研究源于数据1研究创造价值 h[Table_MainInfo] 房地产调控二十年：回顾、反思与抉择 ——房地产周期研究之二十 方正证券研究所证券研究报告 专题报告宏观&房地产研究 2017.02.12 [TABLE_ANALYSISINFO]首席经济学家任泽平 执业证书编号： S1220516060001 E-mail： renzeping@foundersc [Table_Author]联系人：夏磊甘源 E-mail： xialei@foundersc ganyuan@foundersc 相关研究 [TABLE_REPORTINFO]请务必阅读最后特别声明与免责条款 导读：1998年房改释放了房地产市场的洪荒之力。过去20年， 一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了 巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之 间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策 工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列。在“房 子是用来住的、不是用来炒的”新定位下，本文回顾历次房地 产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训
摘要： 过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标 只有两个：避免过热和防止过冷。1998-2002年，应对亚洲金 融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货 币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；2002-2007年，房地产 从出现过热苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供 应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；2008-2009 年，国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑， 政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应 和税收减免政策；2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡 “保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税 收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；2014-2016年9月， 中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺 激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热 点城市房价暴涨；2016年9月至今，政策转向“防风险”，政 策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制
调控的政策工具及效果。1）货币政策直接影响购买力。房地 产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买 意愿和购买力。货币超发或收紧，冲击资产配置需求。2）财 税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量， 营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有 直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推 盘节奏。3）土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土 地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境 地。4）“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房 地产成交量影响显著，但是也导致“假离婚”等社会问题。且 限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题
历次房地产调控的反思：重抑制需求，轻增加供给；经常使用 行政手段，市场机制不完善；货币超发使得房地产越来越货币 金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方 财政的保障，同时也成为了高房价的推手
促进房地产持续健康发展：从短期调控到长效机制，从限制需 求转向供给侧改革。1）增速换挡期，住宅投资告别高增长时 代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重 归高增长的泡沫风险。新阶段的房地产政策应注重提高住房质 量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。2） 通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投 资投机性需求的长效机制。3）需要实行长期稳定的住房信贷 金融政策。4）建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长 效机制。5）逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发 展机制。6）逐步推动土地财政向房产税的转型
专题报告 研究源于数据2研究创造价值 目录 11998-2002年：房改启动市场....4 1.1房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革....4 1.2配套政策：健全市场制度，完善相关措施........5 1.3房改效果：启动住房市场，运行较为平稳........6 22002-2004年：抑制房地产市场过热....7 2.1调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快7 2.2调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨8 2.3调控效果：房价涨幅过大...........9 32005-2007年：稳定住房价格..10 3.1调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出......10 3.2调控政策：金融成主要手段，限制外资进入 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看