相关报告 2017年11月10日 从棚改货币化安置看房地产行业去库存 投资要点： 土资源部、中国人民银行联合出台《关于推进城市和国有工矿棚 户区改造工作的指导意见》，标志着我国棚户区改造政策的酝酿 完成和棚户区改造工程的全面启动。此后国家对棚改的支持力度 不断加大，棚户区改造支出由2009年113.69亿元快速上升至 2016年1722.44亿元，年复合增长率达到47%。除了支出金额增 长，棚改支出占全国公共财政支出的比例也快速增长，从2010年 0.26%上升至2016年0.92%。从棚改进展来看，每年棚户区住房 改造套数呈现增长趋势，截至2016年底，全国累计改造各类棚 户区住房3287万套，其中2015、2016年分别改造601万套和606 万套
方式。在具体实践中，实物安置是最主要的安置方式，货币补偿 安置比例仅占10%。2015年初，随着商品房库存不断上升，库存 去化周期进入历史高点，因而政府开始大力推行棚改货币化安 置，以帮助地产行业去库存。在政策的推动下，2015年以来棚改 货币化安置比例不断提高。2014年棚改货币化安置比例仅为10%， 到2016年已经提高到48.5%，预计2017-2020年，棚改货币化比 例将进一步提高，并维持在60%的水平。货币化安置套数在2014- 2016年分别为47万套、179.7万套和293.9万套，预计2017- 2020年，这一数量将维持在300万套左右
2017年9月，全国商品房待售面积为6.11亿平方米，相比2015 年末高点下降1.08亿平方米，降幅达到15%。本轮商品房库存快 速下降，既有居民主动购房的推动，也有棚改货币化安置的助力， 然而目前并无官方数据对两者的作用加以区分，本文只能通过少 量数据进行概算。根据本文估算，2014-2016年，棚改货币化安 置分别实现商品房去库存0.38亿平方米、1.44亿平方米、2.5亿 平方米，预计2017-2020年分别实现商品房去库存2.4亿平方 米。2015年-2017年9月，棚改货币化安置带来的商品房销售面 积占全国商品房销售面积总量的14%
供给侧改革专题 请阅读最后一页的重要声明以才聚财，财通天下 联系信息 证券分析师：金敏 SAC证书编号： 电话： Email: S0160516020001 0571-87821409 jinm@ctsec 研究助理： 刘维迪 电话：0571-87823329 Email: liuwd@ctsec 投 资 策 略宏 观 经 济 证 券 研 究 报 告 专 题 报 告 财 通 证 券 研 究 所 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 谨请参阅尾页重要声明证券研究报告宏观经济 （一）棚户区改造政策的酝酿出台 最初，棚户区改造是指政府对工矿区搭建的供劳工居住的劳工房的改造
解放后我国在部分厂区和矿区周围陆续建设了一大批简易的过度性住房，这些 住房条件简陋，不仅不适合居民的生存，还破坏了城市的整体环境。因此，清 除改造棚户区成为改善民生的当务之急
2004年末，辽宁省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：从2005年开 始，用两年到三年时间，基本完成848万平方米、27.5万户、84.4万人的5万平 方米以上集中连片棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程
2005年，在东北三省振兴战略中，国家启动对中央下放东北三省煤矿棚户区的 改造。至此棚户区改造工程仍处于试点实施阶段，尚无面向全国的棚改政策出 台
2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》， 指出：加快集中成片棚户区的改造，对集中成片的棚户区，城市人民政府要制 定改造计划，因地制宜进行改造。这是首个面向全国的棚改政策。2008年12月， 国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步提出：到2011 年年底，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维 修改造问题。至此棚户区改造的概念已经有了一定扩展，不仅包括林区、垦区、 矿区的棚户区改造，还包括城市棚户区的改造
图1：林区、垦区、矿区的棚户区 数据来源：网络资料、财通证券研究所 图2：城市的棚户区 数据来源：网络资料、财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明证券研究报告宏观经济 2009年12月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、 中国人民银行联合出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意 见》，《意见》指出城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措，并提出 了支持棚户区改造的政策措施和组织实施方法。《意见》的出台标志着我国棚 户区改造政策的酝酿完成和棚户区改造工程的全面启动
（二）棚户区改造政策的完善发展 在《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》这一纲领性文 件出台后，棚户区改造政策进入了完善发展阶段，而这个阶段又可以进一步分 为提出落实、保障安居工程、新型城镇化战略和再次部署等几个子阶段
在提出落实阶段，2010年1月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知》，再度指出加快推进保障性安居工程建设，全面启动城 市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造，同时加大农 村危房改造力度，适当增加试点户数。为全面落实棚户区改造工程，2010年4 月，建筑部、发改委联合出台《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问 题的通知》，提出对于城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户 区改造工程，中央将投资补助。同月，建筑部出台《关于做好城市和国有工矿 棚户区改造规划编制工作的通知》，要求各省市自治区编制棚户区改造规划， 包括规划期限、改造目标、年度任务和政策措施等内容
