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甲级写字楼2016年Q4交易归纳_上海为主

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乾立行研 Hightlights P2P退租潮、非核心商务区竞争等因素影响,2016年度核心商务区甲级写 字楼净吸纳量较去年下降35%,为46万平方米
升2016年上海高端销售型办公楼市场成交量创历史新高。2016年第四季度 上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继 2016年第二季度以后再创销量记录
了蓬勃发展的一年。2017年,除了新兴商圈供应加码为企业选址带来良机, 使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统 高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家 嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好
系列专题 本期: 甲级写字楼Q4交易归纳 (上海为主) 预告: 存量地产改造 特色小镇 制作 战略管理部行研部 意见&联系 majianyang@chamrich 甲级写字楼Q4交易归纳(上海为主) 乾立行研 2017.3 乾立行研 全国概览 2016年对中国经济和世界经济都是极具挑战的一年,但仍不乏跨境投资机会,外商直接投资和对外直接投 资均维持增长。2016年,全国实际使用外资金额8132.2亿元人民币,年增长4.1%(未含银行、证券、保险领 域数据,下同)。全年对外非金融类直接投资增长迅猛,高达1701.1亿美元,年增长44.1%。尽管全球政经局 面令人担忧,跨境投资者仍对投资中国市场充满兴趣。市场饱和、本土竞争增加了获利难度,但中国市场仍有 许多版块值得发掘。这也将带动上海优质写字楼的需求,并提升项目质量。资本外流管制加强,资金涌入国内 写字楼市场2016年的房地产板块,尤其上海市场,依然是投资商的关注重点,大型内资保险公司尤为活跃。过 去一年中,中国开发商频频占据境外大宗成交的头条。若如之前预测,2017年政府将进一步收紧资本外流管制, 届时将有更多资金流向国内市场,而得益于流动性好、资产易于管理、市场透明度高,上海写字楼将仍是许多 投资者的首选
从城市来看,2016年第四季度,中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续了年中以来相对较弱的态势, 但北京、上海与深圳的各主要新兴商务区租赁成交量及问询量相当活跃。其中,北京的望京,上海的前滩、火 车站板块受到大量旨在节约成本的传统中央商务区租户的关注。受整体需求减弱的影响,一线城市中,上海(中 央商务区)与广州的租金小幅下滑,本季度分别环比下降了1.2%与0.8%;北京与深圳的租金基本保持平稳, 本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2016年全年来看,一线城市租金同比涨幅较2015年均有大幅下降
2016年全年,由于大量新增供应加之总体需求放缓,四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升
其中,上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左右。二线城市更是由于整体新增供应量不减,空置 率保持在高位
中国主要城市甲级办公楼租金 Source:仲量联行,Chamrich 373 316 237 160139137 12312111710410393 92918984 0.30% -1.20% 0.60% -0.80% 0.00% -0.20% 0.40% -0.10%-0.60% -2.20% 0.00% -1.60% 0.10% -0.60% -2.80% -1.30% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2%50 100 150 200 250 300 350 400 北京上海深圳广州杭州青岛大连南京武汉天津西安重庆苏州成都沈阳长沙 租金(元/平方米/月)季度环比租金变化% 乾立行研 受整体需求减弱的影响,一线城市中,上海(中央商务区)与广州的租金小幅下滑,本季度分别环比下降 了1.2%与0.8%;北京与深圳的租金基本保持平稳,本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2016年全年来看, 一线城市租金同比涨幅较2015年均有大幅下降
在二线城市,居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。但在成都等部分城市,由于前期甲级办公楼的 租金持续下降,导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小,市场升级需求有所提高,致使甲级办公楼的租金降幅收窄
上海四季度交易情况概览 核心商务区净吸纳量下降,短期内租金增长将趋缓 2016年第四季度,上海投资市场十分活跃,共达成十三宗主要交易,总金额421亿人民币,环比上升190%
其中最为瞩目的交易为长江实业以200亿人民币出售世纪汇广场,买方为亚腾资产管理。大面积的自用买家持 续关注新兴商务区的新建项目。如国家开发投资公司以52亿人民币收购了星外滩1号楼;红星美凯龙以21亿 元收购了虹桥富力中心。核心商务区甲级写字楼净吸纳量为13万平方米;空置率小幅降至8.4%,环比下降0.7 个百分点,同比上升2.3个百分点。受中央商务区新增供应有限、P2P退租潮、非核心商务区竞争等因素影响, 2016年度核心商务区甲级写字楼净吸纳量较去年下降35%,为46万平方米。全市年度净吸纳量中,次级商务 区约占65%,浦东约占70%
