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■回顾2017：地产迈入“存量”时代，迎接物业新时代：（1）供给端：
三大指标下行，房地产投资增速降至历史低位：新建住宅面积的三大
指标纷纷出现下行，表明目前我国商品房的供给端增速较弱，住宅存
量大。（2）需求端：二手房占比不断提高，成为存量时代的明显标志：
从国内各级城市方面看，“存量”概念已扩展至全国，从一线城市看，
成交熄火但刚需仍在。房地产市场由“增量时代”转为“存量时代”，
未来居民的新房的需求或不可持续，“做好存量”成为关键，物管行业
作为房地产服务链条的尾端，且相对于房地产周期具有正相关性与滞
后性，使得行业在未来几年机会与潜力并存

在2016年得到全面提高，2016年营业收入合计为132.59亿元（+27.59%），
同时净利润增长迅速（+54.56%）。（2）龙头企业增加，盈利能力显著增
强：截止2017H1，龙头企业（营收3亿元及以上）增加至7家，营收占
比增长至52.46%，同时净利润占比达到54%。优质企业净利润增速60%
以上，新增龙头业绩空间发展大

此外新城悦IPO排队，一卡通和永升物业目前处于上市辅导阶段，资本
市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。引入新技术、新业态，
提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业已经开始从粗放
式传统服务业向集约式现代服务业转变

■他山之石，看五大行成功之路：五大行盈利存在量级分化，收入增
长较为稳定。按照量级将五大行划分为三档，世邦魏理仕以超过百亿
美元级的营收归为第一档，仲量联行以50+亿美元的营收位列第二档，
第三档包括高力国际、第一太平洋戴维斯和戴德梁行，营收在十亿美
元级别。通过分析五大行的发展之路可以发现，可持续发展一是通过
挖掘产业链价值，向产业链上下游渗透，形成全面专业化服务实现的，
二是伴随着不断的收购与被收购来整合各方资源，拓展业务版图，三
是向房地产科技领域发展，进一步释放企业潜力，凭借科技方面的研
发与应用，可以提供先进的业务分析数据，是企业降低成本、提升工
作效率

■展望2018：跑马圈地外延并购，规模取胜创新更佳：
地产公司影响力带来的规模，使物业公司可以充分发展，并以规模为基
础，开展多元化业务，强者愈强。而第三方物业由于资源不足，在前期
的发展阶段往往阻碍较多，发展前期，稳扎基础是关键，不可揠苗助长

行业目前正在努力挣脱对“物业管理”的死板定义，推进跨界经营，这
主要体现在增值服务的发展，例如绿城服务围绕文化教育类产品，彩生
活主打金融理财类服务。（2）服务是以人的需求为出发点，不断发现潜
在需求，主动创造需求。（3）联系自身的发展策略，借助地产公司，通
Table_Title
2017年12月24日
2018新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航
Table_BaseInfo
新三板主题报告
证券研究报告
诸海滨分析师
SAC执业证书编号：S1450511020005
zhuhb@essence
021-35082086
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过收购扩大版图。（4）社区O2O的开发需要结合自身实际，需要考虑客
户群体、经营体量、母公司实力三方面因素。对于中小规模的企业来说，
应该以发展基础业务为主

影响物业公司的业绩量级。物业公司的营业收入与背后的地产公司实力
高低有关系，随着地产公司的影响力增大，物业公司的营收所在量级也
增大。其次，地产公司对新三板企业的影响体现在关联交易方面，从横
向来看，三板公司的关联交易对营业收入的贡献率普遍在20%—35%左
右，纵向来看，公司的发展目标普遍趋向减少关联收入。（2）对标港股，
成熟公司更依赖自身业务外拓，虽然地产公司的实力高低与港股公司业
绩量级也存在正相关关系，但港股企业的关联交易相较新三板有明显的
降低，在5%—10%左右

管理其实是房地产市场的一个末端消费环节，可以看做是房地产开发的
派生品。（2）地产公司会从两个方面支持对物业公司，首先，地产公司
的规模越大,管辖的物业项目越多，其次地产公司的品牌效应会吸引第三
方地产商的合作，帮助物业公司开拓市场。（3）在中期内，我们认为有
房地产背景的公司会表现会更加抢眼，但从长远看，物业公司正逐渐建
立自己的业务网络，最终实现自由发展

■回归新三板，砥砺前行：2017年在房地产“存量时代”概念被强化
的前提下，物管行业作为房地产产业链的尾端，通过物管服务的提高
来盘活存量，已经被市场所认可。我们认为南都物业登陆A股，使得
资本市场开始关注物业板块，是提振行业的利好信息，长期发展空间
刚刚开启，2018年将会继续保持高昂态势。目前物业板块的估值处于
历史估值中枢位臵，我们认为企业的成长性是投资主线。由于新三板
企业的公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的重要一点

一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可
以关注相对增速较高的绩优股。建议关注背靠房地产母公司的嘉宝股
份、美的物业，以及业绩增幅较高或主要业务为商业物业的开元物业、
盛全物业、世联君汇、新鸿运

■风险提示：行业发展不及预期；物业费收缴率降低；物业费提价受阻新三板主题报告
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1.回顾2017：地产迈入“存量”时代，迎接物业新时代..7
1.1.供给端：三大指标下行，房地产投资增速降至历史地位
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