2011年9月，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导 意见》，将棚户区改造纳入国家保障性安居工程中。2012年7月，国务院印发《国 家基本公共服务体系“十二五”规划》，提出加大保障性安居工程建设力度， 稳步推进棚户区改造工作。为贯彻上述两项文件的精神，2012年12月，建筑部、 发改委、财政部、农业部、林业部、国务院侨办、中华全国总工会联合出台《关 于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》，再次对棚改工作进行了部署。2013 年7月，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，对2008-2012年全国 棚改工作进行了总结，并明确2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的棚改 目标，提出在资金、土地、税收、安置等各个方面的支持政策
2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》，将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中，并提出到2020 年基本完成城市棚户区改造的任务。同月，李克强总理在政府工作报告中表示， 今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，包括“改造约1亿人居住 的城镇棚户区和城中村。”为配合国家新型城镇化战略，2014年8月，国务院办 公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出了加强棚户区改造 谨请参阅尾页重要声明证券研究报告宏观经济 工作的七项要求，包括进一步完善棚户区改造规划、优化规划布局、加快项目 前期工作、加强质量安全管理、加快配套建设、落实各项支持政策和加强组织 领导。2015年6月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造 及配套基础设施建设有关工作的意见》，明确2015-2017年改造包括城市危房、 城中村在内的各类棚户区住房1800万套、农村危房1060万户的改造目标，并提 出加大改造建设力度、创新融资体制机制和加强组织领导等三项要求
2016年7月，建筑部、财政部、国土资源部联合出台《关于进一步做好棚 户区改造工作有关问题的通知》，对棚改工作进行了再次部署。2016年12月， 建筑部、发改委、财政部联合印发《棚户区改造工作激励措施实施办法（试行）》， 激励支持年度棚改工作积极主动、成效明显的省、市、自治区
图3：棚改政策的酝酿、出台和发展时间轴 数据来源：财通证券研究所 （三）棚户区改造工程的实施进展 自2010年棚户区改造工程全面推开以来，国家对棚改的支持力度不断加大， 棚户区改造支出由2009年113.69亿元快速上升至2016年1722.44亿元，年复合 增长率达到47%。除了支出金额增长，棚改支出占全国公共财政支出的比例也 快速增长，从2010年0.26%上升至2016年0.92%
从棚改进展来看，每年棚户区住房改造套数呈现增长趋势，截至2016年底， 全国累计改造各类棚户区住房3287万套，其中2015、2016年分别改造601万套 和606万套
关于2017-2020年的棚改计划，2017年1月，国务院总理李克强对棚户区改 造工作作出重要批示，指出要进一步加大工作力度，落实责任，保障好资金等 辽宁省首先开启棚户改造工作 国家启动对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造 国务院：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意 见》 国务院：《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 建筑部等：《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 国务院：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 建筑部等：《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》 建筑部：《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》 国务院：《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 国务院：《国家基本公共服务体系“十二五”规划》 建筑部等：《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》 国务院：《关于加快棚户区改造工作的意见》 国务院：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》 国务院：《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》 国务院：《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基 础设施建设有关工作的意见》 建筑部等：《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》 建筑部等：《棚户区改造工作激励措施实施办法（试 行）》 |酝酿试行|提出落实|保障性安居工程|新型城镇化战略|再次部署| 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看