Contents 项目分析 销售时机与条件篇 产品研究篇 项目地块研究篇 客户分析篇 宏观市场分析篇 项目总体定位篇 第二部分项目分析 宏观市场分析篇 宏观调控对整体影响 整体成交量下跌 整体成交均价下跌 供应量急剧上升 全市整体供大于求局面严重 单位：平方米 315万 92万 回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应 市场严重疲态下的佼佼者！ 具有其稀缺性资源的区域板块 特性不可再生性不可复制性 1、优越的地理位置2、临江、临公园或大型绿地3、传统高尚地段4、人文底蕴深厚地区5、经济发展源头或中心 总结： 上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势，但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的 高档住宅板块分布图 长宁古北板块均价：22000元 徐家汇板块均价：24000元 卢湾新天地板块均价：39000元 南外滩板块均价：21000元 北外滩板块均价：25000元 陆家嘴板块均价：37000元 1、各板块分析 2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性 区域描述 该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利 代表个案 白金府邸、耀江国际广场 区域均价 24500元/平方米 主要客源 由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高 区域均价 借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层和景观的好坏而定。售价方面：区域整体市场价格在25000－50000元/平方米不等。租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场平均租赁价格在1800－2500美金/月之间 3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性 4、本项目所处板块 代表个案 家化滨江园、香园 区域均价 16800元/平方米 家化滨江苑 香园 本板块与其他板块之间价值研究 可比度较高 具有一定差距 差距明显、可比度低 具有完全可复制条件甚至超越 房型配比： 主力房型段 主力房型段分布： 总结： 从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自身的优越性 反思一：过多透支滨江概念；反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决；反思三：楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计；反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间；反思五：急功近利忽视建筑细节美化；反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新；反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名 5、现有滨江楼盘“七大反思”—— 项目地块研究篇 项目SWOT分析 内部因素 外部因素 战略 综合来看，本项目优势多于劣势，机会胜于威胁，而且部分劣势可以在近期改观，而威胁亦可在项目定位及工程周期策划中予以削弱，因此本项目具备开发高档公寓和酒店物业的先天条件和综合优势，可操作性强 SWOT矩阵组合分析 项目住宅发展条件评估模型（一） 项目住宅发展条件评估模型（二） 项目住宅发展条件评估模型（三） 客户分析篇 借助强大的资源网络渠道，通过整合各楼盘售楼处现场、二手中介门店的实际成交数据以及对各楼盘入住客户的实地调研结果，预计本项目未来的客户将以华裔外籍人士及港台客商为主 日韩客商（聚集性特征比较明显） 滨江高档公寓 华裔外籍人士（以美籍和中南亚籍为主） 港台客商（以企业高管与商人为主） 上海本地客源（以浦东本地私营企业主为主） 国内其他客源（以江浙投资客为主） 其他外籍人士 客户来源分析 A：华裔外籍人士以美籍华裔和中南亚籍华裔为主，属于各层次购买力最强的客源。偏爱中央商务区及金融中心区域，对装修及江景很重视，大部分是比较有品位的族群，小区整体感觉的营造及产品细节的打造是他们下决定的重要依据！ B：港台客商多为企业高层管理人员及商人。对水情有独钟，属于最爱江景的客层，比较强调会所的功能，偏爱全装修房。关注一线江景房，在港台等地曾经有成功的投资经验，看好上海黄浦江沿线高档江景楼盘。 C：日韩客商有三大群体，第一部分本类客源多为已婚人士且夫妻其中一方或亲友为中国人，第二部分客源为国际性职业炒家；第三部分为在华外资高级管理层或企业主。客户聚集性比较明显（如古北一期），喜欢稳重大气的风格，喜欢高层，重视外立面并倾于深色系。 D：国内客源上海本地客源身份背景各异比较复杂，多为浦东当地的私营企业业主。长期居住在浦东，对浦东的认识较深并有一定的感情。对区域经济型的房型比较热衷，对朝向及户型也极为看中。国内其他客源以浙江人为主，大多为投资客，少数在上海的企业主为自住。重视装修，投资总价越低越有吸引。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看