受新增供应影响,南京西路商务区的空置率上升4个百分点,达7.2%。南京西路商务区上一次较大幅度的 空置率增长还要追溯到2013、14年,嘉里中心二期南北塔、嘉地中心、恒基688的入市;自2015年中至本季 度之前,该商区始终保持着3%上下的极低空置率。未来两年内,南京西路商务区还将迎来包括兴业太古汇二号 楼、博华广场、世纪盛荟等新建甲级写字楼项目。预计短期内租金增长将趋缓;但在合理的租赁策略下,这些 高品质项目对租户的吸引力依然很强
P2P行业管制、核心商圈新增供应加码导致空置率上升 2016年,P2P行业管制收紧引发的退租潮推升了部分商务区的空置率,如虹桥商务区的空置率同比上升4.4 个百分点,达10.1%。但P2P公司在整个金融行业中占比有限,意味着相关负面影响仍可控
2016年第四季度,非核心商务区空置率环比小幅下降0.5个百分点,同比下降4.3个百分点,达22.8%
受已取得稳定入驻率的项目推动,非核心商务区平均租金环比上升2%,同比上升3.4%,达每平方米每天人民 币5.5元
乾立行研 核心商务区甲级写字楼租金及空置率,2016年第三、第四季度 Source:第一太平戴维斯中国区市场研究部,Chamrich 从2016年四季度上海中央商务区甲级写字楼的租金与空置率数据可见,浦西中央商务区空置率环比上升1.5% 达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4%达到7.9%。由于四季度有大量新增供应入市,非中央商务区 空置率上升2.2%达到18.1%;浦西租金9.6元/平方米/天,延续环比下跌1.5%,空置率9.1%,上升1.5%
统计数据显示,2016年第四季度上海全市甲级写字楼租金继续小幅下跌,环比下降0.42%。其中跌幅较大 区域为核心商圈(环比下降0.89%),新兴商圈的平均租金则保持平稳上升(环比上涨1.14%)
四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的调整,跌幅分别为:陆家嘴(-1.83%),长宁(-1.52%), 静安(-0.97%),徐汇(-0.95%),黄浦(-0.51%)
其主要原因是:核心商圈新增供应加码导致空置率上升,写字楼租户选择增多增加了租金谈判筹码;大虹 桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟,给写字楼租户提供更多选项,逐渐完善的交通配套以及相对低廉的租金,给核 心商圈带来更大竞争压力;P2P金融退潮,一些市中心写字楼出现大面积空置,不得不降低租金
高端销售型办公楼市场销售量创新高 强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年上海高端销售型办公楼市场成交量创历史新高。2016年第 四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销 量记录。2016年年度成交量同样创下1,019,067平方米的新记录,同比上涨93%。同过去三个季度相似,内资 企业继续显示出强大的购买需求。2016年第四季度,十个新项目共计建筑面积252,194平方米进入高端销售型 办公楼市场,全年新增供应共计814,379平方米。本季度大部分新入市项目位于北外滩及虹桥交通枢纽
0% 3% 6% 9% 12%39南京西路淮海中路小陆家嘴老黄埔徐家汇虹桥竹园北站 Q3租金Q4租金Q3空置率Q4空置率 乾立行研 2016年第四季度,全市共有42个写字楼项目(72.5万平方米)取得预售证。2016年,全市共有97个写 字楼项目(265万平方米)取得预售证,较2015年下降25%。2016年取得预售证的项目中,有30个项目(103 万平方米)位于中环内。本季度写字楼销售市场总成交面积为104万平方米。2016年,全市写字楼销售总面积 为277万平方米,较2015年上升了33%
销售市场的活跃,一方面来自大宗交易的频繁出现,另一方面受到新兴商务区项目的灵活去化模式的推动
本季度写字楼销售平均价格为每平方米人民币41,300元,总销售额为人民币431亿元。2016年,全市写字楼销 售平均价格为每平方米人民币35,200元,基本与2015年持平;总销售额为人民币975亿元,较2015年上升 33%
上海写字楼整栋交易案例,2016年第四季度 项目区域总价(亿元人民币)单价(人民币/平方米)买家用途 中区广场黄浦24.1460,000万丈资本出租 世纪汇广场浦东20074,543亚腾资产管理出租 朗润商务中心黄浦5.251,348天利控股集团出租 星外滩1号虹口52.8880,121中国投资开发公司自用 Source:第一太平戴维斯中国区市场研究部,Chamrich 发展趋势:非核心商务区新增供应将达历史最高,核心商务区供应形势较为严峻 2017年,核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市,其中65%位于浦西,尤其是次级商务区。北外 滩将迎来星荟中心、金光中心等一批新建项目——也是虹口区自2012年后首批可租赁的甲级写字楼项目
2017年,非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市,包括一批位于虹桥交通枢纽、世博片 区的项目,前滩区域也有望迎来首批项目的交付。随着各新兴大型总体规划区域的建成交付,上海的建设环境 及商务区景观将发生重大变化。未来两年预计历史最高水平的新增供应之下,核心商务区部分楼龄较长的甲级 写字楼将尤其面对激烈的竞争冲击,租金和入驻率将明显承压。“地段”不再是项目成功的保证,促使开发商、 运营商必须寻求改变,提供租金优惠、提升管理水平。联合办公空间发展愈加迅猛,写字楼空间的灵活应用为 业主提供了面积去化、优化服务的新思路,为大租户提供短期扩租需求的灵活方案,并为近年十分活跃的初创 小微企业提供孵化空间
而非核心商务区的供应形势较为严峻:在2017年将有近130万新增供应于各区域遍地开花,所以短期内空 置率将会继续上升。此外,由于不少