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然而，越来越严格的土地管控，2015年一线人口开始出现一丝逆流
2014年流动人口达到顶峰2.53亿人后开始下降，同时上海在2015年首次
出现常住人口下降。2016年北京常住人口仅增长0.1%，排除自然人口增
长因素后，人口外流4.1万人，同样首次出现人口机械下降。北京和上海
常住人口已接近饱和
背后的逻辑主要在于经济增长方式变化，要求提效、而非增人
当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然
而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味
着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更
高层级升级。相反，三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承
载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求
从哪里来，回哪里去，人口+库存带来三线趋势性大周期
过去三四线城市证伪的最大原因就是两点，一是库存高企、二是人口外流
当前，我们认为这两个因素都有了变化，而且会在未来的3~5年之内出现
根本的变化，就是库存下降（我们判断三线的去化周期下降到2~3年时就
具备涨价空间），和城镇化减速。资金流动只能够带来短周期，人口流动能
够带来中周期，以上库存和人口的问题解决，对三线城市将带来一个趋势
大周期
人口回流已经开始，关注三四线城市的发展
2015年全国一共有14个省直辖市处于人口净流出状态，城镇化率基本上
在50%以下，依然处于靠省内农村人口转移带动城镇化发展，是劳动生产
力释放拉动型，劳动力需求处于增长状态，对于返乡人口来说同样具有工
作机会。同时，三四线城市的土地成本便宜，而建安成本全国差别不大，
这就导致通常一个三四线城市的楼盘销售50%左右即可收回成本，剩下的
即为利润。不管是房企自己视市场情况调整价格出售，还是未来出售项目
公司股权给品牌房企，三四线城市项目都具备涨价的动力。关注中国逆城
市化的发生，关注中国三四线城市的发展，同时也要关注流动人口的家乡
风险提示：货币超预期收紧
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行业评级：
行业研究/深度研究|2017年02月23日
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正文目录
逆城市化是发达国家的城乡一体化发展....4
人口和库存，锁住咽喉的三线在翻身........6
过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流......6
北上经验：新增外来人口与70%的印证6
密度理论：经济和人口密度差的强效力.8
结果就是，发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣...........9
然而现在一线城市需要的是劳动生产率，劳动力需求减少..11
返乡潮来临，迎来三四线商品房市场的中周期........12
一线人口的印证：中国版逆城市化..........13
北京：2016年疑似人口流出...........14
上海：2015年人口已流出...16
探讨人口流到哪儿，三线房价如何涨......18
华泰地产精品报告系列....21
图表目录
图表1：美国个别州在70~90年代出现了逆城市化现象.4
图表2：英国逆城市化现象发生在60年代和80年代，城镇化率约78%...........4
图表3：西方国家的逆城市化是富人先搬出，然后带动郊区城市化的发展，最后形成大型
城市带.
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