摘要
20 世纪 80 年代后期，我国住房抵押贷款仍处于探索阶段，到 90 年代中期
以后，开始大规模发展。各家商业银行积极面对新形势，广泛开拓金融市场，推
出了面向不同客户的个人二手房按揭贷款业务，总体规模不断扩大。但由于国家
政策、监管政策和金融环境的频繁变化，商业银行正面临更加复杂的市场形势，
潜在的风险因素也日益增多，风险管控压力日益突显。
本文以中邮储兰州分行为研究对象，对该商业银行的个人二手房按揭贷款的
风险管控现状进行了梳理，从个人二手房按揭贷款的内涵及特点、业务种类及比
较、市场构成及影响因素入手，让读者对个人二手房按揭贷款有了更加深刻的认
识。论文进而通过大量的一手数据，对中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款的现
状和存在的风险问题进行了揭示，明确了当前面临的客户还款意愿下降、贷款业
务操作、法律纠纷、外部声誉和信息科技等五大风险。充分运用经济学理论、金
融学和管理学方法以及社会学等方面的理论,利用宏观分析与微观分析、理论研
究与实证研究相结合的研究方法，将风险成因归结于居民住房消费心理、居民收
入预期、地方政府政策、抵押房屋价格、个人信用制度和国家法律法规等六大因
素。
在此基础上，作者为中邮储兰州分行提出了完善规章制度管理、优化风险识
别管理流程、细化风险报告内容、开展风险检查及预警处置、加大风险考核及问
责力度、拓展诚信举报渠道等风险管控措施，及时识别贷前、贷中管理中的风险
点来加强贷后管理的风险管控体系。
关键词：二手房；贷款；风险管控；措施MBA 学位论文 作者：付岩 中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险管控研究
II
Abstract
In the late 1980s, China&39;s housing mortgage loan was still in the exploration stage, and after
the middle of 90s, it began to develop in a large scalemercial banks are actively facing the
new situation. They have widely explored the financial market and launched the mortgage loan
business of individual second-hand housing for different customers. The overall scale is expand-
ing. However, due to frequent changes in national policies, regulatory policies and financial envi-
ronment, commercial banks are facing more complex market situation, potential risk factors are
also increasing, risk management and control pressure is increasingly prominent.
In this paper, the postal savings in Lanzhou branch as the research object, summarizes the st-
atus quo of the risk management of commercial banks personal housing mortgage loans, starting
from the connotation and influence factors of a personal second-hand housing mortgage loans and
the characteristics, types of business and market, let the reader to have a more profound understa-
nding of personal housing mortgage loan. Then through a large number of first-hand data, the obj-
ective to reveal the present situation of Lanzhou branch of postal savings personal second-hand h-
ousing mortgage loans and the risk of problems, clear the current customer repayment will decline
, loan business operation, legal disputes, external reputation and information technology and other
5 major risks.
On this basis, the author put forward the risk management measures and suggestions for the
Lanzhou branch of China Post and post storage. By perfecting the rules and regulations of manag-
ement and optimization of risk management process, refine the risk report content, carry out risk
inspection and risk assessment and early warning management, increase accountability efforts, ex-
pand credit reporting channels, timely identification of the loan before the loan, the risk managem-
ent to strengthen the management after the loan risk management system.
Key words: Second-hand housing;Loan; Risk control;MeasuresMBA 学位论文 作者：付岩 中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险管控研究
III
目 录
中文摘要..................................................................................................... I
Abstract.................................................................................................II
一、引言..................................................................................................... 1
（一） 研究背景.................................................................................................1
（二） 研究问题及框架.....................................................................................1
（三） 研究方法.................................................................................................2
二、个人二手房按揭贷款的定义及市场构成.........................................4
（一） 个人二手房按揭贷款的内涵及特点.....................................................4
（二） 个人二手房按揭贷款的种类及其比较.................................................5
（三） 个人二手房按揭贷款市场的构成及影响因素.....................................7
三、中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险分析.......................... 14
（一） 兰州分行个人二手房按揭贷款背景分析...........................................14
（二） 兰州分行个人二手房按揭贷款存在的主要风险...............................16
（三） 兰州分行个人二手房按揭贷款风险成因...........................................16
四、中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险管控措施..................31
（一） 完善规章制度管理...............................................................................31
（二） 优化风险识别管理流程.......................................................................32
（三） 细化风险报告内容...............................................................................34
（四） 开展风险检查及预警处置...................................................................35
（五） 加大风险考核及问责力度...................................................................35
（六） 拓展诚信举报渠道...............................................................................36
五、结论与展望.......................................................................................38
（一） 研究结论...............................................................................................38
（二） 研究展望...............................................................................................39MBA 学位论文 作者：付岩 中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险管控研究
IV
参考文献................................................................................................... 40
致谢............................................................................................................42
作者简介................................................................................................... 43MBA 学位论文 作者：付岩 中邮储兰州分行个人二手房按揭贷款风险管控研究
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一、引言
（一）研究背景
兰州市房地产开发形成规模大约在 1990 年代后期，围绕目前的城关区中心
地带向周围扩展。最初房地产市场的形成主要是房地产开发企业建设的商品房所
造就的，后来逐渐有了“二手房”交易。我国住房抵押贷款的发展也是在探索中
进行，20 世纪 80 年代后期在广东一些地方实行试点住房抵押贷款，90 年代中期
以后，开始大规模发展。但是在兰州则起步较晚，其原因在于兰州的经济发展和
政策改革的相对滞后。至于二手房按揭贷款，虽然也属于质押贷款，但是由于其
买卖双方多属于个人，因此其起步比起新房交易贷款就更迟一些。
兰州市二手房按揭贷款市场，一直呈现出较为繁荣的态势，这种态势依赖于
兰州市的地理位置、社会经济等综合要素。兰州市的地形被称为“两山夹一河”，
这种东西长，南北窄的特殊地形，可开发利用的土地面积极为有限，其中规划为
商品房的只是其中一部分。就兰州市的地理位置来说，作为甘肃省省会城市，人
口必然越来越集中。又因为兰州市周边的城镇发展相对落后、距离遥远、交通不
便，因此人口分散的可能性较小。虽然政府规划中也有如兰州新区、榆中、和平
等“高新技术产业开发园区”，但是由于其社会资源配置的不均衡和落后，使得
人口集中的方向仍然是城关区、七里河区这些发达区域。由于这些综合因素，导
致兰州房屋价格稳步上涨。
（二）研究问题及框架
本文结合兰州市二手房市场的实际情况，对个人二手房按揭贷款的流程、特
点及其潜在的风险因素进行了详细探讨。根据中邮储兰州分行个人住房贷款操作
规程，结合实际操作中的案例，分析其风险成因和风险管控体系中的漏洞，并提
出了对应的风险管控措施。主要研究内容如下：
1、回顾兰州