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研宄生签名:导师签名:1 rvLS集团发展战略研究
研宄生:李莎
导师:傅兆君教授
东南大学
摘要
中国房地产业经过近20年的飞速增长,所面临的内外部环境发生了深刻变革:全
球经济复苏乏力,中国经济增速下行,行业告别高速增长,传统主流开发模式难以为继。
因此,研宄探讨房地产企业在新形势下的发展战略,寻找从低迷楼市中突围的有效途径,
从容应对宏观形势,对于实现房企健康、稳定、和谐发展有重要意义。
本文以LS集团为研宄对象,基于新环境下的发展模式考量,运用PEST分析法对LS
集团所处的外部宏观环境进行分析;其次运用波特五力竞争模型分析了房地产行业的竞
争环境;再次,运用SWOT分析法对LS地产具有的优势、劣势,面临的机遇和威胁进行
综合比较研究,并对相应采取的策略进行阐述,为LS集团的战略选择奠定基础。
同时,本文对国内外知名企业成功的战略制定与实施进行借鉴,包括:铁狮门通过
纵向一体化专业能力打造、经营和财务杠杆并举模式;万科地产以小股操盘为核心的轻
资产模式,帮助企业在行业整体利润下滑的背景下获得业务规模扩大和ROE高于平均水
平的持续增长;腾讯的事业群制,强调聚焦用户需求,同时发挥用户基础的大平台优势,
打造更多的开放平台构成共生社交网络生态圈,实现多样化盈利能力。
基于上述分析,本文研宄结论认为LS地产集团应坚持绿色差异化发展战略。依托
十多年来在绿色领域积累的能力、经验和品牌,大力开展委托开发、小股操盘、合作开
发等资产轻型化业务模式,以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化;并布局国际市场,
分散单一市场风险。同时围绕地产业务,积极培育建筑设计、装饰、物业服务、地产金
融、养老服务等事业部,这些业务在本行业内精准定位,打造核心能力,努力成为细分
市场领先者,与地产主业繁衍共生,形成协同作战的绿色生态体系。最后,针对产品、
人力、财务、拓展、运营、品牌等主要职能方向,制定了相应保障措施,确保战略成功
实施。
关键词:LS集团;企业管理;战略研宄
IResearch on the development strategy of LS Group
Master Candidate: Li Sha
Supervisor: FU Zhao-junSoutheast University
Abstract
Over past 20 years9 fast development, China^ real estate industry is facing the deeply
changed internal and external environment. Within the weak recovery of global economy
and declining economic growth rate of China, the fast development of real estate market and
traditional mainstream developing model coxild not further proceed. Therefore, it is very
important to maintain the healthy, steady and harmonious development of real estate
enterprise through studying its business strategy under new circumstances, so as to find an
effective approach coping with the macro situation of downturn in property market.
Based on the research object of LS Group and the development model under new
circumstances, the thesis analyses the external macro environment of LS Group through PEST,
as well as the competitive environment of property market through Michael Porter Five
Forces Model. The comprehensive comparative analysis is conducted, based on SWOT, on
the pros and cons, opportunities and threats of real estate market. Competent strategies
elaborated in the thesis provide the basis for LS Group’s decision making.
The thesis studies the successful cases of strategy formulation and operation of renowned
enterprises at home and abroad, to name just a few as following. Through professional
platform of vertical integration, TSP set up the business model sharing the same importance
on operation and financial leverage. With the asset-light strategy of small share holding,
Vanke Group expanded its business and maintained a continuous growth with ROE higher
than average,while the profit of whole industry is declining. The Business Group Model of
Tencent emphasizes on the customs9 demands and exerts the advantage of a
customer-oriented platform,wining diversified profitability through a symbiotic social
network featuring more open platform.
Based on the above analysis,the research conclusion of the thesis is that LS Group
should persist in its differentiation strategy of green development Boasting dozens-of-years9
ncompetence, experience and brand influence in green development, LS Group could cope
with the industrial changes by asset-light model including entrusted development, small
share holding, and joint development. It should perfect its international business layout to
diverse risks of a single market. Centering on real estate,LS Group could foster its domestic
departments such as construction designing, decoration, property management, property
finance, old-age support and etc, which are going to bxaild up core competitiveness through
precise positioning in respective industries, in order to grow up as the industrial leaders and
forge up a green ecological system together with its main business real estate. Safeguard
measures is mapped out to secure the success of the strategies, targeting on main functions
such as product, HR, finance, expansion, operation, and brand.
Key Words: LS Group, Business Management, Strategy Study
m目录
m mI
AbstractII
绪论1
i.i酿背景i
1.2研究意义

1
1.3研宄思路1
1.4研宄方法2
1.4.1PEST 分析法2
1.4.2五力竞争模型分析
2
1.4.3 SWOT 分析法3
1.5研宄的难点与创新点
3
1.5.1研究难点3
1.5.2研宄创新点4
第二章基本概念与理论基础
5
2.1战略理论5
2.1.1_ 概述5
2.1.2差异化战略5
2丄3产业生命周期6
2.2魏综￥7
2.2.1战略认知7
2.2.2战略应用7
第三章企业本体分析9
3.1企业战略沿革9
3.2企业发展现状9
3.3企业文化分析

