税与加息共振，货币政 策或加速正常化—2017年12月美 国参众两院税改方案点评171203》 2《财政收支大降，科技支出逆势 增长—2017年10月财政数据点评 171110》 3《进出口小幅回落，人民币低位 震荡—2017年10月外贸数据点评 171108》 4《非农低于预期，失业率创新低 —美国10月非农数据点评 171105》 5《强劲经济数据提升12月美联储 加息概率—美联储11月议息会议点 评171102》 6《中上游供需弱平衡态势延续— 旬度经济分析（十一）171101》 [Table_Summary]核心观点 随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势 2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018 年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台 的概率仍不大，2018年不大可能进入人大立法程序
未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房 供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造， 许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展， 同时也适度拉动总需求
预计租赁住房制度将进一步做实 选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有 望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租 赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉 动一二线房地产投资
同时，持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来 2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑
看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力 2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着 人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线 中的强者：珠三角、长三角，京津冀相对乏力
过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人 口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经明显呈现人口净流入，浙江、 广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人 口。长三角各省也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口 出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入
2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山 东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善， 京津冀整一片区都出现了人口流失，因此，相对不看好京津冀的楼市
风险提示：政策风险 [Table_Industry] 证券研究报告/宏观专题报告2017年12月5日 2018年楼市：趋势如何看，热点在哪里 ——宏观房地产专题报告171205 请务必阅读正文之后的重要声明部分-2- 宏观专题报告 内容目录 1.稳房价就是稳经济：楼市调控将更加精准化..-3- 2.租赁住房制度将进一步做实：拉动一二线房地产投资-4- 2.1选取一二线土地财政依赖度低的城市试点.........-4- 2.2一二线城市总体住宅供地面积有望提升-6- 3.持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市..........-7- 4.寻找三四线中的强者：来自局部“人口繁荣”的证据...-8- 4.1欠发达地区出现人口回流..........-8- 4.2从人口流向看楼市：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力.-10- 4.3三四线中的强者：看好浙闽川皖等省..-13- 附录：浙江、福建、四川、安徽四省各市人口净流入规模明细-15- 图表目录 图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献.........-3- 图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低....-5- 图表3：部分省份土地财政依赖度..........-6- 图表4：部分省份土地财政依赖度..........-8- 图表5：全国各省16年棚改货币化去库存对销量...........-8- 图表6：三四线房地产销售额占半壁江山...........-8- 图表7：全国各省人口流动增长率..........-9- 图表8：北京人口流入来源五大省........-10- 图表9：北京、天津、山东人口净流入（万人）..........-10- 图表10：上海人口流入来源五大省.......-11- 图表11：沪浙皖赣人口净流入规模（万人）....-11- 图表12：广州人口流入来源五大省.......-11- 图表13：深圳人口流入来源五大省.......-11- 图表14：广东省户籍人口净迁移人数（万人）-12- 图表15：广东省户籍人口迁入（万人）...........-12- 图表16：广东省2016年各市户籍人口迁移（单位：人）........-13- 图表17：三四线人口净流入情况..........-14- 图表18：浙江省2016年各市人口净流入（万人）......-15- 图表19：福建省2016年各市人口净流入（万人）......-15- 图表20：四川省2015年各市人口净流入（万人）......-15- 图表21：安徽省2016年各市人口净流入（万人）......-16- 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 请务必阅读正文之后的重要声明部分-3- 宏观专题报告 1.稳房价就是稳经济：楼市调控将更加精准化 房地产一向是政府稳经济的利器，但又是一把双刃剑。一二线城市的高房价和三四 线城市的高库存，以及房企和居民杠杆率的高企，仿若高悬的达摩克利斯之剑，成为经 济运行的隐患。自2016年第四季度以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成 效。针对一二线房价已处高位的困境，从需求层面着手的政策，即限购限贷的冰冻之术， 基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城 市的房地产库存持续走低
前期财政强刺激对总需求的拉动效应正在逐渐减弱，基建投资增长乏力，制造业投 资动力不足，经济下行压力逐渐增大。供给侧改革的持续推进，也需要总需求扩张政策 予以配合。向前看，经济增速底线尚存。2020年GDP翻番是十三五规划经济增长的底 线，未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举。房地产调控的政策定力面临较大的 挑战。我们还会像过去很多次那样，为了经济增长，放松房地产调控吗？ 这次答案或许不一样，整体的房地产调控思路已经发生重大转变。以前房地产调控 多从需求侧入手，之后将更加注重从供给端着力。十九大报告强调，“坚持房子是用来住 的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让 全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的总方向
未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一 二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农民还有进 城需求，推动房地产市场健康发展的同时，也拉动了总需求
图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献 请务必阅读正文之后的重要声明部分-4- 宏观专题报告 来源：Wind，中泰证券研究所 2.租赁住房制度将进一步做实：拉动一二线房地产投资 2.1选取一二线土地财政依赖度低的城市试点 一二线大部分城市土地财政的依赖度较低，为政府加大土地供给力度提供足够空 间。一直以来，国家在一二线城市房地产调控过程中，更多地是调控房地产需求端，限 购限贷以及提高交易费用，很少从房地产供给端入手。这其中一个非常重要的原因，就 是地方政府对土地财政的严重依赖。所以，当面包贵了，不是去多产面粉，而是去限购 面包。供需紧张背景下，房价自然不断攀升
去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手， 发展租赁住房市场
2016年6月，国务院出台了推动购租并举的相关政策，《国务院办公厅关于加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出了发展住房租赁市场 的总体思路。今年7月，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快 发展住房租赁市场的通知》，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，优先面向公租房保障 对象和新市民供应；并指出超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房 试点工作。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、 佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点
住建部等九部门联合发文后，各个试点城市出台了相应的配套政策，重点是丰富了 土地供应的渠道，提高了供地力度。北京市在其2017-2021住宅用地供应计划中，提出 要在未来五年供应住宅用地6000公顷，其中集体建设用地1000公顷，以保障建设住房 150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。上海“十三五”期间，住房用 地供应5500公顷，较“十二五”增加20%，其中，租赁住房用地1700公顷；租赁住房 供应约70万套，占新增市场化住房总套数超过60%。杭州提出，未来三年，新增租赁住 房总量占新增商品住房总量的30%；将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划
一线和准一线城市，房价的一半以上，是以土地出让金和房地产相关税费的形式转 移给了政府。这些城市大多数对土地财政依赖度较低，若要让利供应租赁用地，其实就 是政府将来自土地出让金和相关税费的收益转移给老百姓。这种模式的房地产供给侧改 革，不仅能够解决夹心层的住房问题，而且这个过程中，居民、企业都没有加杠杆。以 上海和杭州为例，9月14日，上海最新出让的一块租赁住房用地楼面价6750元，仅为 周边二手房价格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租赁用地，其楼面价5049元/平方 米，仅为周边二手房价格的七分之一左右
但是，在转移利益的意愿方面，地方政府各有不同，这体现在租赁用地供给的方式 上。第一，单独供应的租赁住房用地，以及村集体留用地上建设租赁住房，政府往外转 移的利益最大。第二，配建公共租赁住房，即以招标、拍卖、挂牌方式出让