首页 > 资料专栏 > 经营 > 管理专题 > 计划管理 > 长融名都下半年营销推广计划DOC格式

长融名都下半年营销推广计划DOC格式

资料大小:135KB(压缩后)
文档格式:DOC
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/6/14(发布于北京)

类型:积分资料
积分:10分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


“长融名都下半年营销推广计划DOC格式”第1页图片 图片预览结束,如需查阅完整内容,请下载文档!
文本描述
2004年长融名都下半年营销推广计划 一、2004年上半年长春写字楼市场综述 每一个城市都有属于自己的标志性建筑,城市中的写字楼或许不是城市中的标志性建筑,但是几乎所有的写字楼都是城市发展进程的标志,它无一例外地印证了城市发展的步伐。就此而言,可以说写字楼是城市发展进程的标志
随着国家宏观调控政策的不断出台和长春房地产市场竞争的加剧,各发展商的实力、操盘水平、抗风险能力都有很大提高,而且项目的竞争也向着良性方向发展。发展商们都把降低开发成本、提高项目品质、重视后期管理放到首位,以期能战胜对手夺得相应的市场份额。长春新广将从以下几个方面对长春2004年上半年写字楼市场进行综合分析: (一)从市场的供应量来看: 随着写字楼市场行业的细分,分为商住两用和纯写字楼两种产品。据长春新广所掌握的资料,截止到2004年上半年,市场上在售项目共有27个(含对外出租的项目),其中商住两用楼有12个,占项目总数的44.4%;纯写字间有15个,占项目总数的55.6%,整个市场上的现有的供应量已达到959715平方米左右
(二)从市场的需求量来看: 随着长春市人均GDP水平的提高和城市综合竞争指数的上扬,再加上2003年国务院提出振兴东北老工业基地的战略决策,长春的写字楼租售市场“风生水起”,世界500的跨国企业和国内的实力雄厚的大型公司,越来越多的来长春投资创业,趁着国家振兴东北的东风,以求分得一杯羹。一时间“洛阳纸贵”,长春的中高档写字楼如:中银大厦、光明大厦、国际大厦、吴太商务中心、润天国际等租售率稳步上升
1、区域位置: 从长春的写字楼市场区域分布来看,高档写字楼主要集中在人民广场商圈附近,这里集中了中银大厦、国际大厦、光明大厦、润天国际、中吉大厦、吴太商务中心(位于火车站商圈)、21世纪国际商务总部等;中低档写字楼主要集中在火车站商圈、桂林路商圈、红旗街商圈,这里有长春银座、长春银都、长春昆仑、双龙大厦、威宝数码科技大厦、火炬大厦、中岚公寓、长影商务景都、时代大厦等。而本案位置正处于此几处商圈均匀辐射地,随着政府对绿园区更多关注,长春市汽贸城的逐渐发展,普阳街周围商务氛围将更趋浓厚,这里必将书写长春写字楼市场的新篇章
2、户型和面积: 随着SOHO、BOBI等新概念的兴起,商住写字楼或小户型、小面积写字楼受到目标客户的欢迎,这种小户型的面积主要在30㎡—100㎡之间。从目前购买小户型写字楼的客户分析,自用办公需求主要来自一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业驻长办事处等。它们的普遍特征为资金实力较弱,需求的办公面积较小。特别是服务性企业中的民营咨询公司,由于启动资金较少,但这种企业数量很多,因而已成为小户型写字楼主力客户群体。本项目户型类别较为丰富,面积分割等比较灵活,可以同时满足大、中、小等不同客户群体的需求
客户类型: 长春的写字楼客户类型分布具有地域性,集中在人民广场附近的中高档写字楼的客户大部分为世界500强和国内实力很强的集团公司,从行业划分来看,包括房地产、医药、金融、IT产业、餐饮、贸易、期货等,这个区域的客户所需求的面积在200㎡—500㎡之间;火车站商圈的中档写字楼的客户70%以上为医药行业,还有一些广告、软件、网络等中小型公司,此区域客户所需求的面积在100㎡—200㎡之间;桂林路商圈的写字楼75%为各种广告公司,还有一些软件、网络公司和外地机构驻长办事处,此区域客户所需求的面积在50㎡—100㎡之间;红旗街商圈的写字楼的客户主要以旅游公司、律师所、美容公司、装修设计公司、外地机构驻长办事处等,此区域客户所需求的面积在30㎡—100㎡之间。长融大厦受到红旗街商圈辐射,同时受周围政法一条街影响,其目标客户主要为律师事务所、装饰、化妆品等小型公司
物业管理: 伴随着长春写字楼市场的发展,也由于写字楼物业办公用途的特殊要求,物业管理受到客户的普遍重视。好的物业管理公司,向业主提供了优质服务同时维护保养公共设施、设备,使物业长时间保持优良的品质,进而保值、升值;从另外一个角度讲,好的物业管理公司有益于补充和完善开发商的信誉和形象,增加物业的附加价值,使其更具有吸引力,特别是在市场激烈竞争的今天,项目的硬件水平处于伯仲之间时,物业管理的软件水平将是吸引目标客户的重要手段
(三)从市场的租售价格来看: 长春写字楼的租赁市场跟北京、上海相比不是很成熟,更多的发展商把项目定位在“只售不租”。只有人民广场和桂林路附近的1995年--2000年的老写字楼发展商采取对外租赁的方式,如:中银大厦、国际大厦、威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦等。而近几年开发的项目如:润天国际、长影商务景都、星宇名座、中天大厦、长春银座等发展商均只售不租
一个区域写字楼的客户入住率的高低是判断该项目租售情况好坏的重要标志之一。各区域内的写字楼入住情况如下图所示: 从上图可以看出,人民广场、火车站、红旗街三个区域的写字楼的入住率均呈稳步上升趋势,新建的写字楼如:长影商务景都、星宇名座、润天国际、长春银座、长春昆仑、吴太商务中心、双龙大厦等随着工程的完工,客户的入住率越来越高。而桂林路区域迄今仅有一家在售写字楼项目,所以以前的老写字楼如:威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦的入住率并无太大变化
写字
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看