10
3.4企业组织架构分析
11
3.5企业财务表现分析
12
3.5.1企业规模增长
12
3.S.2企业盈利表现

13
IV3.5.3企业偿债水平14
3.5.4企业成长性15
3.5.5企业关键能力分析
15
3.6人力资源情况19
第四章企业发展环境分析
20
4.1宏观环境分析20
4丄1国际环境20
4.1.2国内环境22
4.2市场环境分析24
4.2.1市场表现24
4.2.2发展趋势分析24
4.3行业环境分析25
4.3.1行业现有竞争者
25
4.3.2行业潜在竞争者
26
4.3.3替代品威胁26
4.3.4供应商议价能力

26
4.3.5终端消费者议价能力
27
第五章SWOT分析与案例借鉴
28
5.1 SWOT 分析28
5.1.1优势分析28
5.1.2劣势分析28
5.1.3机会分析29
5.1.4威胁撕29
5.1.5 SWOT分析总结
30
5.2案例借鉴31
5.2.1国外成熟市场房企战略发展借鉴一一铁狮门
31
5.2.2国内龙头房企战略发展借鉴万科地产
33
5.2.3事业群制多元化盈利企业借鉴一一腾讯
34
第六章企业发展战略构建
37
6.1企业发展待解决的主要问题
37
V6.1.1地产主业如何突围问题
37
6.1.2关联业务的方向选择问题
37
6.2企业整体战略规划
37
6.2.1企业战略选择
37
6.2.2企业整体战略3标
38
6.2.3
38
6.3子业务板块战略目标及发展规划
39
6.4各业务板块定位的战略意义
40
第七章战略实施保障41
7.1重要战略举措41
7.2核心竞争力打造41
7.2.1产品能力41
7.2.2金融能力42
7.2.3开发服务能力
42
7.2.4国际化视野42
7.2.5组织竞争能力
42
7.3战略保障措施42
7.3_1产品保障措施
42
7.3.2人力保障措施
44
7.3.3财务保障措施
45
7.3.4投资拓展保障措施
45
7.3.5运营保障措施
46
7.3.6品牌保障措施
47
it M49
参
50
VI东南大学硕士学位论文
第一章绪论
第一章绪论
1.1研究背景
作为中国曾经经济支柱的房地产行业风光不再,行业发展进入调整的下半场。虽然
在一系列政策组合下,房地产行业销售表现有所好转,但更多体现为库存消化层面,而
投资、新开工等关键指标持续低迷。一线城市和少数供需关系相对健康的二线城市土地
市场过热,地价房价比恶化,市场进入“绞肉机”模式;绝大多数三四线城市和多数二线
城市去库存压力依然巨大。房地产行业惯有的“三高”特征(高投入、高风险、高利润)
正在迅速地趋势性地被“两髙一低”特征(高投入、高风险、低利润)所取代。
1.2研宄意义
首先,本文侧重于研宄应对新形势的房地产企业发展战略,这对传统地产企业战略
转型研究具有现实意义。市场形势倒逼企业转型已成为绝大部分房企不得已为之的选择,
但事实上,中国的地产行业过去一直处于短期震荡的走势之中,生存环境的高频变化在
一定程度上超出了企业反映和应对效率,如何摆脱粗放型增长模式和靠土地溢价的天赐
盈利方式,怎样实现真正成功的转型是本次课题研究希望能够找到的答案。
更为重要的是,本课题研究对于LS集团企业本身的长期稳定发展意义深远。希望
通过分析LS集团所处的外部环境及企业内部资源和能力的状况,应用相应战略研宄分
析模型,并结合中国实际情况及市场发展热点方向,为该中等规模房企求得长期稳定地
发展,不断地获得新的竞争优势,对企业发展目标、达到目标的途径和方式进行总体谋
划。
1.3研究思路
本文围绕如何提升LS地产优势,实现有质量的规模增长,穿越行业牛熊周期,打
造可持续发展的优秀企业,制定符合当前形势和企业实际的发展战略。本文首先阐述了
企业发展战略相关的理论与方法,结合企业内外部环境分析,识别出企业竞争的优势和
劣势,面临的机遇和威胁。最终选择LS地产的竞争战略以及战略实施的保障措施。论
1东南大学硕士学位论文
第一章绪论
文的具体研宄内容如下:
第一章,绪论。介绍了本文的选题背景、选题意义及研宄思路。
第二章,基本概念与理论模型。介绍了企业战略、差异化战略、房地产市场研究的
基本概念,以及本文中会涉及的PEST分析法、五力竞争模型、SWOT分析模型及行业
周期理论。
第三章,企业本体分析。回顾LS集团的战略沿革、企业发展现状、组织架构、财
务表现,明确LS集团发展中待解决的主要问题。
第四章,企业发展环境分析。从国内外宏观环境、行业中观环境、企业微观环境等
维度分析企业外部环境,寻找未来发展机会。
第五章,SWOT分析与案例借鉴。结合三、四章内容进行SWOT分析,并参照国
际成熟市场企业铁狮门、国内龙头房企万科地产及知名平台型盈利多样化企业腾讯的战
略制定与实施,为企业战略规划提供经验。
第六章,企业发展战略构建。确立企业整体战略目标及业务发展规划,并进行各子
业务板块战略