HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable _Stock 000402 增持 investRating Change.low 13020600 HeaderTable _Excel 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务
东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素
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首 次 报 告 【 公 司〃 证 券 研 究 报 告 】 Table_Excel1公司主要财务信息 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元）15,56519,85322,92226,80831,178 同比增长-29.4%27.5%15.5%17.0%16.3% 营业利润（百万元）3,1894,1964,5395,1065,955 同比增长-22.5%31.6%8.2%12.5%16.6% 归属母公司净利润（百万元）2,2532,8043,2053,6054,202 同比增长-23.0%24.5%14.3%12.5%16.6% 每股收益（元）0.750.941.071.211.41 毛利率30.1%30.0%31.2%32.1%32.4% 净利率14.5%14.1%14.0%13.4%13.5% 净资产收益率9.1%10.5%11.1%11.7%12.6% 市盈率（倍）14.311.510.08.97.6 市净率（倍）1.31.21.11.00.9 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 虎踞京城核心区域，资产价值重估可期 核心观点 盈利能力不断提升。公司2016年物业租赁业务与物业经营业务的收入占比 合计已达9.5%，物业租赁业务实现营收12.5亿元，同比增长35%；物业经 营业务实现营收6.4亿元，同比增长16%。公司的自持物业主要位于北京金 融街区域，北京金融街区域业已形成金融机构的聚集效应，2016年办公楼租 金价格上涨8%，空臵率仅1%，优质稀缺物业的潜力正在逐步释放
于一二线城市。公司2016年实现签约销售金额276.3亿元，同比增长84%
其中商业地产实现销售额123亿元，同比增长73%；住宅产品实现销售额 153亿元，同比增长94%。目前在开发及待开发的项目中以商业和商住混合 项目为主，商业地产项目为公司的拳头产品和竞争优势所在，且不受调控政 策影响。目前公司可结算资源达878亿元，分布上仍以一二线城市为主
月27日，《北京城市总体规划（2016-2035）》正式获批，公司的多个物业 位于规划中的“一核”、“一主”及“两轴”范围内，无论是自持物业还是 拟出售的物业，其价值都将迎重估机会，助推公司业绩。另外，规划中缩减 了中心城区的城乡建设用地规模，中心城区非首都功能被疏解后现有的物业 将存在二次开发的机会，公司作为西城区国资委的控股企业将有望参与
财务预测与投资建议 步释放，我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.07/1.21/1.41元。由 于A股地产公司中很难找到与公司业务模式一致且物业租、售比例接近的公 司，因此我们采用历史PE估值法进行估值。公司自2010年至今的历史平 均PE为11X，给予公司2018年11X的PE估值，对应目标价13.31元
风险提示 投资评级买入增持中性减持(首次) 股价（2017年12月22日）10.75元 目标价格13.31元 52周最高价/最低价13.28/9.88元 总股本/流通A股（万股）298,893/298,739 A股市值（百万元）32,131 国家/地区中国 行业房地产 报告发布日期2017年12月24日 股价表现1周1月3月12月 绝对表现（%）0.1-3.9-16.93.4 相对表现（%）-1.80.2-22.5-18.2 沪深300（%） % 1.9-4.15.721.6 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec 执业证书编号：S0860514060003 联系人房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec -12% 0% 12% 24% 36%/12/01/02/03/04/05/06/07/08/09/10/11 金融街沪深300 金融街000402.SZ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 金融街首次报告——虎踞京城核心区域，资产价值重估可期目录 1背靠国资委独资金融街集团，价值获险资认可屡获增持.......5 1.1国资委控股国企，大股东及险资屡次增持........5 1.2经营业绩稳健，融资成本低于行业平均水平.....7 2核心区域优质物业价值持续升值，提供稳定回报...10 2.1运营类业务盈利能力提升，自持优质物业潜力逐步释放.........10 2.2受益于北京城市总体规划，物业价值获再重估机会....14 3商业地产龙头开发商，可结算资源丰厚.....16 3.1布局集中于一二线城市，商业地产为公司拳头产品....16 3.2坐拥丰厚可结算资源，谨慎扩张土地储备规模...........19 4盈利预测与投资建议.........21 盈利预测：2017-2019年EPS为1.07/1.21/1.41元.........21 投资建议：给予增持评级，目标价13.31元.........22 风险提示......23 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 金融街首次报告——虎踞京城核心区域，资产价值重估可期图表目录 图1：公司实际控制人位北京市西城区国资委......5 图2：公司2016年股息率3.6%，高于行业平均水平仅次于金地集团......6 图3：公司2016年营收198.5亿元，同比增长近3成.....7 图4：公司2016年归母净利润28亿元，同比增长24%..7 图5：公司利率水平基本维持稳定8 图6：公司2016年ROE回升至10.6%...8 图7：公司销售额增长带动销售费用同比增长......9 图8：公司加大优质物业自持比例，投资性房地产达254亿........9 图9：公司2016年负债水平略有下降......9 图10：公司2016年短期偿债能力显著提升.........9 图11：公司2016年末各类融资方式余额占比情况，直接融资余额占比近5成.10 图12：2016年公司物业运营类业务（租赁业务、经营业务）收入占比已接近10%......11 图13：2016年公司物业租赁业务收入同比增速达35%.11 图14：2016年物业租赁业务毛利率提升至92.1%.........12 图15：截止到2016年底，公司持有各类物业共计97.1万平米.13 图16：北京核心区空间结构规划图........15 图17：北京中心城区空间结构规划图.....15 图18：金融街2013-2017H1年房地产签约销售金额.....16 图19：金融街2013-2016年房地产签约销售面积..........16 图20：公司布局城市情况..........17 图21：公司2016年各城市销售金额占比情况...17 图22：2017H1房地产开发业务营收同比增长70%.......19 图23：公司房地产开发业务毛利率维持在较高水平.......19 图24：2016年底公司可结算资源分布情况........19 图25：公司2017年新增土地储备集中在北京和重庆.....21 图26：按城市等级看，公司新增土地储备以二线城市为主........21 图27：公司2016年预收账款达58.8亿元.........21 图28：公司2008年至今的PE-Band情况.........23 表1：2014年来安邦保险集团增持情况...6 表2：2014年来控股股东金融街集团增持情况.....7 表3：公司直接融资利率逐步走低至2.9%.........10 表4：公司自持出租物业集中于北京、上海等一线城市的核心区域........13 表5：公司自持经营性物业以高档酒店为主........14 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 金融街首次报告——虎踞京城核心区域，资产价值重估可期表6：全球租金水平TOP10区域，金融街目前位列第六15 表7：公司在开发及待开发项目情况.......17 表8：公司谨慎拿地，2017年新增8宗土地储备...........20 表9：RNAV估值，公司每股净资产为14.34元.23 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看