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国国土规划纲要（2016—2030年）》中的约束性指标国土开发强度，按照17%的住宅用
地供应比例测算下2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应，2020-2030年预计减
少46%的住宅用地供应。根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算，至2020年
一线年均新增建筑面积4130万平（不含租赁），而2012-2016年一线城市商品住宅年均
销售面积4449万平，一线城市商品房市场供不应求格局难变。从重庆经验看，政府拥有
充足的土地储备给予了地产调控政策充足的空间。在核心城市土地供应仍然紧缺的情况
下，基于存量市场做文章，在核心城市发展租赁是对未来居住需求的一个有效补充
2008年至2016年，全国的挂牌出租面积年均复合增速约23%，而长三角和珠三角的增
速分别为28%和25%，挂牌出租面积占到全国总面积的51%，供给市场上三大都市圈内
是主力。从财政角度分析未来租赁市场发展，一线仍是主要市场。目前主要推动租赁发展
主要还是通过政策让利，三四线城市未来的土地供应会大幅减少导致土地出让收入下降，
而在尤其依赖土地出让金的长三角、珠三角地区通过政策让利发展租赁的手段不大可能会
大规模推出。从国有土地使用权出让金/地方公共财政收入这个指标比较土地出让收入对地
方政府财政的支持力度，我们发现相较于城市能级，地域性特征更明显。长三角和珠三角
都市圈内城市最高。南京的土地成交价款/地方公共财政收入一直在80%以上
与香港相类似，香港住房制度是公私分明的二元体系，在保障了低收入阶层的基本居住需
求后，有购买力的阶层在商品房市场自主决定。但是同样也存在着脱离了公租房保障范围
但又买不起商品房的夹心阶层，新加坡保障房体系较香港更为彻底，80%以上的居民居住
在组屋内，90%以上的新房是组屋，价格由政府控制。与香港的公租房、新加坡的组屋制
度比较，我国的长效机制未来可能会是租售并重，借鉴重庆经验，建立从公租房、共有产
权房到商品房的多元化住房体系，以长效为核心，以保障居民基本居住需求为目标的房地
产制度
核心一二线城市都会是未来的主要市场区域。供给持续小于需求是支撑一二线城市房价的
核心逻辑，而核心城市逐步进入存量时代，政府财政有空间为发展租赁让利决定了一二线
依然是未来租赁市场发展的主要区域
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1.供给：核心都市圈紧缺，广大三四线过剩..6
1.1库存结构详解：短期库存回落，长期仍存压力..6
1.2未来土地供应：一二线适当扩大、三四线缩量11
1.3重庆经验：土储充足提供政策调控空间14
2租赁市场发展迫在眉睫....15
2.1租赁是对居住需求的有效补充.....15
2.2租赁市场发展空间广阔......16
2.3政策面：中央到地方积极推动.....19
2.4财政角度，一二线城市会是租赁市场推进的主要区域...........21
3.各地区比较探讨长效机制：重在长效，意在保障25
3.1新加坡组屋：政府严格管控下的居者有其屋.....25
3.2香港公租房制度：公私二元制度鲜明.....29
3.3长效机制探讨：保障居住需求，促进实体发展33
目录行业深度
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图表目录
图1：四类库存指标详解..6
图2：全国商品房待售面积下降了约一亿平..........7
图3：去化周期因为调控政策开始出现分化..........7
图4：开工未销售和已拿地未开工库存走势分化.8
图5：库存结构已拿地未开工逐渐增多.....8
图6：拿地未开工面积主要集中在三四线城市.....8
图7：300城一二三线城市住宅用地成交面积占比...........9
图8：300城销售面积占比..........9
图9：各省份的新开工-销售.........9
图10：各省份的开工未销售口径下的去化周期10
图11：分都市圈看供地和销售面积之比.10
图12：分城市能级看供地和销售面积之比.........10
图13：新增建设用地面积逐年下行，住宅用地比例逐渐走低.....12
图14：我国住宅用地成交的容积率在2015年达到拐点13
图15：中西部五大核心城市房价...........14
图16：重庆去化周期....14
图17：重庆历年供应面积远高于销售面积.........14
图18：重庆较为依赖土地出让收入........15
图19：重庆土地有关税收占比约在35%...........15
图20：过去十年一线城市土地供应与商品房销售面积....15
图21：我国租赁市场尚不发达...16
图22：流动人口集中的一线城市租赁市场也与国际有差距.........16
图23：上海房屋出租面积仅为二手房成交面积的5%....16
图24：租金收益率是核心..........17
图25：北京历年二手房租金与房价上涨幅.........17
图26：广州历年二手房租金与房价上涨幅度......17
图27：上海历年二手房租金与房价上涨幅.........18
图28：深圳历年二手房租金与房价上涨幅度......18行业深度
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图29：各都市圈挂牌出租面积占比情况.18
图30：中国各省份2016年挂牌出租房屋套数统计.......19
图31：国有土地使用权出让金/地方本级财政收入.........22
图32：土地支出中征迁补偿及城市建设占比......22
图33：土地成交价款占地方公共财政收入比例在2010年达到最高点...22
图34：按wind100大中城市算的土地成本在房价中的占比逐渐升高....22
图35：二线城市土地成交价款/地方公共财政收入最高..23
图36：长三角城市土地成交价款/地方公共财政收入指标高于其他都市圈..........23
图37：江苏、山东、海南等省份国有土地出让金/地方公共财政收入占比较高...24
图38：新加坡各类土地占比25
图39：60年代实行居者有其屋计划以来，新屋供给逐渐匹配购房需求..26
图40：2000年以来， HDB住户占比稳定在80%左右26
图41：商品房和二手组屋价格保持温和上涨态势...........26
图42：新加坡居民月工资收入不同水平占比....27
图43：新加坡政府税收分布......28
图44：HDB每年补贴...28
图45：公屋2017年的租金约70港元/平米/月，是私宅的四分之一.....29
图46：2015年7月-2016年6月香港公屋的申请等候时间.....30
图47：符合照公屋申请月收入资格的香港居民比例.......30
图48：2012年起的香港新建成的公屋不提供40平米以上户型31
图49：香港公屋面积分布..........31
图50：香港C类私宅1999年以来售价增长幅度超90%..........31
图51：房价指数变动幅度远高于名义GDP和CPI变动.32
图52：香港土地财政依赖较高...32行业深度
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表1：《国土规划纲要2016-2030年》主要指标11
表2：四大一线城市十三五土地规划主要指标...........12
表3：至2020年一线城市可供应年均约4100万平（测算）....13
表4：上海出让的6幅租赁建设用地租金收益率远高于同地区商品房.....20
表5：12个试点城市推出的租赁政策.....20
表6：2015年土地成交价款/地方公共财政收入前十位的城市...24
表7：新加坡部分小区二手组屋价格......27
表8：新加坡部分小区新组屋价格..........27
表9：香港住房体系.......29
表10：住房体系对比，共有产权房定价更为灵活...........33
表11：长效机制发展过程..........34
表12：重点公司估值表.34
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